آرمـان ملی: بازار مسکـن نظـاره‌گر وعده‌ها و سیاست‌هایی است که به تشدید رکود در بازار مسکــن دامن زده به گونه ای کــه تداوم این وضعیت باعث شده تا بـرخـی از مالکان برای گشودن قفل معــاملات بــه کاهش قیمت‌ها روی اورند . درواقــع مسکن به‌واسطه ظرفیت و پتانسیل بالای سیاسی و نقش ان در ایجاد رفاه و رونق اقتصادی هموراه به عنوان دستاویزی برای پیشبرد اهداف سیاسی دولتها قرار گرفته است.
رونــدی که اگرچه در دولت‌های قبل تحــت عنــاوینی همچون مسکن مهر و ملی مطرح شد و به تجربه‌ای شکست خورده در کارنامه این دولتها به ثبت رسید اما تکرار آن در دولت سیزدهم و وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی مجددا بازار را تحت الشعاع خود قرار داده است.
در واقع سید ابراهیم رئیسی در حالی در کارزار انتخاباتی خود از سیاست ساخت 4 میلیون واحد مسکونی تا پایان دولت خود خبر داد و پس از آن نیز رستم قاسمی اولویت نخست خود را براجرای این وعده گذاشت که نه تنها کسری بودجه دولت امکان ساخت مسکن را آن هم با استفاده از تسهیلات تکلیفی 360 هزار میلیارد تومانی فراهم نمی کند بلکه به اعتقاد کارشناسان ساخت این میزان واحد از عهده هیچ دولتی حتی بزرگترین اقتصادهای جهان نیز ساخت نبوده و تکرار این وعده‌های سیاسی تنها به تشدید التهابات بازار مسکن دامن خواهد زد.
به گفته کارشناسان تجربه مسکن مهر نشان داده توان دولت بیشتر از 60 هزار واحد نخواهد بود و این در حالی است که جذب متقاضیان مسکن از بازارعلاوه بر سردگمی این گروه به کاهش سرمایه گذاری و حضور سازندگانی منجرخواهد شد که سالانه بخش قابل ملاحظه‌ای از نیاز مسکن را تاکید کرده‌اند بنابراین آنچه مسلم است در صورتی‌که دولت به جای تامین زمین و ایجاد زیر ساخت‌ها و ارائه مشوق‌های تولید برای سازندگان داخلی به عنوان مجری به مسکن ورود پیدا کند و برای تداوم حرکت در این راه خطا سیاست‌های صنعتی سازی و استفاده از سازندگان دیگر کشورها را به اجرا گذارد تردیدی وجود نخواهد داشت که در سال آینده با کاهش همین میزان عرضه به کمتر از نصف باید در انتظار جهش قیمتی دیگر حتی بیش از نرخ تورم باشیم.
تبلیغات سیاسی زودهنگام
بیت‌ا... ستاریان کارشناس ارشــد حوزه مسکن در گفت‌وگو با «آرمان ملی» در خصــوص آینــده بازار مسکــن بــا توجه به سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در زمینــه صنعتی‌سازی و استفاده از سازندگان چینــی که با هـــدف بهره گیری از تکنولوژی‌های نوین قرار است به بخش مسکن دعوت شوند می‌گوید: باید توجه داشت که در ایران سهم مسکن از سبد خانوارها به طور میانگین 48 درصد اعلام شده که این میزان در شهرهای بزرگ و پایتخت به مراتب بالاتراست. این در‌حالی است که بر اساس استاندارد سهم مسکن باید حداکثر 12 درصد از سبد خانوراها را تشکیل دهد که در این‌صورت شاهد رفاه گستره خواهیم بود.
وی افزود: این سهم باعث شده تا مسکن از قدرت و پتانسیل بالای سیاسی برخوردار شود به گونه ایکه اکثر دولتها از آن به عنوان ابزار سیاسی در جهت پیشبرد اهداف خود بهره گیری کرده‌اند. که این موضوع در دولت سیزدهم در قالب ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بروز پیدا کرده است. ستاریان با عنوان اینکه تبلیغات زودترازموعد دولت در زمینه مسکن راه خطایی است که به تشدید رکود و مشکلات این حوزه دامن زده است گفت: بازار مسکن هم اکنون برخلاف انتظارها و پیش‌بینی‌هایی که نوید دهنده بازگشت رونق بود با رکود همراه شده است، چرا که وعده دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی به کاهش سرمایه گذاری سازندگان منجر می‌شود.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه ابنوه ساز در داخل کشور وجود ندارد گفت: میزان تولید و سرمایه شرکت‌های موجود در بازار‌عملا در تعریف انبوه سازی نمی‌گنجد و بیشتر سرمایه گذاران را خرده سازنده‌هایی تشکیل می دهند که به راحتی امکان خروج سرمایه‌های خود از بازار مسکن را دارند.
