با وجود آنکه به دلیل رکود معاملاتی، ظرفیت رشد قیمت در بازار مسکن وجود ندارد هنوز بسیاری از مالکان از قیمت‌های حباب‌گونه قبل کوتاه نیامده‌اند؛ هرچند نرخ‌های نجومی در سایت‌ها قابل مشاهده نیست اما قیمت‌سازی‌ها به عنوان یک عامل آزاردهنده در بازار وجود دارد.
صرف نظر از نوسانات جزئی ماهانه، بازار مسکن در حالت کلی به ثبات قیمت و رکود معاملاتی رسیده است. با این حال هنوز سایه نرخ‌های کاذب بر این بازار سنگینی می‌کند. از جمله ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت‌سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است.
البته قیمت‌های بالاتر از عرف مناطق در سایت‌ها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایل‌های با نرخ‌های نجومی هنوز بالاست. برخی نمایندگان مجلس از جمله اسماعیل حسین زهی ـ عضو کمیسیون عمران ـ معاملات صوری و قیمت‌سازی کاذب را زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن می‌دانند.
البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایت‌های فروش مسکن و خودرو که پس از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، مجددا آزاد شد تنها علت رشد قیمت‌ها نیست اما می‌تواند به نابسامانی بازار دامن بزند. از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش نرخ ارز، رشد قیمت زمین و افزایش نرخ مصالح ساختمانی است که هنوز آنطور که باید و شاید فکری برای این سه مولفه نشده است؛ هرچند در ماه‌های اخیر جلساتی بین نمایندگان مجلس و وزیر صمت برای ایجاد آرامش در بازارهای فولاد و سیمان برگزار شده که به اذعان رئیس کمیسیون عمران مجلس، بی نتیجه بوده است. با این وجود هنوز درخصوص امکان مشاهده یا عدم مشاهده قیمت مسکن در سایت‌های اینترنتی، اختلاف نظر وجود دارد. برخی افراد از جمله اسلامی وزیر راه و شهرسازی، خسروی رئیس اتحادیه املاک و بعضی نمایندگان مجلس مخالف درج قیمت در سایت‌ها هستند و آن را عاملی برای ایجاد رقابت کاذب و ایجاد نرخ‌های کذایی می‌دانند. در سوی مقابل برخی کارشناسان معتقدند وقتی نرخها را از آگهی‌ها حذف می‌کنیم چشم متقاضیان را به وضعیت واقعی بازار می‌بندیم و همین مسئله زمینه‌ساز رشد قیمت‌ها می‌شود.
از طرف دیگر بازار مسکن از حدود دو ماه قبل به رکود معاملات و ثبات قیمتی رسیده است. در این شرایط برخی سازندگان و مالکان آپارتمان تخفیفهایی ارائه می‌دهند؛ تخفیفهایی که بیش از آنکه به نفع خریداران واقعی باشد، بازار بخر و بفروش‌ها را گرم کرده و بنا به گفته واسطه‌های ملکی، دلالان هوشیارتر از گذشته در کمین فایل‌های زیر قیمت هستند. جالب آنکه این دلالان هیچ نوع مالیاتی پرداخت نمی‌کنند و طرح‌های مالیاتی مثل مالیات خانه‌های خالی، عایدی سرمایه و مالیات خانه‌های لوکس هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است.
اوایل سال جاری یکی از کارشناسان معماری و شهرسازی مدعی شده بود که برج‌سازها ۵ تا ۷ برابر هزینه‌هایی که متحمل می‌شوند از بازار مسکن سود می‌برند. ابوالحسن میرعمادی گفته بود: هزینه ساخت یک واحد مسکونی استاندارد در تهران حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان است که با احتساب قیمت زمین و هزینه انشعابات متری ۹ تا ۱۰ میلیون تومان می‌شود. متاسفانه سرمایه‌گذاران با اضافه کردن تزئینات غیرضروری و لوکس مثل گچ‌بری، نما، شیرآلات، سرامیک و غیره هزینه‌ها را بالا می‌برند و واحد مسکونی را متری ۵۰ تا ۷۵ میلیون تومان هم می‌فروشند.
او البته بانک‌ها را هم در گرانی زمین و مسکن مقصر دانسته و گفته بود: بانک‌ها باید از یک محلی، بهره‌های ۱۸ درصدی سپرده‌ها را تامین کنند و چه جایی بهتر از املاک و مستغلات؟ عده‌ای سازمان بزرگ و سرمایه‌گذار نیز در حال رواج لوکس‌سازی هستند. مردم هم از فرهنگ غلطی که این گروه‌ها رواج داده‌اند پیروی می‌کنند تا به اصطلاح امروزی باشند.
به هر حال بازار مسکن در عین حال که به آرامش رسیده، تهدیدهایی را از جانب دیگر متغیرها احساس می‌کند اما شاید هیچ یک از متغیرها به اندازه نرخ ارز بر این بازار تاثیرگذار نباشد. در حال حاضر چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای که در زمینه توافق هسته‌ای ایجاد شده به ثبات نرخ ارز در محدوده ۲۳ هزار تومان انجامیده است.
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن ادامه وضعیت کنونی را مشروط به آرامش بازار ارز و شرایط سیاست خارجی دانست و گفت: مقطع کنونی می‌تواند آغاز یک دوره رکود سه تا پنج ساله برای بازار مسکن باشد؛ به شرطی که این بازار از ناحیه سایر متغیرها همچون شرایط بین‌المللی دچار شوک نشود و شاهد رشد قیمت ارز و طلا نباشیم. بعد ممکن است به تدریج سرمایه‌ها به بخش مسکن بیاید و معاملات کم کم افزایش پیدا کند.
بخشی از این ورود نقدینگی از بورس خواهد بود؛ زیرا به دلیل روند کاهشی بازار سرمایه، سهامداران دچار دلزدگی شده‌اند. وی با بیان اینکه بخش مسکن با کمبود تولید مواجه است که می‌تواند فشار تقاضا و رشد قیمت مجدد را در پی داشته باشد گفت: دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باید نگرش‌ها به حوزه ساخت و ساز را تغییر دهد. توزیع ساخت در مناطق دارای تقاضای واقعی و کوچک‌سازی می‌تواند بخشی از این تغییر باشد. مسکن باید از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود تا به آرامش برسد. در بخش تولید باید تمهیدات، تسهیلات لازم فراهم شود تا سازندگانی که هم اکنون به دلیل نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان و تورم حاکم بر این بخش، ریسک سرمایه‌گذاری را نمی‌پذیرند برای تعریف پروژه‌های جدید ترغیب شوند.
قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان
بنابر این گزارش، دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد.