یک کارشناس مسکن گفت: تمدید خودکار قرارداد اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها بهترین اقدام نبوده است اما در شرایط حال حاضر و در کوتاه مدت این تنها کاری است که دولت می‌توانست، انجام بدهد.
اخبار رسیده از بازار اجاره‌بها در فصل پیش‌رو برای مستاجران بسیار نگران‌کننده است و بسیاری از صاحب‌خانه‌ها خواستار افزایش هزینه رهن و اجاره هستند.
با توجه به اینکه تقاضای بازار اجاره فارغ از اجاره واحدهای مسکونی که برای کارهای تجاری انجام می‌شود، تقاضای واقعی و موثری در اقتصاد است، لذا تحلیل عرضه و تقاضا در این بازار می‌تواند پاسخ دلایل رشد نجومی اجاره‌بها باشد.
در شرایطی که روند عرضه واحدهای مسکونی را بررسی کنیم، متوجه خواهیم شد که رکود ساخت در کنار عملکرد ضعیف دستگاه‌های دولت در روند اخذ مالیات بر خانه‌های خالی سبب شده تا عرضه پاسخگوی تقاضا نباشد. بر اساس آمار ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، در حال حاضر بیش از 70 درصد تقاضای جدید بازار مسکن، شامل زوج‌های جوان است در خرید و ساخت خانه ناتوان هستند و با استفاده از اجاره مسکن نیاز اساسی خود را پوشش می‌دهند.
بر این اساس هم‌اکنون، بسیاری از مستاجران از نابه‌سامانی بازار اجاره گلایه‌مند بوده و معتقدند دولت باید در این حوزه دخالت کند. بر این اساس یکی از پر استفاده‌ترین سیاست‌هایی که در بازار اجاره کشورهای مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرد، سیاست کنترل افزایش اجاره‌بها است. سیاستی که در بسیاری از کشورهای جهان اعمال می‌شود و به نوعی حتی در آزادترین اقتصادهای دنیا نیز شاهد دخالت دولت در بازار اجاره هستیم.
بر این مبنا در جلسه سران قوا که روز شنبه ۲۸ خردادماه با حضور سران قوا و به ریاست سیدابراهیم رئیسی برگزار شد، بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا که شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ مورد تصویب قرار گرفت.
در این نشست، سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.
بر همین اساس با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرارسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها مورد تصویب قرار گرفت.
به استفاده ماده ۱ این طرح تصویب شده، همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود.
در همین رابطه به منظور بحث پیرامون بازار اجاره مسکن و همچنین ساماندهی بازار به سراغ فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا درباره این مسئله با وی به گفت‌وگو بنشینیم.
*بسته حمایت از مستاجران دولت تنها راهکار دولت برای ساماندهی بازار اجاره است
فارس: دولت مردمی به منظور ساماندهی بازار اجاره مسکن به سراغ مسئله تعیین سقف اجاره‌بها و همچنین تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن رفت، نظر شما راجع به این اقدام دولت چیست؟
بیضایی: در مسئله اقدام دولت و همچنین بازار اجاره مسکن دو نکته مهم وجود دارد، در گام ابتدایی دولت مسئله تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن را در دستور کار قرار داد اما با توجه به خلاء حضور ضمانت اجرایی مناسب کار انجام شده بیشتر شبیه به شوخی با بازار بود، بر این اساس وزارت راه و شهرسازی در تکمیل تصمیم قبلی خود مسئله تمدید خودکار اجاره‌بها را مطرح کرد. حال باید از خود بپرسیم، آیا این بهترین کار ممکن بوده است که انجام شده، پاسخ این سوال قطعا خیر است. این کار بهترین فعالیت نبوده است اما در شرایط حال حاضر و در کوتاه مدت این تنها کاری بوده است که دولت می‌توانست، انجام بدهد.
فارس: به عقیده کارشناسان این تصمیم‌گیری در فضای اقتصادی کشور ما تبعات زیادی دارد، نظر شما راجع به این مسئله چیست؟
بیضایی: ببینید، نکته‌ای که وجود دارد این است که شما به صورت دستوری دارید بازار را نگه می‌دارید. این موضوع در طی سال‌های کرونا هم وجود داشت و زمینه تجمیع فشار تقاضا را مهیا کرده است که نتیجه آن را در افزایش ناگهانی اجاره‌بها می‌بینیم. به معنای دیگر اقدامات از این دست با وجود افزایش تورم در بلند مدت نتایج خوبی به همراه ندارد. این یک تصمیم اضطراری است و نمی‌تواند به روال تبدیل شود. در زمان بیماری کرونا ما گفتیم اجاره‌خانه‌ها به صورت خودکار تمدید شود، حال که برای سال سوم این سیاست را تمدید می‌کنیم زمینه پس‌زدگی بازار را به همراه دارد.
