آرمان‌ملی: مسکن یکی از مهمترین و اساسی‌ترین نیازهای مردم است که در سال گذشته دچار افزایش قیمت افسارگسیخته‌ای شد؛ رشد قیمتی که در تاریخ بازار مسکن بی‌سابقه محسوب می‌شود. این رشد به‌ویژه در شهرهای بزرگی نظیر تهران به حدی بود که باعث شد تا با شهرهای گرانی نظیر نیویورک مقایسه شود.
همین رشد بی‌توقف قیمت باعث شد تا بسیاری از مردم که در طبقه مستأجران قرار دارند -براساس آمارهای رسمی بیش از 40 درصد مردم کشور مستأجر هستند- با مشکلات جدی در تأمین مسکن مواجه شوند. با رشد روزانه قیمت مسکن و ناتوانی متقاضیان خرید، مالکان هم به افزایش اجاره‌بها روی آوردند و همین موضوع نیز باعث شد تا در برخی از مناطق و محلات درون‌شهری، اجاره‌بها حتی به بیشتر از درآمد مردم برسد و به رانده‌شدن مردم از محلات بالایی و مرکزی به مناطق جنوبی و حتی حواشی شهرها منجر شود. در سال جاری هم این موضوع ادامه دارد هرچند که سرعت افزایش قیمت مسکن به دلیل پر شدن سقف افزایش قیمت‌ها، کمتر یا کندتر شده است با این حال بازهم نگرانی‌های زیادی درباره تأمین مسکن بویژه در اقشار آسیب‌پذیر وجود دارد. از طرفی دولت‌ها برنامه‌های ساخت و عرضه مسکن را به دلایل نامشخصی منتفی کردند که اگر اینگونه نبود اکنون کمبود مسکن، بازار را تخریب نمی‌کرد.
سهم 36 تا 50 درصد از درآمد
مسکن اولویت اول همه مردم است و برای تأمین‌اش بخش بزرگی از درآمدهای خود را به آن اختصاص می‌دهند به شکلی که براساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران در سال 99 بیش از 36تا50 درصد درآمدهای مردم برای تأمین هزینه‌های مسکن صرف می‌شود. با توجه به اینکه رشد اجاره‌بها تابع هیچ مقرراتی نیست و صرفاً به میل صاحب ملک تعیین می‌شود؛ پیش‌بینی‌ها این است که در سال جاری نیز رشد اجاره‌بها ادامه خواهد داشت. ضمن اینکه معاملات مسکن بیش از سال گذشته یعنی 99، روند نزولی را طی خواهد کرد چراکه نه درآمد مردم و نه تسهیلات بانکی، توانایی لازم را برای کمک به خانه‌دار شدن را ندارند! داده‌های سال گذشته مرکز آمار ایران و بانک مرکزی در حوزه مسکن نشان داد که قیمت میانگین مسکن در کل کشور افزایش پیدا کرده و تنها در شهر تهران این عدد به حدود 28 میلیون تومان رسیده است که تأمین آن برای بخش بزرگی از جمعیت ایران امکان ندارد.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت این بازار گفته است: «از اواخر سال ۹۸ افزایش شدید قیمت در بازار مسکن اتفاق افتاد درحالی‌که در آن زمان، انتظار بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان این بود که در سال ۹۹ از سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن کاسته شود؛ اما متأسفانه رشد شتابان مسکن در سال ۹۹ ادامه یافت که دلایل متعددی در این مسئله مؤثر بود؛ البته سه عامل اصلی زمینه را برای رشد قیمت‌ها در بازار مسکن مهیا کرد.» او توضیح داد: «مسئله شیوع کرونا، تشدید تنش‌ها با غرب و ابهامات انتخابات آمریکا، تورم شدید ناشی از افزایش نقدینگی سبب بروز نااطمینانی در بازار شد به طوری که این شرایط منجر به ادامه روند افزایش قیمت‌ها به‌ویژه در نیمه نخست سال ۹۹ در بخش مسکن شد».
چشم‌اندازی که دیگر نیست
وضعیت بد اقتصادی در سال گذشته در حوزه مسکن باعث شد تا بسیاری با امیدی وارد سال جدید شوند و شاید در این موضوع هم ناحق نباشند، چراکه در این روزهای گذشته از سال 1400، هنوز هیچ نشانی از بهبودی دیده نمی‌شود. حالا در نظر بگیرید که بازار مسکن تابع هیچ یک از قوانین و مقررات هم نیست. البته تنها موضوعی که می‌تواند به کاهش قیمت یا ثبات در این بازار کمک کند، افزایش تولید و عرضه مسکن است که آن هم در‌هاله‌ای از ابهام قرار دارد. هرچند که گفته شده با اجرای طرح مالیات خانه‌های خالی و اجبار برای ثبت خانه‌ها در سامانه املاک از سوی مالکان، به عرضه بیشتر خانه‌های خالی و همچنین واحدهای نوساز منجر شده است، اما با این حال قیمت‌ها هنوز به قدری بالاست که شهروندان طبقه متوسط و پایین نمی‌توانند سهمی از این بازار را داشته باشند.
برای سال ۱۴۰۰ انتظار این نیست که روند افزایشی به شدت سال ۹۹ ادامه یابد ولی با این حال این افزایش ادامه خواهد داشت. البته با توجه به چشم‌انداز نرخ تورم، افزایش نقدینگی و همچنین بودجه سال ۱۴۰۰ که موجب تشدید انتظارات تورمی می‌شود و حل نشدن مسائل در حوزه برجام شاهد ادامه ابهامات در بازار خواهیم بود و باید گفت این شرایط سبب می‌شود تا ریسک‌های بازار تا حدودی حفظ شود که باعث می‌شود در سال ۱۴۰۰ انتظار کاهش و تعدیل قیمت مسکن را نداشته باشیم. سلطان محمدی معتقد است: «امیدوارم که میزان افزایش قیمت مسکن امسال کمتر از تورم باشد، اما به هر حال انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن در آینده نزدیک، امکان‌پذیر نیست و با توجه به اینکه قیمت نهاده‌های مسکن همچنان روند افزایشی دارد و بخش زیادی از نااطمینانی و ریسک در بازار برقرار است؛ کم و بیش شاهد ادامه وضعیت افزایشی نرخ‌ها در بازار مسکن البته نه به شکل روند افزایشی سال 99 باشیم»
وقت عمل است
مسکن، یکی از صنایع مادر محسوب می‌شود چراکه بیش از 80 صنعت دیگر را درگیر خود می‌کند. به زبان ساده‌تر رشد و رونق ساخت‌وساز در کشور نه تنها به کاهش تقاضا و افزایش امکان خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند بلکه باعث خواهد شد تا صنایع دیگر هم به حرکت دربیاند که ادامه این حرکت رشد اشتغال و درآمدهای پایدار و چرخیدن چرخ اقتصادی را هم به همراه خواهد داشت. با توجه به نیاز سالانه بیش از یک میلیون و 800 هزار واحد مسکونی؛ دولت‌ها باید برای تأمین این میزان نیاز مسکن سریعتر اقدام کنند. البته که دولت باید زمینه حضور بخش‌های خصوصی و انبوه‌سازان را فراهم و قوانین و دست و پاگیر را از سرراه آنها بردارد تا بتوانند در این راستا با سرعت بیشتر حرکت کنند. در غیر اینصورت ادامه وضعیت فعلی تنها می‌تواند به شکل‌گیری بیشتر شهرهای اقماری حواشی شهرها منجر شود که ممکن است آسیب‌های زیادی را متوجه مردم کند.