گام های جدید برای تنظیم بازار اجاره

در شرایطی که دو فوریت طرح مجلس برای سامان دهی اجاره بها به تصویب نمایندگان رسیده، دولت نیز سقف افزایش اجاره بها را اعلام کرده است. با این حال، این سوال وجود دارد که این راهکارها تا چه میزان موفق خواهد بود؟

سهم مسکن یا بهتر بگوییم هزینه اجاره بها از هزینه خانوارهای شهری در سال های اخیر روند نگران کننده ای به خود گرفته است.  در همین حال پس از آن که مجلس در جلسه قبلی خود  دو فوریت طرحی برای سامان دهی  اجاره بها را  تصویب کرد که انتظار می رود در جلسه پیش روی  بهارستان  جزئیات این طرح نهایی و تصویب شود دولت نیز ضمن اعلام سقف افزایش اجاره بها برای امسال دستوراتی به سازمان و تعزیرات و وزارت راه و شهر سازی برای اتخاذ تدابیری در این زمینه داده است.

در شرایطی گفته می شود که استاندارد  شاخص  هزینه های خانوار از  بابت اجاره بها در جهان  حدود 30 درصد است که گزارش های مرکز آمار نشان می دهد این رقم در روندی فزاینده از سال 96 تا 99، به بیش از 40 درصد در سال 99 رسیده است.  البته گزارش های بدتری نیز در این زمینه وجود دارد. به عنوان مثال، خبرگزاری فارس در 28 تیر سال گذشته به نقل از وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار در سال 99 در تهران و کلان شهرها به 64 درصد، در دیگر مراکز استان ها و شهرهای بیش از 200 هزار نفر جمعیت به 59 درصد و در شهرهای زیر 200 هزار نفر و بالای 25 هزار نفر جمعیت به 49 درصد رسیده است. به این ترتیب می توان گفت این نسبت اگر تاکنون زیاد نشده باشد، بعید است که چندان کاهش یافته باشد. بدیهی است که رشد اجاره بها، جا برای دیگر اقلام هزینه ای را که برای بهبود وضعیت زندگی خانوار ضروری به شمار می روند تنگ می کند. این موارد، دولت و به تازگی مجلس را بر آن داشته است تا درصدد کنترل بازار اجاره بها برآیند.
 

سقف اجاره بها تمدید شد

در شرایطی که شیوع کرونا، درآمدها و هزینه های خانوار را به خصوص در سال 99 تغییر داد، دولت از آن سال اقدام به تعیین سقف برای اجاره بها کرد. موضوعی که در سال های بعد و از جمله امسال نیز تمدید شده است. به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، ستاد تنظیم بازار در پنج شنبه گذشته، سقف اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال 1400 (خراسان: برای قراردادهای تمدیدی) را در تهران حداکثر 25 درصد، کلان شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و دیگر شهرها 15 درصد تصویب کرد. بر اساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شده تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف را رعایت نکنند، برخورد کند. همچنین وزارت راه و شهرسازی نیز موظف شده به انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات اقدام کند.

تعیین سقف برای اجاره چقدر تاثیر دارد؟

سیاست دولت به شرح یاد شده در حالی اتخاذ می شود که آمار و ارقام روی کاغذ، چیز دیگری می گویند. داده های مرکز آمار نشان می دهد متوسط تغییرات اجاره بهای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در تمام فصل های سال های 1399 و 1400، بیش از 33 درصد بوده و در زمستان سال گذشته، به بیش از 50 درصد هم رسیده است. عوامل مختلفی در بیان چرایی این موضوع مطرح می شود. از جمله آن ها می توان به مطلع نبودن مستاجران از حقوق خود اشاره کرد. با این حال کلیت ماجرا را می توان به مسئله قدیمی قیمت گذاری دستوری در بازارها نسبت داد. باشگاه خبرنگاران هم به نقل از مرادزاده رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: «تا زمانی که اهرم‌های تشویقی و تنبیهی، رفع مشکلات مالیات و بیمه و اخذ پروانه ساختمانی برای مالکان رعایت نشود، چنین مصوباتی قابل اجرا نیست. نمی‌توان به صاحبخانه اجبار کرد که اجاره در حد خاصی باشد و دفاتر املاک نیز بر اساس اعداد اعلامی صاحبخانه‌ها، عدد اجاره را مشخص می‌کنند.»

