آرمان‌ملی: مسکن مهم‌ترین نیاز و بزرگ‌ترین دارنده سهم هزینه‌ای در سبد معیشتی خانوار است، با افزایش قیمت مسکن سوق مردم به سمت اجاره‌نشینی بیش از گذشته صورت گرفت، به گونه‌ای که باعث شده تا امروز بخش عمده‌ای از مردم در کشور اجاره‌نشین باشند، هر چند اجاره‌نشینی موضوع تازه‌ای نیست، اما بخش مهم این بحث اینجاست که حتی کسانی‌که قصد خرید خانه را داشتند هم دیگر توانایی لازم برای خرید مسکن را ندارند و همان پولی که برای خرید داشتند را برای هزینه اجاره خانه کردند و از این رو آمار اجاره‌نشین‌ها افزایش یافته است.
با رشد اجاره‌نشین‌ها و کاهش تقاضا برای خرید و همچنین کاهش عرضه واحدهای جدید در بازار باعث شد تا مسکن به کالایی تقریبا نایاب برای مردم تبدیل شود که همین امر هم دست مالکان برای افزایش قیمت را به صورت بی‌ضابطه باز گذاشت و از آنجا که تعیین اجاره مشمول هیچ قانونی نمی‌شود بیخ تا بیخ گوش مستاجران را بریدند. دولت بارها چه در دوره قبل و چه در این دوره از برنامه‌های حمایتی برای مردم به‌ویژه مستاجران پرده‌برداری کرد، ولی همچنان وضعیت اسفباری در حوزه تامین مسکن وجود دارد، چراکه طرح‌های دولت مقطعی و بدون پشتوانه است و در کوتاه‌مدت نمی‌تواند اثرگذاری لازم را داشته باشد!
افزایش سقف تسهیلات کمک ودیعه مسکن به ۷۰ میلیون تومان، تشکیل نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در همراهی با شرکت‌های خصوصی و همچنین اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، سه راهکار وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره عنوان بوده است، در بخش اول بانک‌ها بارها اعلام کردند که ظرفیت تسهیلات‌دهی در شرایط حاضر اقتصادی به حدی نیست که بتوانند به درخواست همه متقاضیان پاسخ بدهند و از این رو این طرح در میانه‌های راه با مشکلات جدی مواجه و در مقاطعی متوقف هم شد و الان هم وضعیت خوبی ندارد و بیش از 300 هزار نفری در صف دریافت این وام بلاتکلیف هستند!
در مورد تشکیل نظام اجاره‌داری حرفه‌ای هم بحث‌های زیادی انجام شد ولی همچنان به طور شفاف مشخص نیست که دولت چه برنامه‌ای برای این مورد دارد و جز چند مصاحبه و سخنرانی و خبر چیزی دیگری از این راه‌حل دیده نمی‌شود و اصلا معلوم نیست چه سازوکاری برای این موضوع درنظر گرفته شده است! درباره مالیات بر خانه‌های خالی هم باید گفت که این طرح چندان موفق نبوده، چراکه براساس آخرین اظهارنظر سازمان امور مالیاتی یک ریال هم از خانه‌های خالی مالیات دریافت نشده است و شناسایی این خانه‌ها به سختی انجام می‌شود! روز یکم اسفند ماه ۱۴۰۰ سازمان امور مالیاتی در واکنش به گزارش دیوان محاسبات مبنی‌بر صفر بودن عملکردها در اجرای مالیات خانه‌های خالی و گران‌قیمت، اعلام کرد که این سازمان طبق قوانین به تکالیف خود عمل کرده و برای ۱۲ هزار و ۵۰۰ خانه لوکس و ۵۶۸ هزار خانه خالی قبض مالیاتی صادر شده است.
وعده‌هایی برای سرگرمی
محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه قیمت اجاره ناشی از قیمت ملک بوده و تحلیل‌های سه دهه نیز موید این مطلب است، گفته است: «وزارت راه و شهرسازی به منظور کنترل بازار اجاره، راهکار توانمند کردن مستاجران را در پرداخت نرخ اجاره با ارائه تسهیلات کمک ودیعه مسکن در ایام همه‌گیری کرونا در دستور کار قرار داد و عملیاتی و اجرایی کرد. در دو سال گذشته با حمایت ستاد ملی کرونا تسهیلاتی در قالب کمک ودیعه اجاره تعیین و در اختیار مستاجران متقاضی گذاشته شد. این کمک ودیعه‌ها به توانمند کردن مستاجران کمک کرد تا بتوانند اجاره‌های خود را در ایام همه‌گیری کرونا پرداخت کنند.»