* چرا قیمت اجاره مسکن به صورت نجومی رشد کرد؟
فارس: الان مطرح می‌شود که بسیاری از کشورهای دنیا هم اکنون از سیاست تعیین سقف اجاره‌بها استفاده می‌کنند، چرا این سیاست نباید به طور متمادی در کشور ماه هم اجرا شود؟
بیضایی: نکته اول این است که سیاست‌گذاری در این کشورها به صورت منطقی و در نظر گرفتن منافع طرفین است، نکته بعدی اینکه عموما نرخ رشد اجاره‌بها منطبق بر نرخ تورم است و همین مسئله زمینه کاهش تنش میان مستاجر و موجر را در پی خواهد داشت.
در بازار مسکن نرخ‌گذاری باید از یک نظام تبیین شده تبعیت کند و بدون نگاه به شرایط واقعی بازار نباید قیمت‌گذاری کرد، بله می‌توان در یک سال و شرایط اضطرار این کار را انجام داد اما انجام طولانی مدت آن به معنی فشرده کردن فنر قیمت در بازار نسبت به تورم در جامعه است و تبعات خطرناک اقتصادی به همراه دارد.
فارس: اساسا بازار مسکن در بخش اجاره چرا در سال جاری با این جهش قیمتی مواجه شد؟
بیضایی: چندین عامل دست به دست هم داد که در سال جاری با جهش قیمت اجاره‌بها مواجه شویم، مسئله بی‌توجهی طولانی مدت به عرضه مسکن، انتظارات تورمی ایجاد شده در جامعه به واسطه تصمیمات اقتصادی، افزایش ورود مهاجران کشورهای همسایه به کشور و تخلیه فنر تقاضای فشرده شده به دلیل دو سال شیوع بیماری کرونا از جمله دلایل مهم جهش قیمت اجاره مسکن در بازار است.
فارس: حالا اگر بخواهیم متولی در بازار اجاره مسکن پیدا کنیم باید سراغ کدام نهاد برویم؟
بیضایی: مسئولیت اصلی کنترل بازار مسکن چه در حوزه مسکن ملکی و چه مسکن استیجاری، بر عهده وزارت راه و شهرسازی است. تنظیم کننده بازار باید این وزارتخانه باشد. بعضا گمان می‌کنند که حتما این کنترل باید با استفاده از ابزارهای مستقیم مثل نرخ گذاری یا دخالت دولتی انجام بشود. کما این که در کشورهایی که به اندازه کافی شفافیت وجود دارد، ابزارهایی وجود دارد که بشود به صورت دستوری هم قیمت بازار اجاره را کنترل کرد ولی در نهایت ابزارهای غیرمستقیم هستند که کارآمدی‌های بیشتری دارند.
مثل ابزارهای مالیاتی که باعث می‌شود خانه‌هایی که راکد ماندند و احتکار شدند وارد حوزه بازار اجاره بشوند و موجب بشوند که عرضه مسکن استیجاری افزایش پیدا بکند. یا سامانه املاک که باید اتفاق بیافتد. یا اپراتورهای اجاره داری ایجاد بشوند که می‌توانند دست دولت را برای قاعده‌گذاری یا فعالیت رگولاتوری در بازار اجاره باز بگذارد. متاسفانه در کشور ما چنین نهادهایی وجود ندارند و باید ایجاد بشوند. اینها عواملی هستند که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم می‌توانند در کنترل بازار اجاره مفید باشند.
ولی نکته‌ای که وجود دارد این است که دولت برنامه‌ای را برای ساماندهی بازار اجاره ندارد. همانطوری که برای بحث بازار ملکی ندارد. در نهایت فشار اصلی بر مستاجران وارد می‌شود. ما بیشتر از این که نیازمند ابزارهای مالی باشیم، نیازمند استفاده از اختیارات دولتی در این حوزه هستیم. مثل عرضه زمین یا استفاده از ابزارهای مالیاتی که بتواند بازار مسکن را کنترل بکند و فشار تقاضا را در بازار اجاره کم کند. در برهه‌هایی از زمان، با طرح‌هایی که در گذشته در خصوص مسکن ملکی اتفاق افتاده، تا حدی فشار در مقاطعی از زمان کنترل شده. ولی خب با قطع شدن برنامه‌هایی که در حوزه تولید مسکن وجود دارد.
