آرمان ملي: بازار معاملات مسکن همزمان با شروع فصل نقل و انتقالات به اوج قيمتي خود رسيده است، به‌گونه اي‌که نه تنها خريد خانه به روياي اصلي اقشار متوسط و ضعيف جامعه مبدل شده بلکه اساسا اجاره مسکن نيز در پايتخت عملا از توان بسياري از خانوارها خارج شده و شاهد هجوم گسترده بسياري از حقوق بگيران به شهرهاي حاشيه‌اي تهران هستيم.
در واقع رشد افسار گسيخته قيمت‌ها به گونه‌اي‌ست که حتي بين آمار و ارقام ارائه شده از سوي مراکز رسمي نيز اختلاف مشاهده مي‌شود به گونه‌اي که در مرکز آمار ميانگين نرخ تورم مسکن را در سال گذشته 33 درصد عنوان کرده، اما بانک مرکزي اين ميزان را تنها 16 درصد مي‌داند موضوعي که نگاهي اجمالي به وضعيت معاملات نشان مي‌دهد در واقعيت قيمت‌ها بيشتر از اين ارقام بوده و علاوه بر آنکه قيمت‌ها در معاملات خريد و فروش رشدي حتي بيش از 40 درصدي را نسبت به سال قبل تجربه کرده‌اند در حوزه اجاره اين روند با شيب صعودي بيشتري همراه بوده و در برخي از مناطق نرخ اجاره بها رشد بيش از 2 برابري را به همراه داشته است.
موضوعي که کارشناسان دلايل اين وضعيت را رکود تورمي دانسته و معتقدند عدم موفقيت دولت‌ها در سياست‌هاي مسکن باعث شده تا مسئولان به سمت قيمت‌گذاري دستوري رفته که خود عاملي در افزايش تنش‌هاي بازار به شمار مي‌رود. البته در اين ميان بساط سودجويي‌ها نيز مزيدي بر علت شده تا قيمت‌ها در اين بازار بدون هرگونه منطقي به روند رشد خود ادامه دهند.
پاي وکلا هم به معاملات مسکن باز شد
بررسي‌ها از بازار نقل و انتقالات مسکن نشان مي‌دهد تورم مسکن همچنان با شيبي تند در حال حرکت بوده به گونه‌اي‌که با گذشت دو هفته از آغاز فصل نقل و انتقالات علاوه بر رشد قيمت‌ها در معاملات خريد و فروش در حوزه اجاره بها نيز شاهد افزايش قيمت‌ها هستيم در اين رابطه نگاهي به آگهي‌هاي فروش گوياي اين روند بوده و هم اکنون در اکثر مناطق پايتخت براي خريد يک متر مربع از آپارتمان‌هاي نوساز حداقل بايد 45 ميليون تومان هزينه کرد و در خصوص اجاره بها نيز مالکان براي رهن يک واحد 55 متري حداقل 350 ميليون تومان از مستاجر طلب مي‌کنند.
البته در اين ميان بساط سودجويي و زيادخواهي‌ها هم حسابي داغ شده است به طوري‌که برخي از مشاوران املاک با درخواست سهم يک درصدي از فروش در حالي که در خوش بينانه‌ترين حالت ميزان حق الزحمه آنها به نيم درصد نيز نمي‌رسد سعي دارند تا واحدهاي پيشنهاد شده را گرانتر از قيمت واقعي به فروش رسانند اين روند زماني جالب‌تر مي‌شود که برخي از مالکان واحد خود را محلي براي تامين کمبودهاي مالي خود تبديل کرده و بدون ارائه کوچک‌ترين خدمات حتي تعمير واحدي که پيش از اين مستاجر در آن سکونت داشته و تنها با تکيه بر بازار پر تقاضا واحد خود را به بيشترين قيمت اجاره مي‌دهند البته اخيرا بازار وکلا نيز در حوزه مسکن داغ شده و برخي از مالکان براي سفت تر کردن معامله از خدمات وکلا براي انجام معاملات اجاره بها بهره مي‌گيرند.
آمار مراکز رسمي
در اين رابطه احمدرضا سرحدي کارشناس اقتصاد مسکن درباره بازار مسکن در سال جاري مي‌گويد: افزايش 16 درصدي قيمت مسکن که بانک مرکزي اعلام کرده، مبناي واقعي ندارد و براساس سامانه معاملات مشاوران املاک، مي‌توان رشد مسکن در سال گذشته را 40 درصد برآورد کرد.
