بر اساس آمارهای رسمی 35 هزار درخواست برای دریافت وام بافت فرسوده ثبت شده که همگی منتظر دریافت وام هستند و اگر هر خانواده حداقل متشکل از 4 نفر باشد قریب به 130 هزار نفر از هموطنانمان با این مشکل مواجه هستند.
دولت قبل هر ساله به تعداد بسیاری از مالکین املاک واقع در بافتهای فرسوده، به شرط اخذ مجوز ساخت از شهرداری و تخریب منازل فرسوده شان وام نوسازی میداد. اما مالکانی که اواخر عمر دولت قبل برای دریافت تسهیلات بافت فرسوده ثبت نام و به همین امید اقدام به تخریب منازلشان کرده بودند آواره شده اند. چرا که این تسهیلات - تا کنون که بیش از یک سال از عمر دولت یازدهم می گذرد - پرداخت نشده و ظاهراً دولت جدید به تعهداتی که دولت قبل در این خصوص داده پایبند نیست.
تقریباً 30 درصد از بافتهای شهری در کشور فرسوده است و قریب به یک سوم جمعیت شهری در این مناطق ساکن. سالها گذشت و هزاران میلیارد تومان از بودجه کشور صرف شد و گفتمانی جهادی در راستای عدالت جغرافیایی و نوسازی این مناطق محروم شکل گرفت. اما متاسفانه سیاست دولت در یک و نیم سال اخیر و عدم پایبندی به تعهدات دولت قبل باعث شده که پرداختن به معضلات و بحران های موجود در بافتهای فرسوده، تکرار مکرراتی از شعارهای زیبا باشد که حتی زلزله های طبیعی هم نمی تواند چنین بحرانی در بافتهای فرسوده ایجاد کند.
مطمئناً در آینده برای مقابله با این ذهنیت منفی در مردم، هر چقدر هم که دولت و رسانه ها به تبلیغات و فرهنگ سازی بپردازند اما باز هم اهالی بافتهای فرسوده این ظلم بزرگ را فراموش نخواهند کرد. چرا که تنها سرپناه خودشان یا همین همسایه کناری شان با در باغ سبز دولت و شعارهای انتخاباتی کاندیداهای ریاست جمهوری، حالا به مخروبه‌ای برای تجمع معتادان و اراذل تبدیل شده است.
در اکثر موارد مردم عادی و اهالی بافت های فرسوده در این مناطق ساخت و ساز می کنند و نه انبوه سازان. انواع و اقسام بحرانها و معضلات اجتماعی از بافتهای فرسوده شروع شده و به بقیه نقاط سالم شهر شیوع پیدا می کند. از طرفی خدمات شهری در این مناطق در کمترین حد ممکن قرار دارد. لذا بافت های فرسوده محیط مناسبی برای زندگی نیستند و به خاطر کم بودنِ تقاضا، قیمت ملک و آپارتمان در این مناطق بسیار پایین تر از بقیه نقاط شهر است.
بنابراین ساخت و ساز در بافت فرسوده سودی برای انبوه سازان ندارد و اهالی این مناطق برای نوسازی منازلشان یا حل کردن مشکل مسکن فرزندانشان اقدام به ساخت و ساز در بافت های فرسوده می کنند و به همین دلیل دولت قبل به بافت فرسوده تسهیلات ویژه میداد. وگرنه در هر نقطه ای از شهر که ساخت و ساز امکان پذیر و سودمند باشد انبوه سازان در مدت کوتاهی آن منطقه را نوسازی می کنند.
ساخت و ساز در بافت فرسوده الزاماً تنها با تخریب خانه ها قدیمی همراه است. اساساً فلسفه شکل گیری عبارت «بافت فرسوده» در ادبیات توسعه شهری هدف قرار دادن مکانهایی است که در آن ساخت و ساز بصورت معیوب انجام شده و گسترش یافته است. لذا در اکثر قریب به اتفاق موارد، ساخت و سازهای جدید در بافت فرسوده، در زمین بکر صورت نمی گیرد. بلکه این امر تنها با تخریب و نوسازی خانه ها قدیمی همراه است. خانه هایی که سالها سقف بالای سر مردم محرومی بودند که توانایی نقل مکان به نقاط توسعه یافته تر شهر را نداشته اند.