با این حال، سیاست گذاران و فعالان بازار، این سیاست ها را بدون اثر هم نمی دانند. به عنوان مثال، گزارش 26 اردیبهشت ماه ایرنا به نقل از رئیس اتحادیه املاک تهران، آورده است: ۴۰ درصد صاحبخانه‌ها از این مصوبه تمکین ندارند و ۶۰ درصد اجاره نامه‌ها در محدوده سقف تعیین شده منعقد می‌شود.  همچنین وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که 17 اردیبهشت منتشر شده با برشمردن عوامل اقتصادی موثر بر رشد اجاره بها، تصریح کرده است که محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها در سال‌های 1399 و ۱۴۰۰ بر اساس گزارش‌های رسیده تاثیر قابل ملاحظه‌ای در جلوگیری از افزایش بی‌رویه رقم افزایش تمدید قراردادهای اجاره داشته است.

کنترل مالیاتی بازار اجاره روی میز مجلس

در همین حال از مجلس نیز خبر می رسد نمایندگان در طرحی که دو فوریت آن در چهارشنبه گذشته به تصویب رسیده به دنبال کنترل و سامان دهی اجاره بهای املاک مسکونی هستند. طبق گزارش ایسنا، این طرح سه ماده ای بیان می کند که قراردادهای اجاره باید در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک ثبت شود. درغیر این صورت جریمه نقدی و محرومیت از اشتغال در انتظار بنگاه های متخلف خواهد بود. برای موجران متخلف هم کل مبالغ دریافتی در نتیجه اجاره، به عنوان درآمد خالص مشمول مالیات می شود. طبق این طرح، تعرفه کمیسیون بنگاه های املاک توسط وزارت راه تعیین می شود و با تشریح فرمولی، تاکید شده که میزان اجاره بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود.

طبق ماده 2 این طرح، چنان چه در قرارداد اجاره، اجاره بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره بهای سال قبل «بیش از» میزان تغییر شاخص سالانه قیمت های مذکور در ماده 522 قانون دادرسی مدنی باشد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، مبلغ مازاد مشمول افزایش 50 درصدی مالیات بر درآمد اجاره می شود. در مقابل موجرانی که میزان افزایش اجاره بهای آن ها بیش از میزان تعیین شده «نباشد»، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف50  درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند شد.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس ثبت اجاره نامه ها در سامانه املاک و اسکان را از جمله ویژگی های این طرح دانست که به همراه ابعاد دیگر، ضمانت اجرای آن را افزایش می دهد به طوری که پیش بینی می شود این طرح بتواند بازار اجاره را تا 60 یا 70 درصد کنترل کند.
 

نیاز بازار اجاره به طیفی از سیاست ها

به گزارش خراسان، می توان این را گفت که با توجه به عوامل متعدد موثر بر بازار اجاره بها از قبیل میزان عرضه مسکن، میزان مسکن مورد نیاز قشرهای ضعیف، میزان تورم جامعه، وضعیت ابزارهای کنترل سوداگری و فعالیت های غیر مولد و ...، طیفی از سیاست ها می تواند به سامان دهی بازار اجاره بها منتهی شود. در این زمینه مصوبه دولت و مجلس، قطعاً در بخشی از بازار موثر خواهد بود، اما ناکافی است. در نهایت به نظر می رسد راهکارهایی از جمله مالیات بر مجموع درآمد افراد، به همراه بهبود وضعیت ساخت مسکن، بالارفتن اثربخشی مالیات بر خانه های خالی و به خصوص توسعه ابزارهای مالیاتی که موجب شفافیت درآمدی خانوارها و فعالان اقتصادی می شود، برای سامان دهی مطلوب بازار اجاره بها مورد نیاز است.