وي با اشاره به افزايش جهاني دلار، طلا، کالاهاي جهاني و نيز رشد تورم در برخي کشورهاي اروپايي و آمريکايي گفت: پيش‌بيني من اين است که امسال هم افزايش قيمت مسکن در پيش خواهيم داشت. سرحدي، مشکل ديگر بازار مسکن را رکود تورمي دانست و افزود: وقتي قيمت‌ها افزايش يابد، سبب کاهش معاملات و رکود مي‌شود و وقتي معاملات کم شد، ساخت‌وساز نيز کاهش مي‌يابد چون تقاضا نيست. وقتي ساخت‌وساز کم شد، عرضه هم در سال‌هاي پس از آن کم مي‌شود و زماني که عرضه مسکن کم باشد، باز هم قيمت بالا مي‌رود و اين چرخه رکود تورمي ادامه خواهد داشت.
کارشناس اقتصاد مسکن به وضعيت جاري بازار مسکن اشاره کرد و ادامه داد: متوسط قيمت مسکن مصرفي در نقاط متوسط تهران متري 30 ميليون تومان است که هيچ خانه اولي نمي‌تواند با اين قيمت‌ها مسکن تهيه کند و در حال حاضر عمده فعالان اين بازار کساني هستند که خواهان تبديل به احسن کردن ملک هستند. تا زماني که اقتصاد شکوفا نشود، تورم مسکن رشد صعودي خواهد داشت. وي درباره اينکه آيا اجراي طرح نهضت ملي مسکن مي‌تواند به اين وضعيت کمک کند؟
گفت: مشخص نيست دولت بتواند سالانه يک ميليون مسکن بسازد به‌خصوص که قيمت فعلي مصالح رشد داشته و مرتبا پيمانکاران خواهان افزايش آورده اوليه متقاضيان هستند؛ حال آنکه بسياري از متقاضيان با اميد به کم بودن مبلغ آورده اوليه در اين طرح ثبت‌نام کرده‌اند. همچنين ممکن است اين طرح به دليل گراني ساخت‌وساز، فرسايشي شود که سرنوشتي مشابه مسکن مهر پيدا کند. اين در حالي است که زمان آغاز به کار پروژه مسکن مهر، دولت نفت را با قيمت بالا مي‌فروخت و به پروژه‌ها تزريق مي‌کرد. کارشناس اقتصاد مسکن درباره افزايش سقف وام خريد مسکن براي حل مشکل کاهش قدرت خريد گفت: به فرض اينکه بانک‌ها منابع داشته باشند و بتوانند وام بدهند، بايد اصل و سود اين تسهيلات باز پس داده شود.
با شرايط فعلي، در صورتي که وام خريد مسکن به يک ميليارد تومان برسد، حتي با در نظر گرفتن نرخ سود 18 درصد، وام‌گيرنده بايد ماهانه 15 ميليون تومان قسط بدهد که کمتر کارمند يا شاغلي مي‌تواند اين اقساط را پرداخت کند، بنابراين تنها راه کنترل بازار مسکن اين است که قبل از حل مشکل مسکن، بايد اقتصاد کلان راه‌اندازي شود تا امکان پس‌انداز وجود داشته باشد.
در دنيا با دو روش پس‌انداز گذشته و آينده (تسهيلات) مردم خانه‌دار مي‌شدند ولي با شرايط فعلي تورم در کشور ما، امکان پس‌انداز نيست. سرحدي درباره کنترل اجاره‌بها با روش دستوري گفت: ما تجربه مصوبه ستاد ملي مقابله با کرونا مبني بر کنترل اجاره‌بها تا سقف 25 درصد را داريم. در حال حاضر آمارها حاکي از رشد بيش از 40 درصدي اجاره‌بها است بنابراين با اقتصاد دستوري نمي‌توان اجاره‌بها را کنترل کرد. وي تأکيد کرد: از ديگر معايب تعيين سقف اجاره‌بها اين است که مؤجر و مستأجر دو نوع قرارداد اجاره امضا مي‌کنند؛ يکي قرارداد رسمي براي ثبت در سامانه و ديگري قرارداد غيررسمي ميان خودشان‌که نتيجه آن هم افزايش حجم پرونده‌ها در دستگاه قضايي است. کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: با گراني فعلي مصالح و افزايش قيمت زمين، چشم‌اندازي نه تنها براي کاهش قيمت مسکن وجود ندارد.