عمق و وسعت فاجعه
طبق آماری که ایزدی معاون وزیر راه و شهرسازی ارائه می دهد، 35 هزار درخواست برای دریافت وام بافت فرسوده از دولت قبل ثبت شده که همگی منتظر دریافت وام هستند. به عبارتی 35 هزار خانواده خانه هایشان را تخریب کرده و منتظر دریافت وام هستند و اگر هر خانواده حداقل متشکل از 4 نفر باشد قریب به 130 هزار نفر از هموطنانمان آواره و اجاره نشین شده اند.
در زلزله ای که سال 91 در آذربایجان غربی رخ داد، نیروهای نظامی در همان دقایق اولیه، و بقیه نیروهای امدادی پس از چند ساعت به مناطق زلزله زده رسیدند. مقام معظم رهبری به صورت سرزده از منطقه بازدید کردند. بسیاری از مسئولان بلند پایه دولتی به منطقه رفته و از نزدیک بحران را مدیریت کردند. ر
ؤسای جمهور روسیه، افغانستان، پاکستان، آذربایجان، ترکیه، ژاپن، ونزوئلا و . . . هر کدام به صورت رسمی با دولت و مردم ایران همدردی کرده و برای ارسال کمک های بشردوستانه ابراز تمایل کردند. در نخستین ساعات پس از بروز زمین لرزه، در شبکه های اجتماعی از عملکرد دولت و صدا و سیما در برخورد با این حادثه انتقادات گسترده ای شد. دولت محل اسکان موقت و مواد غذایی را فراهم و شروع به ساخت واحدهای مسکونی رایگان کرد و حتی مبالغی نیز بصورت نقدی به زلزله زده ها پرداخت کرد.
متاسفانه در این زلزله 305 نفر از هموطنانمان جان باختند که این تعداد معادل کشته شدگان 6 روز سوانح رانندگی در کشور است، از طرفی حدود 13 هزار واحد مسکونی آسیب جزیی دیدند اما متاسفانه 5 هزار واحد نیز به طور کلی تخریب شد.
حال اگر در گوشه ای از کشور عزیزمان زلزله دیگری رخ دهد که خانه های 35 هزار خانواده به کلی تخریب گردد (معادل 7 برابر موارد مشابه در زلزله آذربایجان) آیا دوباره دولت و وزاتخانه‌ها برای کمک به زلزله زدگان بسیج نمی شوند؟ و آیا دولت تنها در صورت اطلاع افکار عمومی، در این بحرانها ورود میکند و به کمک آسیب دیدگان می‌شتابد؟!
بازار داغ تناقض گویی
در حالی معاون وزیر راه و شهرسازی از عدم پرداخت تسهیلات بافت فرسوده توسط بانکها (و نه دولت) خبر می دهد و نیز رییس جمهور می‌گوید بانکها از مردم پول می‌گیرند و آن را در پستو مخفی می کنند، سیف رییس کل بانک مرکزی معتقد است بانکها آماده اند سهم تسهیلات بانکی در بخش مسکن و ساختمان را که در یک سال گذشته تا 12.5 درصد کاهش یافته تا همان 25 درصد افزایش دهند و با تصمیم اخیر دولت در تصویب تسهیلات بافت فرسوده این خلأ میتواند پر شود و بخش مسکن میتواند به همان سهم 25 درصدی خود باز گردد.
بانکها به سپرده های مردم سود پرداخت می‌کنند و درآمد مستقلی غیر از سود تسهیلاتی پرداختی ندارند. لذا بر خلاف ادعای دولت و طبق تحلیل های کارشناسان امور اقتصادی بانکها در صورت فراهم بودن شرایط مساعد و وجود تضمین های لازم، خود علاقمند به پرداخت تسهیلات هستند و لازم نیست به آنها دستوری داده شود.
