بازار مسکن این روزها با تنش‌های زیادی مواجه است؛ از گرانی‌های روز به روز گرفته تا ترفندهای جدید مشاوران املاک که به قیمت خون خریدار تمام می‌شود و نه نهاد نظارتی هم جوابگوی این بی‌نظمی نیست. تمام این شرایط قامت خریداران مسکن را روز به روز خمیده‌تر می‌کند.
بررسی میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد که پدیده دو قولنامه‌ای و سه قولنامه‌ای که این روزها بلای جان بازار مسکن شده، روشی است که در آن واحد مسکونی توسط مشاوران املاکی خریداری می‌شود و با معاملات مکرر صوری در بین اعضای همان دفتر، نهایتاً با قیمت‌های بالاتر به فروش قطعی می‌رسد به گونه‌ای که در این روش که به عنوان ترفند مشاوران املاک مطرح می‌شود واحد مسکونی نهایتا چند برابر ارزش آن به دست خریدار واقعی می‌رسد و بنگاه‌های املاکی با معاملات مکرر در ابتدا قیمت واحدها را افزایش می‌دهند و بعد به بازار عرضه می‌کنند این درحالی است که پیش‌تر مشاوران املاک با آگهی دادن در سایت‌های "خرید و فروش" بدون آنکه واحد به‌طور حقیقی موجود باشد سعی در قیمت‌گذاری منطقه مورد نظر داشتند، اقدامی که با ورود دادستانی به سایت‌های فروش و حذف درج قیمت در آگهی‌ها تا حدی مخل کار دلالان مسکن شد اما این بار با ترفندی جدید به میدان آمده تا سود خود را در معاملات به هر قیمتی که شده بالا ببرند.
متهم اصلي
محسن فلکي کارشناس مسکن در اين خصوص به «آرمان ملي» گفت: نمي‌توان از اتحاديه مشاورين املاک خواست تا با نظارت خود درجهت بهبود نفع مردم و کاهش دلالي مشاورين املاک قدم بردارند.
اين کارشناس مسکن افزود: از 50 يا 100 سال پيش فعاليت برخي مشاوران املاک درجهت دلالي بوده و کارشان اين بوده که با روش‌هاي مختلف به دنبال حداکثر کردن منافع خود باشند و متأسفانه بارها شاهد جهت دهي به قيمت برخي مناطق بوده‌ايم اما اينکه بگوييم علت افزايش مسکن به‌خاطر فعاليت اين قشر است حرفي گزافه است، چراکه دلايل رشد بي‌رويه قيمت مسکن بيشتر ناشي از عدم رونق توليد و کاهش سرمايه‌گذاري در بخش بين‌المللي است و از زماني که تجار ايراني متوجه شدند که ريسک معاملات در ايران بالا رفته ديگر اقدام به سرمايه‌گذاري جديد نمي‌کنند و برخي‌ها نيز سرمايه‌هاي قبلي خود را از بازارهاي مختلف خارج مي‌کنند.
فلکي بيان کرد: از سال 96 و 97 که ريسک سرمايه‌گذاري افزايش يافت تجار بين‌المللي به جاي وارد شدن در بازارهاي مختلف مالي از اين بازارها خارج شده و درنتيجه قانون عرضه و تقاضا به هم ريخته و شاهد تنش در بازار مسکن و افزايش بي‌رويه قيمت‌ها بوديم اين درحالي است که فعاليت دلالي مشاوران املاک نظير دوقولنامه‌اي و سه قولنامه‌اي کردن مسکن نيز به هدف کسب سود بيشتر باعث تنش در اين بازار شده و دودش به چشم مصرف کننده واقعي مي‌رود.
پشت صحنه معاملات ملک چه مي‌گذرد؟
فرشيد ايلاتي، کارشناس حوزه مسکن درباره اثرات معاملات مکرر بر قيمت مسکن گفت: مشکلي که مشاوران املاکي براي بازار مسکن ايجاد مي‌کنند در ظاهر بحث واسطه‌گري و دريافت کميسيون بيشتر است اما اين فقط ظاهر ماجراست بلکه بلاي اصلي معاملات مکرر با هدف کسب سودهاي غيرمتعارف است و مشاوران املاکي در پشت صحنه ملک‌هاي به قيمت، خوش قيمت و زير قيمت را خريداري مي‌کنند و طي چند مرحله معامله صوري در دور آخر به مصرف‌کننده واقعي مي‌فروشند اما تا زماني که قيمت را چند برابر نکردند اجازه فروش فايل به مصرف‌کننده واقعي را نمي‌دهند.
