رد پای سفته‌ بازهای مسکن در مناطق شمالی تهران

قیمت مسکن در مناطق یک و دو تهران در اسفند نسبت به بهمن 1400 بیش از 10 درصد گران شده،‌ اما در مناطق جنوبی این میزان افزایش کمتر از 3 درصد بوده است.

ریشه‌یابی رشد 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آخرین ماه از سال گذشته -اسفند1400- از شناسایی ردپای سفته بازها در بازار معاملات املاک مسکونی پایتخت خبر می‌دهد.

هفته گذشته، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، با انتشار تازه‌ترین گزارش مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه 1400 اعلام کرد: متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در آخرین ماه از سال گذشته از مرز 35 میلیون تومان عبور کرده و هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه به طور متوسط با قیمت 35 میلیون و100 هزار تومان معامله شده است. این در حالی است که این میزان نسبت به ماه قبل یعنی بهمن ماه با رشد 6.3 درصدی همراه شده است.

تورم ماهانه 6.3 درصدی قیمت خانه تنها ظرف مدت یک ماه - فاصله ابتدای اسفند تا انتهای آن- نرخ رشد شدید قیمت مسکن محسوب می‌شود. این نرخ رشد ماهانه پیشتر در دوره جهش قیمت در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شد. این در حالی است که از ابتدای سال‌ 1400 تا پایان بهمن ماه نه تنها متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن از یک درصد فراتر نرفت بلکه در برخی از ماه‌های سال حتی قیمت مسکن با کاهش نیز همراه شد. در بیشترین حالت، متوسط قیمت مسکن در سال 1400 در یک ماه نسبت به ماه قبل حدود 3 درصد رشد کرد.

رشد بیش از 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اسفند ماه در حالی رخ داده است که برخی سناریوی بازگشت جهش به بازار ملک را مطرح می‌کنند و برخی دیگر معتقدند این افزایش قابل توجه تنها مربوط به اسفندماه به‌عنوان یک ماه خاص بازار مسکن بوده است و انتظارهایی از بابت بازگشت قیمت به سطح متعارف در ماه‌های پیش رو را عنوان می‌کنند.

تحقیقات میدانی خبرنگار «ایران» از منشأ افزایش قیمت مسکن در اسفند ماه با رد سناریوی اول یعنی سناریوی بازگشت جهش قیمت به بازار ملک، سناریوی دوم را محتمل‌تر نشان می‌دهد. آن طور که مشاوران املاک و فعالان بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران اظهار می‌کنند هیچ افزایش قیمتی در کار نیست و جوسازی برخی سفته‌بازها و افراد فرصت طلب در بازار ملک منجر به این افزایش قیمت در معاملات شده است.

یک شاهد مهم این ماجرا مربوط به افت نزدیک به 20 درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در تهران در اسفند ماه نسبت به بهمن ماه است. رشد بیش از 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران در شرایطی اتفاق افتاده است که تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه نسبت به ماه قبل حدود 20 درصد کم شده است. این موضوع یک پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد که ضمن رد سناریوی بازگشت جهش به بازار ملک، انتظار برای بازگشت وضعیت بازار به حالت ثبات و کاهش قیمت را تقویت می‌کند.
 

روایت مشاوران املاک از علت گرانی اسفند

بررسی‌های به عمل آمده نشان می‌دهد قیمت مسکن در اسفند ماه عملاً گران نشد. مشاوران املاک افزایش بیش از 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در این ماه را ناشی از معاملات گران در بازار می‌دانند. به گفته آنها هیچ اتفاق خاصی در بازار مسکن و سایر بازارهای تأثیرگذار بر این بازار در اسفند ماه رخ نداده است که قیمت مسکن را افزایش دهد بلکه این گرانی «مقطعی» چند علت مهم دارد.

اولین علت مربوط به «مشاهده ردپای برخی از سفته بازهای ملکی در بازار اسفند ماه» که همان بازار شب عید معاملات مسکن است، مربوط می‌شود. از آنجا که جاماندگان خرید مسکن در طول سال معمولاً عزم خود را برای خرید در شب عید و تا قبل از اتمام سال جزم می‌کنند و سعی دارند تا قبل از تعیین نرخ‌های جدید در بازار سال بعد اقدام به خرید مسکن کنند، برخی از سفته‌بازها از این ویژگی بازار مسکن اسفند سوءاستفاده کردند.