ستاریان به تجربه مسکن مهر اشاره کرد و افزود: میانگین تولید مسکن از سوی سازندگان داخلی حدود 500 هزار واحد در سال است این در حالی است که در مسکن مهر دولت‌های پیشین وعده ساخت وعرضه مسکنی را دادند که قرار بود بسیار ارزان‌تر به دست متقاضیان برسد، بنابراین بخش قابل‌توجهی از متقاضیان واقعی از بازار خارج شدند که در نتیجه آن تولیدکنندگان نیز برای جلوگیری از زیان احتمالی میزان تولید خود را به نصف کاهش دادند در نهایت دولت موفق به ساخت بیش از 60هزار واحد مسکونی نشد و تنها نتیجه آن رشد چند برابری قیمت مسکن بود موضوعی که مشابه آن را دولت سیزدهم شاهد هستیم. به‌گونه‌ای که مجددا علاوه بر ثبت نام از متقاضیان از حضور سازندگان چینی خبر می‌دهند که اساسا ساخت مسکن از سوی این کشورها امکان پذیر نخواهد بود.
چینی‌ها صنعتی‌سازی را به ارمغان نمی‌آورند
این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه استفاده از سازندگان چینی حتی با هدف بهره گیری از تکنولوژی و صنعتی سازی امکان‌پذیر نیست گفت: استفاده از تکنولوژی شرکت‌های چینی در بستر اقتصادی آن کشور امکان پذیر است نه در کشوری مثل ایران که اقتصاد سنتی داشته و با این نوع ساخت منطبق نیست. وی در پاسخ به اینکه وزیر راه اخیرا از رویکرد صنعتی سازی وبهره گیری از ظرفیت‌های وزارت دفاع برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی خبر داده که به نظر می‌رسد در نتیجه مشکلات تامین منابع و در راستایب کاهش هزینه‌های ساخت صورت گرفته است، گفت: اساسا حضور دولت به عنوان مجری در ساخت مسکن خطا است و هر سیاست دیگری در ادامه این راه به افزایش مشکلات دامن خواهد زد چرا که صنعتی سازی در ظرفیت‌های یک وزارتخانه یا واحدهای نظامی نیست و به سرمایه‌های زیادی نیاز دارد.
ستاریان گفت: دولت اگر قصد افزایش عرضه مسکن را دارد باید با جمع آوری سازندگان داخلی و حمایت از آنها از طریق تخصیص زمین و ارائه مشوق‌های مختلف به افزایش تولید و عرضه تدریجی مسکن اقدام می‌کرد تا در نهایت با ایجاد تعادل در بازارعرضه و تقاضا و کاهش قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان افزایش یابد. این کارشناس حوزه مسکن در خصوص وضعیت آینده بازار مسکن گفت: درصورتی‌که دولت سیاست کنونی خود را دنبال کند تردیدی وجود ندارد که شاهد افزایش خروج سازندگان از بازار خواهیم بود و در نتیجه کاهش همین میزان تولید افزایش قیمت بیش از نرخ تورم در آینده نزدیک اجتناب ناپذیر خواهد بود.
صنعتی‌سازی چطور شدنی است؟
در حالی‌که اکثر کارشناسان وعده ساخت یک میلیون واحد مسکنونی در سال را ادامه سیاست‌های شکست خورده دولت‌های قبل در مسکن مهر و ملی ارزیابی می کنند و معتقدند این نوع رویکرد به رونق بازار منجر نخواهد شد اما به نظر می‌رسد با وجود کسری بودجه‌ای که عملا تمامی سیاست‌های دولت را تحت الشعاع قرار داده وزیر راه و شهرسازی قصد دارد تا با ارائه راهکارهای مختلف وعده‌های خود را محقق سازد به گونه ایکه درابتدا استفاده از سازندگان چینی را زا طریق تهاتر با نفت در برنامه کاتری خود قرار داد اما افزایش انتقادات حال از لزوم صنعتی سازی در پروژه مسکن خبر داده که قرا ر است با استفاده از ظرفیت‌های وزارت دفاع در این حوزه به مرحله اجرا برسد موضوعی که قطعا صنعتی سازی در این حجم از ساخت وساز از ظرفیت‌های یک وزارتخانه خارج بوده و به میلیاردها تومان سرمایه گذاری نیاز دارد که در شرایط کنوین نه تنها با اقتصاد کشور همخوانی ندارد بلکه تغییر رویکرد سنتی ساز به صنعتی سازی در مسکن نیز به حداقل یک دهه زمان نیاز مند است.
رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی با حضور در کارخانه صنعتی ساختمان متعلق به وزارت دفاع گفت: وزارت مسکن و شهرسازی برای پیشبرد و توسعه کارخانه صنعتی سازی ساختمان، اهتمام و تعامل هرچه بیشتر خود را با وزارت دفاع افزایش خواهد داد. البته رستم قاسمی پیش از این به ضرورت استفاده از فناوری‌های نوین در صنعت ساختمان تاکید کرده و گفته بود: ضرورت دارد صنعت ساختمان از نظر کیفیت، قیمت و سرعت در ساخت متحول شود. باید از شیوه‌های نوین در ساخت بهره‌مند شد زیرا بخشی از شیوه‌های سنتی زمان‌بر، فاقد کیفیت لازم و سرعت است که ملاک‌عمل دراجرای تولید مسکن است. بنابراین باید با دعوت از شرکت‌های دانش‌بنیان از روش‌های نوین ساخت بهره برد.