آرمان ملي: وزارت راه و شهرسازي جزئيات آخرين بسته حمايتي خود را از بازار اجاره بها منتشر کرد. بسته‌اي که حول پنج محور اصلي شامل تعيين سقف براي قراردادهاي اجاره، دائمي شدن پرداخت کمک وديعه مسکن، تسهيل وثايق بانکي وام اجاره، اولويت قرار دادن دهک‌هاي اول تا سوم در پرداخت وام وديعه و ارائه مشوق‌هاي تسهيلاتي و مالياتي به موجراني که مصوبات دولت را رعايت مي‌کنند مي‌گذرد و قرار است دولت با تکيه بر آن بازار پر تنش اجاره را که هم اکنون با رکود حاکم بر بازار خريد و فروش با تشديد التهاب همراه شده سامان بخشد.
در واقع فارغ از اينکه اجراي سياست‌هاي تعيين سقف 25 درصدي براي بازار اجاره که در دولت‌هاي قبل نيز در بازار به اجرا درآمده و نتيجه‌اي عکس در پي داشته در بسته حمايتي وزارت راه و شهرسازي بانک‌ها به عنوان مهم‌ترين شاخصه براي کاهش تاثير التهابات بر مستاجران در نظر گرفته شده که قرار است با تسهيلات تکليفي و پرداخت وام‌هاي وديعه کمک حال مستاجران باشد موضوعي که بررسي‌ها نشان مي‌دهد نظام بانکي به دليل اضافه برداشت‌هاي دولت با ناترازي شديد مواجه بوده، به گونه‌اي‌که نرخ سود بين بانکي به 21 درصد رسيده و از مجموع بالغ بر700 هزار درخواست دريافت وام وديعه به گفته وزارت راه و شهرسازي تنها 3 هزار وام تاکنون پرداخت شده و اکثر بانک‌ها با بهانه‌هايي همچون اتمام اعتبارات و يا مشکل براي معرفي ضامن از زير بار پرداخت طفره مي‌روند.
بنابراين به نظر مي‌رسد بسته حمايتي دولت اگر در 50 محور هم تدوين شود با توجه به وابستگي شديدي که با نظام بانکي دارد نمي‌تواند بازار اجاره را تحت الشعاع قرار دهد به گفته کارشناسان تنها راهکار پيش روي دولت ايجاد زير ساخت‌ها و ارائه مشوق براي افزايش توليد و عرضه با استفاده از ظرفيت‌هاي بخش خصوصي بوده که به‌همراه آن اجاره داري حرفه‌اي نيز در دستور کار قرار گيرد.
افزايش سهم اجاره بها در هزينه خانوارها
بازار اجاره مطابق معمول سال‌هاي گذشته با ورود به پيک جابه‌جايي دچار التهاب شده است. خردادماه امسال نرخ رشد ساليانه اجاره در تهران 46 درصد و در کل کشور 51 درصد بود. شرايط به گونه‌اي است که اجاره‌بها سهم بالايي از هزينه خانوار را به خود اختصاص مي‌دهد و مشکلات عديده‌اي را براي دهک‌هاي پايين و متوسط ايجاد کرده است. طبق آمار ارديبهشت امسال اجاره هر متر مربع واحد مسکوني در شهر تهران به‌طور متوسط 126 هزار و 900 تومان است. دولت درصدد ساماندهي بازار مسکن و اجاره برآمده است. در اين زمينه بسته‌اي تحت عنوان «بسته پيشنهادي ساماندهي بازار مسکن و اجاره‌بها» با پنج محور طراحي شده است. اين موارد شامل تعيين سقف براي قراردادهاي اجاره، دائمي شدن پرداخت کمک وديعه مسکن در هر سال، تسهيل وثايق بانکي وام اجاره، اولويت قرار دادن دهک‌هاي اول تا سوم در پرداخت وام وديعه و ارائه مشوق‌هاي تسهيلاتي و مالياتي به موجراني که مصوبات دولت را رعايت مي‌کنند است.
آمار مي‌گويد اقدامات دو سال گذشته نتوانسته آنچنان‌که بايد و شايد منجر به ساماندهي بازار اجاره شود. اين برنامه‌ها شامل دو مورد بود که جنس يکي از آنها دستوري و ديگري تسهيلاتي بود. دولت انعقاد قراردادهاي تمديد اجاره با افزايش بيش از 25 درصد را ممنوع کرد. از سوي ديگر پرداخت وام کمک وديعه مسکن را به تصويب رساند که البته به دليل پايين بودن رقم آن به تعداد بسيار کمي از مستاجران رسيد. هر دو پيشنهادات توسط وزارت راه و شهرسازي به دولت پيشنهاد شده بود. دولت به تدريج بر آن شد تا ايرادات بسته‌هاي تشويقي خود را اصلاح کند. در سال‌جاري دولت و مجلس برنامه‌هايي مشابه را براي کاستن از التهابات بازار اجاره در دستور کار قرار دادند. دولت در جلسه سران قوا بسته پيشنهادي خود در اين زمينه را به تصويب رساند. مجلس نيز طرح اجاره‌داري حرفه‌اي را در دستور کار قرار داد و براي بررسي بيشتر به کميسيون عمران ارجاع داد. ساخت واحدهاي استيجاري با همکاري شهرداري‌ها و بخش خصوصي يکي از مهم‌ترين محورهاي اين طرح است.