*تصمیمات غلطی مثل افزایش حقوق دستمزد از دلایل نابه‌سامانی بازار مسکن بود
فارس: ممکن است، مسئله انتظارات تورمی را کمی شرح دهید؟
بیضایی: ببینید، وقتی در دولت تصمیم می‌گیرند به یکباره میزان حقوق و دستمزد را به یکباره تا 60 درصد افزایش دهند، این مسئله در سایر بازارها از جمله اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد. تاثیری که هم از بعد افزایش نقدینگی و هم از بعد انتظارات تورمی در بازار اجاره بهای مسکن خود را نشان خواهد داد. چنین تصمیماتی در ظاهر به اصطلاح عدالت‌خواهانه هستند اما در باطن عمدتا زمینه تخریب فضای اقتصادی کشور را به دنبال خواهند داشت.
فارس: من متوجه نشدم افزایش حقوق چگونه انتظارات تورمی را به همراه دارد؟
بیضایی: دقت کنید، موجر می‌خواهد افزایش قیمت اجاره‌بها را به عنوان یک رکن دنبال کند. در شرایطی که بداند شما به عنوان مستاجر و کارمند با افزایش حقوق 60 درصدی درآمد خود را افزایش دادید، دیگر عذری نمی‌پذیری و این فعالیت راه دنبال می‌کند.
این مفهوم اجتماعی ساده انتظارات تورمی را به همراه خواهد داشت که به دلیل افزایش حقوق‌ها است.
*فنر تقاضای بازار اجاره در دو سال کرونا فشرده شد
فارس: شما یکی از عوامل افزایش نجومی قیمت اجاره‌بهای مسکن را موضوع تجمیع فشار تقاضا ناشی از بیماری کرونا دانستید، این مسئله با چه سازوکاری به افزایش قیمت منتهی شد؟
بیضایی: در دو سال بیماری کرونا مسئله تمدید خودکار اجاره‌بها و پیگیری سیاست‌های تعیین سقف سبب شد تا بخشی از تقاضا در بازار عرضه اندام نکند و افزایش نرخ تقاضا دیده نشود. پس از دوسال این فشار تقاضا به یکباره اعمال شد و متاسفانه وزارت راه و شهرسازی نیز برنامه‌ای برای کاهش ضرب این افزایش تقاضا ارائه نکرد. بر این مبنا افزایش قیمت موضوعی است که شما به طور حقیقی در بازار لمس می‌کنید.
از سوی دیگر دولت باید شرایط سیاسی کشورهای همسایه را رصد کند و پیش‌بینی ورود مهاجران از این کشورها را داشته باشد. بر این مبنا با حجم یک دفعه‌ای مهاجرت باید سلسله مراتب اسکان از جمله استقرار در کمپ‌ها و مراحل مختلف پیش‌بینی شود اما این اتفاق نیفتاد و فشار آن به بازار اجاره وارد آمد.
فارس: فارغ از ماهیت غلط یا درست بودن تصمیم دولت در بازار اجاره ما سال گذشته شاهد این تصمیم بودیم اما نبود ضمانت اجرایی سبب شد تا مطابق آمار بانک مرکزی قیمت اجاره مسکن از سقف تعیین شده بیشتر شود، به نظر شما ضمانت اجرایی برای تصمیم فعلی وجود دارد؟
بیضایی: تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن سیاستی بدون ضمانت اجرایی است اما در نظر گرفتن تمدید خودکار خود نوعی ضمانت اجرایی برای کنترل افزایش اجاره‌بهای مسکن به حساب می‌آید. حال باید دید، چند درصد از موجران و مستاجران به سمت پیگیری قانون می‌روند. در این حالت به دلیل استقرار تقاضا در واحدهای مسکونی خود در کوتاه مدت حجم بازار کمتر شده و فشار تقاضا کمتر می‌شود. این سیاست بهترین و تنها کار ممکن نیست اما در شرایط فعلی تنها راه چاره بازار مسکن است.
