شکست اجاره بهای ابلاغی مسکن

تازه ترین داده های مرکز آمار از بازار اجاره بها، نشان می دهد که در تابستان امسال، شاخص اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، رشد 8 درصدی نسبت به فصل قبل و رشد 24.7 درصدی نسبت به تابستان سال 99 داشته است. در این میان، برای خانوارهایی که قراردادشان را تمدید کرده اند، این تورم اجاره بها، بسیار بالاتر بوده است و این خانوارها مجبور شده اند قراردادهای جدید را با رشد قابل توجه 46.9 درصد منعقد کنند! این در حالی است که مصوبه ستاد کرونا، در بالاترین حد خود، افزایش تنها 25 درصدی را برای قراردادهای تمدید اجاره مجاز دانسته است. این که چطور می شود این رشد عجیب و غریب اجاره برای مستاجران تمدیدی رخ می دهد، معمایی است که به نظر می رسد حداقل پنج عامل داشته باشد. 

در این گزارش به دنبال پاسخ های ممکن برای این معما هستیم.متاسفانه رشد قابل توجه قراردادهای تمدیدی اجاره بها، در وهله اول، تاییدی دوباره بر شکست سیاست تعیین سقف اجاره بهاست. تابستان سال گذشته بود که دولت دوازدهم در راستای مقابله با تبعات اقتصادی کرونا که منجر به افت درآمد مستاجران از یک سو و رشد هزینه موجران از سوی دیگر شده  بود، تصمیم به تعیین سقف رشد اجاره بها گرفت.

به این صورت که اول این که موجران نمی توانند مستاجران را بدون رضایت آنان به اصطلاح جواب کنند و دوم این که رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی (در صورتی که توافقی بین موجر و مستاجر در کار نباشد)، در تهران حداکثر 25 درصد، در کلان شهرها 20 درصد و در دیگر شهرها درنهایت 20 درصد خواهد بود. این سیاست در خرداد  امسال نیز تمدید شد. با این حال، آمارهای فصلی مرکز آمار از ابتدای اجرای این سیاست نشان می دهد که متوسط افزایش اجاره بها برای خانوارهایی که تغییر قیمت اجاره بها داشته اند (تمدید اجاره بها)، در کل کشور بیش از حتی تهران بوده است.

چرا تمدید گران تر تمام شد؟ 

موضوع دیگری که آمارهای مرکز آمار ایران توجه را به خود جلب می کند، نرخ تورم 46.9 درصدی برای اجاره بهای قراردادهای تمدیدی است. این رقم نسبت به نرخ تورم قراردادهای تازه، حدود 1.9 برابر بیشتر است. با این اوصاف این سوال پیش می آید که علت چیست؟ به نظر می رسد در این زمینه حداقل پنج عامل موثر است. دو عامل در سوی موجران و سه عامل در سوی مستاجران. اگر از سوی موجران به ماجرا نگاه کنیم، باید گفت که به دنبال شیوع کرونا، رکود کسب و کارها و تورم بازار مسکن، بازار اجاره نیز از تبعات این رکود در امان نبوده و اجاره دادن املاک نسبت به دوران قبل از کرونا سخت تر شده است.

به عبارت دیگر در این شرایط پیدا کردن مستاجری که حاضر باشد به نرخ های بالا اجاره بها را بپردازد مشکل تر شده است. در نتیجه موجرانی که به هر دلیل قصد انعقاد قرارداد جدید اجاره را دارند، نسبت به موجرانی که می خواهند قرارداد تمدید کنند، با مستاجران بیشتر مدارا می کنند چرا که در غیر این صورت باید زمان بیشتری را نسبت به گذشته برای پیدا کردن مستاجر سپری کنند. در همین سو و از زاویه ای دیگر، مشاهده می شود که برخی موجران، انتظارات خود برای رشد اجاره بها را در تناسب با رشد قیمت مسکن تنظیم می کنند و همین موضوع موجب چانه زنی بیشتر آن ها برای افزایش اجاره بهای تمدیدی می شود.

اما در سوی مستاجران نیز حداقل سه عامل باعث می شود تا تفاوت تورم اجاره بهای قراردادهای تمدیدی با قراردادهای جدید زیاد باشد. اولین مورد آن به محدودیت برخی مستاجران در شرایط کرونایی برای جابه جایی بر می گردد. در این شرایط بخشی از مستاجران تمایل کمتری به جابه جایی دارند اما برخی دیگر هم هستند که به دلیل اطلاعات ناقص تری که از فضای بازار اجاره دارند، از این فرضیه پیروی می کنند که اجاره بها در قراردادهای جدید بیشتر است. بنابراین آن ها هم بدون ارزیابی درست، به افزایش زیادتر اجاره بها راضی می شوند. در این میان احتمالاً مستاجرانی هم هستند که به هر دلیل سراغ فرایند قانونی تقابل با موجران برای افزایش اجاره بها، صرفاً تا سقف های تعیین شده نمی روند!