بسته حمايتي در پنج محور
در روزهاي اخير وزارت راه و شهرسازي براي دومين بار در سال جاري، بسته‌اي را رونمايي کرد که جزئيات آن توسط مديرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي تشريح شد. آنطور که پروانه اصلاني بيان کرده است، اولين بخش درخصوص پرداخت تسهيلات کمک وديعه مسکن است که هر ساله بانک مرکزي با اعلام وزارت راه و شهرسازي، مکلف است نسبت به اعطاي تسهيلات کمک وديعه مسکن اقدام و شرايطي را فراهم کند تا متقاضيان بسته به تمايل خود درخواست پرداخت ماهيانه اصل و سود را داشته باشند يا فقط سود را بپردازند. همچنين در بخش دوم بازپرداخت اصل وديعه بايد در پايان سال صورت گيرد و متقاضي طي بازه زماني يکساله وديعه را از سيستم بانکي قرض مي‌گيرد و در پايان سال قرض را بازمي‌گرداند و فقط سود را مي‌پردازد. اصلاني تسهيل وثايق را يکي ديگر از بندهاي اين مصوبه برشمرد و گفت: بانک مرکزي مکلف است حتما در راستاي تسهيل وثايقي که به سبب وام وديعه از مردم دريافت مي‌کند، گام بردارد و بر اين امر تاکيد شد اگر برگه سهام عدالت يا کارت يارانه افراد براي اقساط متقاضي کافي است، اخذ وثيقه ديگري از جمله سفته، چک و... ممنوع است.
وي سومين بخش از مصوبه «بسته پيشنهادي ساماندهي بازار مسکن و اجاره بها» را اولويت‌بندي معرفي متقاضيان براي اخذ وام وديعه خواند و اظهار کرد: مقرر شده وزارت راه و شهرسازي بر اساس شاخص‌هايي همچون تعداد افراد خانواده، زوج‌هاي جوان، افراد تحت پوشش نهادهاي حمايتي و دهک‌هاي يک تا سه درآمدي را از طريق سامانه طرح‌هاي حمايتي به سيستم بانکي معرفي کند. مديرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي افزود: به عنوان يکي ديگر از محورهاي اين بسته پيشنهادي، مي‌توان از بسته تشويقي موجرين در راستاي رعايت قوانين نام برد. اين قوانين در حوزه تعيين سقف براي اجاره بها است که امروز نيز موضوع تعيين سقف اجاره 25 درصدي براي پايتخت و سقف 20 درصدي براي ساير شهرها مطرح است که توسط سران سه قوه به تصويب رسيده است. اصلاني تاکيد کرد: در صورتي که موجراني اين امر را رعايت يا به انعقاد قراردادهاي بلندمدت اجاره که بيش از دو سال است، اقدام کنند، براي آنان بسته تشويقي در نظر گرفته مي‌شود.
وي با بيان اينکه اين بسته تشويقي پرداخت تسهيلات بانکي براي موجرين است، عنوان کرد: بسته مذکور شامل تسهيلات جعاله مسکن يا تشويق‌هايي همچون تخفيفات و معافيت‌هاي مالياتي خواهد بود که وزارت راه و شهرسازي با همکاري وزارت اقتصاد و بانک مرکزي مکلف به تدوين و اجراي اين بسته تشويقي شدند. مديرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي محور ديگر را بحث ساماندهي حق کميسيون مشاوران املاک خواند و گفت: اين امر بسيار حائز اهميت است، چراکه مقرر شده پايه محاسبه حق کميسيون مشاوران املاک قيمت‌هاي روز معامله شده در نظر گرفته نشود، بلکه مبناي حق کميسيون در خصوص خريد و فروش، ارزش معاملاتي املاک موضوع ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم است که توسط کميسيون تقويم املاک هر ساله تعيين مي‌شود، خواهد بود. اصلاني تاکيد کرد: اين امر در خصوص املاک اجاره‌اي نيز مبنا قرار مي‌گيرد و حق کميسيون بر اساس ارزش اجاري املاک موضوع ماده 54 قانون ماليات‌هاي مستقيم تعيين مي‌شود که اين امر نيز هر ساله توسط کميسيون فوق الذکر تعيين مي‌شود و ملاک عمل قرار مي‌گيرد.
اثر پذيري بازار اجاره از تورم و سود بانکي
بر اساس اين گزارش، سال‌هاي قبل عنوان مي‌شد که اجاره بها در برخي موارد تا 80 درصد هزينه‌هاي خانوارها در تهران را به خود اختصاص مي‌دهد. متغيرهاي بيروني و دروني همچون نرخ تورم، انتظارات تورمي، رشد نقدينگي، نرخ سود تسهيلات بانکي و ميزان ساخت و ساز بر بازار مسکن تاثيرگذار است و اجاره‌بها به عنوان تابعي از بازار مسکن را تحت تاثير قرار مي‌دهد. در اين شرايط بسياري از مستاجران با مشکلات عديده‌اي مواجه شده‌اند. فروش خودرو و حتي اثاثيه خانه به منظور فراهم کردن وديعه و کوچ طبقاتي از تبعات رشد قيمتها در بازار اجاره است که در سال‌هاي اخير به‌خصوص از سال 1398تاکنون مشکلاتي را براي اجاره‌نشين‌ها ايجاد کرده است.