*وزارت راه و شهرسازی باید برای تعدیل تبعات منفی بسته حمایت از مستاجران برنامه داشته باشد
فارس: آیا سیاست تمدید خودکار تبعاتی به همراه دارد؟
بیضایی: آثار منفی این سیاست ناشی از تغییر بالانس بازار مسکن از چندماه آتی تا چند سال آینده زمینه ضربه به بازار مسکن را فراهم می‌کند و وزارت راه و شهرسازی برای کنترل این تبعات باید مو به مو برنامه داشته باشد تا زمینه بهبود شرایط را فراهم کند.
فارس: به نظر شما این سیاست می‌تواند به کنترل بازار اجاره و تعیین افزایش قیمت‌ها در سطح 25 درصد منتهی شود؟
بیضایی: در کوتاه مدت فشار تقاضا کاهش می‌یابد اما قطعا افزایش قیمت بیشتر از نرخ تعیین شده است زیرا ماده دو بسته حمایتی و همچنین واحدهای مسکونی جدید زمینه افزایش نرخ اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت.
*افزایش اجاره بها بیش از نرخ تعیین شده خواهد بود
فارس: آیا آماری از عدم تبعیت بازار از سیاست تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها در سال‌های گذشته دارید؟
بیضایی: بر این اساس پایش آمار بازار اجاره در بازه زمانی 6 ماه ابتدایی سال 1399 که سیاست تعیین افزایش قیمت محدود اجاره‌بها در دستور کار قرار گرفت، به استناد آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میزان رشد اجاره‌بها در مناطق شهری کشور در 6 ماه ابتدایی سال 1399 بین ارقام 30.1 درصد و 31.3 درصد در نوسان بوده است.
بر اساس این آمار میزان رشد شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری، پس از صدور مصوبه ستاد کرونا و در تیرماه، مردادماه و شهریورماه 99 به ترتیب رقم 31 درصد، 30.6 درصد و 30.1 درصد را تجربه کرده است، در حالی که دولت افزایش اجاره بها بیش از 25 درصد در تهران، 20 درصد در کلانشهرها و 15 درصد در سایر شهرهای کشور را ممنوع اعلام کرده بود.
در این راستا، در سال جاری اگر دولت بخواهد بار دیگر سیاست تعیین سقف اجاره بها را به طور موفق اجرایی کند، باید تجربه تعیین سقف اجاره بها در سال‌های کرونا را مد نظر قرار داده و نقاط ضعف این تجربه را برطرف کند تا عملا شاهد اثرگذاری این سیاست باشیم.
فارس: به عنوان سوال پایانی می‌خواهم بپرسم، آیا اجاره‌نشینی به خودیِ خود در یک جامعه شهرنشین معضل اجتماعی محسوب می‌شود یا تحت شرایط خاصی در جامعه، این شکل از برگزیدن مسکن، به معضل بدل می‌شود؟
بیضایی: اجاره‌نشینی یک معضل اجتماعی نیست.اما در کشور ما این مسئله وضعیت خاصی دارد. شرایط باید در بازار مسکن به گونه‌ای باشد که اجاره‌نشینی یک انتخاب باشد و نه یک اجبار. ولی متاسفانه به دلیل شرایطی که وجود دارد، مسئله اجاره‌نشینی در کشور ما یک اجبار است تا یک انتخاب. شرایط برای ورود مالکیت در بحث مسکن مهیا نیست و چشم‌اندازی برای این که افراد بتوانند مالک واحد مسکونی خودشان باشند وجود ندارد.
به دلیل مسائلی چون قیمت‌ها، بحث شاخص دسترسی، تفاوت سطح درآمد و هزینه مسکن، خانواده ها ناگزیر از این هستند که به اجاره‌نشینی روی بیاورند. مسیرهای دسترسی و تملک واحد مسکونی در کشور ما بسیار محدود است و شرایط، شرایط مناسبی برای مالکیت واحد مسکونی نیست.
عرضه‌ی زمین محدود است. سطح تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن بسیار بالاست. همه اینها باعث شده که قیمت مسکن از دسترس خانوار خارج بشود. در چنین شرایطی به خاطر این که مسکن یک کالا و یک نیاز اساسی برای خانوار است و نیازی است غیر قابل جایگزین، خانوارها مجبورند که رو به سمت اجاره‌نشینی بیاورند. همین باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره می‌شود. بازاری که تقاضا در آن افزایش پیدا می‌کند و عرضه مناسب هم اتفاق نمی‌افتد.