از طرفی اکثر بانکهای مطرح و مهم، دولتی هستند و نیز بانکهای خصوصی هم تحت نظارت دولت بوده و ملزم به رعایت قوانین و بخش نامه ها هستند.
آیا رییس یک مجموعه یا اداره میتواند ادعا کند که نحوه انجام امور توسط کارمندان آن مجموعه یا بقیه زیر دستان، به او ارتباطی ندارد؟ پس اساساً وظیفه رؤسا و مدیران در مجموعه ها چیست؟ لذا اگر دولت ارائه این تسهیلات را به بانکها ابلاغ کرده و در این مورد قاطعانه بخش نامه صادر کند، بانکها مجبور و موظف اند که به آن عمل کنند. اگر واقعاً در این رابطه بانکها مقصرند چرا دولت مدیران جدیدی را جایگزین آن مدیران خاطی نمی کند تا مصوبات دولت را اجرا کنند؟ مگر اینکه دولت در این زمینه ذی نفع باشد و عمداً این روند را در پیش گرفته باشد.
گذشته از آن حتی اگر فرض شود بانکها زیر نظر دولت نبوده و عمکرد مستقلی نسبت به دولت دارند، طبق قانون دولت متولی احیای بافت فرسوده است و بانکها در سیاست گذاری های کلان مملکت دخیل نیستند. بانکها برای جلوگیری از ورشکستگی مجبورند به همان میزان که به سپرده های مردم سود می دهند به همان میزان هم از گیرندگان وام سود بگیرند. طبق روند گذشته، دولت ما به التفاوت سود بانکی با سود وام بافت فرسوده را به بانکها پرداخت می کرد و هزینه این سیاست گذاریِ دولت، از منابع آزاد شده از هدفمندی یارانه ها انجام می شد. اما در حال حاضر دولت در پرداخت این مابه التفاوت کوتاهی می کند.
دولت یازدهم می‌گوید که دولت سابق خزانه را خالی کرده است لذا بودجه ای برای اختصاص به این امر ندارد! در این باره باید از دولتمردان پرسید اگر واقعاً خزانه خالی شده و دولت دچار کسری بودجه شده، چرا دولت یازدهم مثل دولت قبل با دور زدن تحریم‌ها مشکل کسری بودجه را برطرف نمی‌کند؟ در دولت قبل در حالی که حساب های بانکی کشور در غرب تحریم و بلوکه شده بود و دولت نمی توانست به‌صورت قانونی نفت بفروشد، بیش از 6 سال تسهیلات بافت فرسوده و مسکن مهر به مردم پرداخت شد و هر سال هم بر آن افزوده شد، اما در حال حاضر هر دو متوقف شده اند. این در حالیست که دولت یازدهم می گوید که به دلیل مذاکرات هسته ای شرایط اقتصادی داخلی بهبود یافته است و رشد اقتصادی افزایش و تورم کاهش یافته و بازار رکود را پشت سر گذاشته است.
از طرفی دولت با حذف یارانه ی سوخت و ندادن سهم مردم بصورت یارانه نقدی و متوقف کردن بسیاری از طرح های هزینه بر عمرانی و پروژه های عظیم ملی از جمله مسکن مهر و ... در وضعیت اقتصادی بسیار بهتری نسبت به دولت قبل به سر می برد. حتی در دیدار مقام معظم رهبری با هیأت دولت ایشان هم دستور دادند که دولت پروژه هایی مثل مسکن مهر را که دولت قبل متعهد به انجام آن بوده، نیمه کاره رها نکرده و به سرانجامی برساند.
ماجرای وام مسکن اولی ها و اقشار کم درآمد
چرا وقتی که دولت نمی تواند تسهیلات بافت فرسوده را که تا این حد حیاتی شده بپردازد مدام می گوید در آینده ی نزدیک برای خرید مسکن به جوانان وامی 80 میلیون تومانی! پرداخت میکند؟ اگر ملاک دولت حل مشکلات مردم است قطعاً پرداخت وام بافت فرسوده به درخواستهای ثبت شده از قبل بحرانی تر بوده و در اولویت قرار دارد. چرا که دولت 35 هزار پرونده تشکیل داده و ثبت کرده و متعهد به پرداخت آن است و این گروه از مردم برین اساس برنامه ریزی کرده و روی تعهدات دولت حساب کرده و خانه هایشان را تخریب کرده‌اند.
