هزینه صدور کدرهگیری اجاره ، هزار برابر قیمت قانونی

از سال 1387 ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش مسکن در بنگاه‌های املاک الزامی شد و طبق بخشنامه صادره وزارت صنعت، معدن و تجارت در دی‎ماه ۹۷، مشاوران املاک مکلف هستند کد رهگیری برای تمام قرارداد‌های ثبت شده (اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره) صادر کنند.

پیش از ثبت رسمی، معاملات ملک به صورت دستی نوشته می‌شد به این صورت که بعد از توافق طرفین، خریدار و فروشنده به بنگاه می‌رفتند و قولنامه‌ای نوشته و امضا می‌‌کردند و این قرارداد ثبت رسمی نمی‌شد. از این رو تخلفات بسیاری به واسطه عدم ثبت رسمی قراردادهای ملکی رخ می‌داد که فروش یک ملک به چند نفر از جمله تخلف رایج ملکی بود. ثبت قراردادها و صدور کد رهگیری، به منظور شفافیت معاملاتی و آماری در بازار مسکن الزام‌آور شد.

با اینکه مشاوران املاک مکلف هستند معامله مسکن را ثبت و قرارداد را با کد رهگیری به دو طرف معامله تحویل دهند، اما برخی مشاوران هنگام تنظیم قرارداد از دو طرف معامله (خریدار یا فروشنده، موجر یا مستأجر) می‌پرسند کد رهگیری نیاز دارند یا خیر؟ این در حالی است که هزینه دریافت کد رهگیری برای مشاوران املاک بسیار ناچیز است و برای اجاره‌نامه حدود هزار و برای معامله خرید یا فروش حدود 5هزار تومان پرداخت می‌کنند. همچنین صدور کد رهگیری برای دو طرف معامله بدون هزینه است و در صورتی که مشاور املاک برای دریافت کد رهگیری از طرفین معامله مبلغی را خارج از حق کمیسیون املاک درخواست کند، تخلف است و معامله‌گران می‌توانند بابت این تخلف از بنگاه املاک به اتحادیه مشاوران املاک یا بازرسی اصناف شکایت کنند. این در حالی است که برخی مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری از یک میلیون تا سه میلیون تومان از مستأجر دریافت می کنند. 

کد رهگیری ربطی به تعیین رقم مالیات ندارد

صدور کد رهگیری، به دلایلی با عدم تمایل برخی مشاوران املاک برای صدور یا مالک  برای دریافت مواجه شده است. حتی برخی خریداران و مستأجران نیز با این دلیل که برای دریافت کد رهگیری باید هزینه اضافه بر حق کمیسیون بپردازند، کد رهگیری نمی‌گیرند. به گفته فعالان بازار، برخی مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری هزینه دریافت می‌کنند به همین دلیل طرفین معامله از دریافت آن صرف‌نظر می‌نمایند در صورتی‌که صدور کد رهگیری برای دو طرف معامله بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای است، اما مهم‌ترین تخلف در صدور کد رهگیری معمولاً به خاطر فرار مالیاتی است. برخی مالکان برای اینکه مالیات معامله فروش یا اجاره ملک را نپردازند، از ثبت رسمی قرارداد و دریافت کد رهگیری خودداری می‌کنند. این نوع تخلف بیشتر در اجاره املاک تجاری دیده می‌شود. به گفته احمد آذری، عضو هیأت رئیسه اتحادیه املاک، بسیاری از مالکان املاک تجاری با توافق مشاوران املاک، معامله را در بنگاه به صورت دستی تنظیم کرده و بابت آن مبلغی به مشاوران می‌پردازند بدون اینکه قرارداد رسماً ثبت شود یا کد رهگیری برای آن صادر شود. در مناطق تجاری معمولاً چند بنگاه املاک سال‌ها با مالکان مراوده دارند و قرارداد اجاره ملک تجاری را بدون کد رهگیری برای مالک صادر می‌کنند.

برخی مشاوران املاک نیز برای اینکه مالیات کمتری بپردازند موضوع هزینه کد رهگیری را مطرح می‌کنند تا معامله‌گران را از دریافت کد منصرف کنند. این مشکل از دو سال پیش با شیوع کرونا  که برای حمایت از مستأجران، وام اجاره‌بها تصویب شد، خود را بیشتر نشان داده است. یکی از شروط اصلی دریافت وام ودیعه، ارائه اجاره‌نامه با کد رهگیری است، اما ممانعت مشاوران از صدور کد رهگیری، مستأجران را در تنگنا قرار داده است. برخی از مشاوران می‌گویند کد رهگیری صادر نمی‌کنند و یا برای صدور آن مبلغی بیشتر از حق‌الزحمه مصوب را طلب می‌کنند، مالک نیز چون نیازی به کد رهگیری ندارد، پرداخت هزینه صدور کد رهگیری را بر عهده مستأجر می‌گذارد.