اين کارشناس مسکن افزود: اين پديده در منطقه يک تهران و پايين شهر که قيمت ملک در شرايط خاصي قرار دارد هم بيشتر است، به طوري که در منطقه يک به دليل سرمايه‌اي شدن مسکن اين اتفاق زياد مي‌افتد در عين حال اين روزها پديده دو قولنامه‌اي و سه قولنامه‌اي در اطراف تهران هم که تقاضاي خريد مسکن افزايش يافته است بيشتر است و اکنون تعداد مشاوران املاک روند افزايشي عجيبي دارند و به ازاي هر 180 واحد مسکوني يک مشاور املاک داريم به طوري که تعداد دفاتر رسمي املاک به 150 هزار دفتر املاکي رسيده است. به گفته اين کارشناس بخش مسکن در 40 سال گذشته دفاتر مشاور املاکي 40 برابر متناسب با رشد قيمت مسکن رشد داشته‌اند، به طوري که در سال 99 به ازاي هر دفتر املاکي يک معامله هم ثبت نشده است البته اين آمار منهاي آمار معاملاتي است که کد رهگيري براي آنها گرفته نمي‌شود.
اين يک معماست و سوال اين است که اگر تعداد معاملات از تعداد دفاتر املاکي کمتر است چرا رشد دفاتر املاکي تا اين حد زياد است؟ طبق گزارش‌هاي رسمي وزارت راه و شهرسازي بازار مسکن در طول يک سال گذشته افزايش قيمت 104 درصدي داشته و در برخي از مناطق کلانشهر تهران افزايش قيمت‌ها فراتر از 100 درصد بوده است در حالي که تورم در برخي از بازارها تخليه شده اما افزايش قيمت در بازار مسکن ادامه دارد و از هيچ اصول اقتصادي و منطقي تبعيت نمي‌کند که دراين رابطه کارشناسان مسکن معتقدند که بخشي از اين افزايش قيمت به حضور دلالان در سايت‌هاي فروش اينترنتي برمي‌گردد به طوري که پيش‌تر نيز دلالان مسکن با انتشار انبوه آگهي‌هاي غيرواقعي و صوري در سايت‌هاي پربازديد اينترنتي عامل افزايش قيمت مسکن شدند براي بسياري از اين آگهي‌ها اساسا خانه‌اي براي عرضه و فروش وجود نداشت و با تماس متقاضيان گفته مي‌شد ملک مورد نظر به فروش رفته است.
همين ترفند دلالان باعث ادامه‌دار شدن افزايش قيمت‌ها در بازار مسکن شد تا اينکه دادستاني دستور به حذف قيمت از آگهي داد و هرچند اين راهکار موقتي تا مدتي توانست براي حذف نهايي دلالان و واسطه‌گران از بازار مجازي مسکن اخلال‌هايي مواجه کند اما هر بار دلالان با روش‌هاي جديدي اقدام به تنش‌زايي در بازار مسکن مي‌کنند اين درحالي است که بارها شاهد آن بوديم که با هر نوسان قيمتي بلافاصله بازار سياهي به وجود مي‌آيد يا عده‌اي روي قيمت‌ها موج سواري مي‌کنند و هر بار هم نهادهاي نظارتي و نهادهاي متولي با قاطعيت اعلام مي‌کنند که دست دلالان و واسطه‌گران را کوتاه خواهند کرد و اجازه فعاليت به آنها را نمي‌دهند اما چرا هر بار عده‌اي به دنبال گل آلود کردن اين آب و فضاي اقتصادي هستند تا ماهي بيشتري بگيرند؟ پاسخ ساده است؛ به اين دليل که اساسا قانون موجود درباره برخورد با واسطه‌گري به اجرا نمي‌رسد يا اينکه مجازات اين افراد که مخل فضاي اقتصادي و امنيت رواني جامعه هستند بسيار سبک است.