با این حال گفته نشده که این وام‌ها چقدر موثر بوده‌اند آن هم با توجه به سرعت خیره‌کننده رشد اجاره‌بها در کشور به‌ویژه در شهری مانند تهران که اجاره‌نشین‌ها را کلافه کرده است و باعث شده ساعت‌ها در صف این بانک و آن بانک برای وام بمانند! او اضافه کرد: «همچنین نظام اجاره‌داری حرفه‌ای نیز در دستور کار است که در حال راه‌اندازی و تشکیل آن هستیم، با مقیاسی که نهادها و دستگاه‌هایی که به نوعی از نظر قانونی تکالیفی دارند همچون شهرداری‌ها و دستگاه‌های حمایتی در آن مشارکت داشته باشند و شرکت‌های خصوصی بتوانند وارد عرصه شوند. مقرر است تا نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در کنار اجاره‌داری سنتی به ساماندهی بازار کمک و تاثیرات مناسبی را در بازار اجاره ایجاد کند. راه‌اندازی و تشکیل نظام اجاره‌داری مدت‌هاست در کمیسیون‌های تخصصی دولت دستور کار است که پیگیر هستیم تا هرچه زودتر به نتیجه برسد.» اقدامات در صف و زمان‌بر وزارت راه و شهرسازی باعث شده تا هیچ اتفاق مثبتی در بازار رخ ندهد! اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران حداقل در سال‌های اخیر که مورد توجه قرار گرفته هم مانند سایر طرح‌های وزارت راه و شهرسازی پروژه‌ای برای حواس‌پرتی است که در نهایت با سود رسانی به عده‌ای خاص منحل می‌شود!
عرضه چه شد؟
یکی از نیازهای اساسی بازار مسکن افزایش عرضه است، براساس آمارها سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز است و درحالیکه در سال‌های گذشته نهایتا 300 هزار واحد جدید ساخته و به بازار عرضه شده است! فاصله ایجاد شده در عرضه و تقاضا مسکن را به یک محصول دست نیافتنی برای عامه مردم تبدیل کرده است درحالیکه در هیچ کجای دنیا یا حداقل در کشورهای پیشرفته مسکن برای مردم دغدغه نیست. منتهی در ایران با توجه به اینکه شرایط اقتصادی در بحران فرو رفته و پیش‌بینی آینده ممکن نیست و ریسک سرمایه‌گذاری به‌شدت بالاست کسی وارد حوزه مسکن نمی‌شود! از طرفی با توجه به عدم توانایی دولت‌ها در فراهم‌سازی زمینه مشارکت بخش خصوصی واقعی در ساخت و ساز مسکن و ایجاد موانع از سوی دولت عرضه را بیش از پیش کاهش داده است و عملا بازار با کمبود شدید مسکن مواجه است.
معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: «افزایش تولید و عرضه واحد مسکونی به عنوان طرح‌های حمایتی که با سیاستگذاری و برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی در حال انجام است می‌تواند موثر باشد. از سال آینده که شروع واگذاری واحدهای طرح نهضت ملی مسکن است حتما تاثیرات مثبتی در بازار اجاره خواهد گذاشت.» بازار اجاره مسکن در سال جاری مسیری متفاوت از بازار خرید و فروش در پیش گرفت؛ به طوری که نرخ رشد آن در شهر تهران ۳۰ درصد بالاتر از نرخ افزایش سالیانه قیمت مسکن بوده است. دی ماه ۱۴۰۰ متوسط رشد سالیانه اجاره بها در تهران ۵۰. ۷ درصد و در کل کشور ۵۴ درصد بود؛ در حالی که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران ۲۰. ۳ درصد بود که نشان می‌دهد اجاره بها ۳۰. ۴ درصد از تورم مسکن پیشی گرفته است.
دلایل مختلفی در خصوص رشد سنگین اجاره بها عنوان می‌شود که از جمله آن می‌توان به تورم بالای ۴۰ درصد و جهش قیمت مسکن اشاره کرد اما مهم‌ترین عامل می‌تواند جبران عقب ماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن باشد. در سال جاری که تورم بازار مسکن در بخش خرید و فروش به طور محسوسی کاهش یافته و از ۹۹ درصد در سال قبل به حدود ۲۰ درصد رسیده، فضا به نوعی برای انتقال تورم به بازار اجاره فراهم شد. با اینکه میانگین رشد قیمت‌ها در بازار اجاره شهر تهران بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی ۵۰. ۷ درصد اعلام شده، گزارش‌های میدانی گویای آن است که در مواردی مستاجران با افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره بها مواجه شده‌اند. کرایه خانه حتی در نیمه دوم نسبت به نیمه اول سال جاری با افزایش مواجه شده است؛ در حالی که سال‌های قبل معمولا با ورود به شش ماهه دوم و پایان فصل جابه‌جایی، کرایه خانه با افت مواجه می‌شد.