عبدالله اوتادی، عضو هیأت رئیسه اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید درخواست عدم صدور کد رهگیری بیشتر از طرف مالکان مطرح می‌شود و آنها از مشاوران درخواست می‌کنند قرارداد دستی تنظیم شود، اما مشاوران املاک ملزم هستند تمام قراردادها را با کد رهگیری تنظیم کنند و حتی اگر مالکی درخواستی غیر از آن دارد، مشاوران نباید به آن تن بدهند چون در صورت اثبات بروز تخلف، دفتر بنگاه املاک پلمب می‌شود. بسیاری از مالکان به دلیل نگرانی از اخذ مالیات حاضر به عقد رسمی قرارداد اجاره یا خرید و فروش ملک نیستند، اما مشاوران املاک موظف هستند با توجه به قانون برای تمامی قرارداد‌های معامله ملک، کد رهگیری صادر کنند.

اوتادی گفت: تمامی مشاوران املاک موظف هستند بدون دریافت هیچ هزینه اضافی و تنها با نرخ حق کمیسیون و مالیات بر ارزش افزوده کد رهگیری را برای متقاضیان صادر نمایند. اگر مشاور املاک  خودش و یا با درخواست مالک، کد رهگیری صادر نکرد، نمونه بارز تخلف است و اتحادیه مشاوران املاک با این تخلف برخورد می‌کند.درخصوص دریافت مالیات از صنف مشاوران املاک، مالیات آنان با توافق با نماینده سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شد.

به گفته آذری، عضو اتحادیه مشاوران املاک، ممیز مالیاتی با بررسی عملکرد مالی بنگاه املاک در یک سال، میزان مالیات را تعیین می‌کرد و اگر مشاوران املاک به رقم مالیات تعیین‌شده شکایت داشتند، اتحادیه با بررسی قراردادهایی که در دفتر املاک آنان ثبت شده، شکایت را بررسی و تراکنش مالی بنگاه را به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌کرد، اما اکنون مالیات صنف مشاوران املاک مانند دیگر اصناف بر اساس تراکنش مالی است که در دستگاه‌های کارتخوان (پوز) انجام می‌شود. آذری افزود: مشاوران املاک نسبت به برآورد مالیاتی خود بر اساس تراکنش‌های دستگاه کارتخوان معترض هستند چون تمام این تراکنش‌ها مربوط به مشاوران نیست. مثلاً وقتی قرارداد خرید یا اجاره در بنگاه منعقد می‌شود مستأجر مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت به مالک می‌پردازد که معمولاً این مبلغ با استفاده از دستگاه کارتخوان بنگاه به حساب مشاور واریز و سپس مشاور آن را برای مالک انتقال می‌دهد. ممکن است در یک سال دستگاه پوز مشاور دفتر املاک 6میلیارد تومان تراکنش داشته باشد اما تمام این مبلغ دریافتی مشاوران نیست و مربوط به پرداخت‌های مالک و مستأجر یا خریدار و فروشنده است که به واسطه مشاوران املاک انجام شده است.

رسول جهانگیری، مسئول کارگروه املاک و مستغلات اتاق اصناف ایران با اشاره به اعتراض مشاوران املاک به تغییر نحوه محاسبه مالیات آنان از بررسی توسط ممیزی مالیاتی به تراکنش مالی دستگاه‌های کارتخوان گفت: مشاوران املاک لیست تراکنش‌های مالی خود را به سازمان امور مالیاتی ارائه می‌کنند و سازمان امور مالیاتی، جابه‌جایی تراکنش‌ها را بررسی  و مالیات صرفاً بر اساس تراکنشی تعیین می‌شود که مربوط به مشاوران است و برای جابه‌جایی‌ها مالیاتی در نظر گرفته نمی‌شود.

بهنام نیک‌منش، معاون بازرسی و نظارت اتاق اصناف ایران، درخصوص تخلفات مربوط به عدم کد رهگیری و نظارت بر آن، گفت: نحوه نظارت بر بنگاه‌های املاک بر اساس شکایت احتمالی شهروندان از تخلف بنگاه است. هزینه حق‌الزحمه برای اجاره‌نامه و معاملات بیع در هر استان و شهری توسط اتحادیه مشاوران املاک استان مشخص شده و به تمام بنگاه‌ها ابلاغ شده است. در این ابلاغیه‌ها صراحتاً آمده که مشاوران املاک ملزم به صدور کد رهگیری هستند و بابت آن نیز نباید هیچ هزینه‌ای از شهروندان اخذ کنند.

وی افزود: در صورت شکایت شهروندان از بنگاه‌ها با موضوع عدم صدور کد رهگیری، صدور رأی به نفع شاکی است و اگر بنگاه مبلغی اضافه‌تر از حق خود برای صدور کد رهگیری از شهروندان دریافت کرده باشد، باید آن را برگرداند و مبلغی نیز بابت جریمه تخلف به حساب خزانه واریز کند، اما با توجه به اینکه بیشتر شهروندان بخصوص مستأجران، از قوانین مربوط به ثبت قرارداد آگاه نیستند، معمولاً در صورت مطالبه کد رهگیری برای آن هزینه اضافه می‌پردازند یا در صورت ممانعت بنگاه از صدور کد رهگیری، شهروندان این اطلاعات را ندارند که صدور کد الزامی است بنابراین شکایتی نیز صورت نمی‌گیرد. به نظر می‌رسد نظارت بر بنگاه‌های املاک نباید محدود به شکایت احتمالی شهروندان باشد و عملکرد این صنف بایستی با شفافیت بیشتری ازسوی بازرسی و نظارت اصناف پیگیری شود.