مشاوران املاک در این باره به «ایران» اعلام کردند: بخش عمده عرضه مسکن در این ماه از سوی سفته بازها انجام شد؛ افرادی که طی سه ماه اخیر اقدام به خرید مسکن با انگیزه فروش با قیمت بالاتر در شب عید و اسفندماه کرده بودند. اینها با جوسازی و ایجاد نگرانی از بابت افزایش قیمت مسکن در سال بعد در خریداران سعی کردند واحدهای خود را با قیمت گران‌تر به بازار عرضه کنند و به فروش برسانند. برخی از افرادی که این جوسازی‌ها را باور کردند نیز با قیمت‌های بالا خرید کردند و نتیجه در آمار رسمی خود را در شکل افزایش بیش از 6 درصدی قیمت مسکن در اسفند ماه در مقایسه با بهمن نشان داد.

مصـــرف‌کننـده‌هــا گـرانفروشی را پس‌زدند

بنا بر اعلام آنها این وضعیت در حالی در بازار مسکن اسفند به وقوع پیوست که آمار مربوط به تعداد معاملات و همچنین رفتار متقاضیان مسکن نشان می‌دهد تعداد بسیاری از متقاضیان نیز این جوسازی را باور نکرده و اقدام به خرید نکردند. چرا که معاملات خرید مسکن در این ماه 20 درصد افت کرد. درحالی که در هر سال در اسفند ماه به‌دلیل قرار گرفتن در زمان اوج خرید و فروش‌های ملکی در شب عید، حجم معاملات افزایش می‌یابد. از سوی دیگر در سه ماه قبل از اسفند ماه با‌ وجود ثبات نسبی قیمت، حجم معاملات به میزان چشمگیری افزایش یافته بود.

مشاوران املاک همچنین یک علت مهم جوسازی سفته‌بازها برای گرانفروشی ملکی در اسفند ماه را واقف بودن آنها به روند کاهشی قیمت مسکن اعلام می‌کنند. آنها اعلام کردند: سفته‌بازها چون می‌دانند قیمت مسکن در مسیر ثبات و کاهش قرار گرفته است تلاش کردند تا از فرصت شب عید استفاده کرده و با این دلیل تراشی برای متقاضیان که سال بعد قیمت مسکن مشمول تورم خواهد شد بتوانند از آخرین فرصت برای کسب منفعت بیشتر استفاده کنند. البته تعداد قابل توجهی از متقاضیان مسکن این جوسازی‌ها را نپذیرفته و ترجیح دادند تا در فضای سال جدید که به احتمال زیاد فضایی آرام و با ثبات در بازار مسکن است، اقدام به خرید کنند.

دلیل رد فرضیه بازگشت جهش

ردپای سفته بازها در معاملات مسکن اسفند ماه در مناطق شمال شهر بیش از مناطق مصرفی و جنوبی تهران مشاهده می‌شود. تورم ماهانه بیشتر در مناطق شمالی نسبت به مناطق جنوبی، سناریوی احتمال قوی برای بازگشت به عقب قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو را تقویت می‌کند. چرا که همواره این مناطق بیشتر مورد توجه سفته بازها بوده است و هر زمان که سفته بازی در بازار افزایش می‌یابد تعداد معاملات و نرخ رشد قیمت در این مناطق نیز بیشتر خواهد بود.

محاسبات صورت گرفته از تحولات بازار مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران نشان می‌دهد در منطقه یک شهر تهران که لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه تهران است قیمت مسکن به طور متوسط در اسفند ماه نسبت به بهمن ماه 10 درصد رشد داشته است و در منطقه 2 نیز این میزان رشد نزدیک به 12 درصد بوده است. در حالی که در مناطق جنوبی و مصرفی، تورم ماهانه به مراتب کمتر از این میزان بوده است و به طور متوسط تورم کمتر از 3 درصدی به ثبت رسیده است. حتی در منطقه 19 شهر تهران متوسط قیمت مسکن در اسفند در مقایسه با بهمن ماه 11 درصد کاهش داشته است.

این موضوع نشان می‌دهد اثر تورم شدید در مناطق شمالی که اتفاقاً کانون تحرک سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران کلان محسوب می‌شود در آمار مربوط به تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران منعکس شده است. از این‌رو نمی‌توان نتیجه‌گیری کرد که بازار مسکن وارد جهش قیمت شده است، چرا که در دوره جهش همه مناطق به‌صورت تقریباً یکدست با رشد شدید قیمت مواجه خواهند شد.

از سوی دیگر تورم ماهانه 6 درصدی تنها در یک ماه خاص یعنی اسفند ماه به ثبت رسیده است در حالی که در تمام ماه‌های دیگر سال 1400 بازار با ریزنوسان جزئی، ثبات یا کاهش قیمت همراه بوده است، بنابراین تغییرات قیمت تنها در یک ماه هر چه که باشد نمی‌تواند مبنای طرح فرضیه بازگشت جهش قیمت به بازار ملک قرار گیرد.