گذشته از آن، دولتی که می گوید برای خروج از از رکود بازار برنامه ریزی کرده و اقدامات موثری نیز انجام داده است، آیا واقعاً متوجه نیست که راه اندازیِ هجمه ی رسانه ای در مورد این وام 80 میلیونی - که با توجه به شواهد و قرائن حتی توان و امکان پرداخت آن هم وجود ندارد - بازار مسکن را دچار رکود دو چندان می کند؟
کاهش تورم به وسیله خالی نگه داشتن جیب مردم نشان دهنده توسعه پایدار نیست و در اصل پاک کردن صورت مسئله است. از جمله اقدماتی که دولت در این راستا انجام داده توقف ارائه تسهیلات بافت فرسوده و تسهیلات مسکن مهر، افزایش قیمت اوراق مشارکت تسهیلات بانک مسکن و دامن زدن به رکود بازار با بمب رسانه ایِ وام 80 میلیونی می باشد. با قرار دادن قسمت های مختلف این پازل در کنار هم میتوان به این نتیجه رسید که دولت به این وسیله به دنبال کاهش حبابی و نمایشی تورم است.
طبق مصاحبه اخیر بهمنی رییس کل سابق بانک مرکزی، هم اکنون تسهیلات در ایران به دلیل سودهای نجومی شبهه ربوی دارند. ازین لحاظ تسهیلات اوراق مشارکت از بقیه طرح های تسهیلاتی سبقت گرفته و حقیقتِ این طرح با چیزی که در واقعیت رخ میدهد بیش از حد متفاوت و حتی مضحک شده است.
در دولت یازدهم، حتی اوراق مشارکت بانک مسکن هم به دلیل مداخله جهت دار دیگر بانکها دچار سوداگری شده است و به حدی گران شده که برای هر یک میلیون تومان وام، باید مبلغ 200 هزار تومان - معادل 20 درصد از مبلغِ اسمیِ این تسهیلات - اوراق مشارکت خریداری گردد. در این بین نکته ای که کمتر کسی به آن توجه میکند این است که این اوراق بعد از اخذ وام، باطل شده و قبابلیت خرید و فروش خود را از دست می دهند.
به طور مثال برای 30 میلیون تومان وام اوراق مشارکت بانک مسکن، در همان ابتدای کار باید 6 میلیون تومان کاغذ به اسم اوراق مشارکت از بانک مسکن خریداری گردد. و در نهایت متقاضی، اقساط و سود نجومی این وام را بر اساس همان مبلغ اسمی تسهیلات (30 میلیون تومان) و نه مبلغ حقیقی آن (24 میلیون تومان) به بانک مسکن بپردازد. حتی اگر هزینه ی این اوراق در هنگام واریز تسهیلات به حساب متقاضی کسر می شد و بانک مسکن در همان مراحل ابتدایی کار یعنی مرحله تشکیل پروند، 20 درصد از مبلغ اسمی وام را تحت عنوان اوراق مشارکت از متقاضی اخذ نمی کرد، شاید تمایل اندکی در سازندگان برای استفاده از این تسهیلات به وجود می آمد.
همانطور که مشاهده میشود گذشته ازاینکه این طرح، پتانسیل تورم زایی بالایی در حوزه مسکن دارد، پر واضح است که استفاده از این تسهیلات برای سازندگان مسکن، نه تنها در بافتهای فرسوده بلکه برای بقیه نقاط شهر هم به صرفه نیست. وامهایِ مضاربه ایِ دیگری هم هستند اما نیاز به سپرده گذاری طولانی مدت داشته و علاوه بر سودهای بالا، ریسک بالایی هم دارند. چراکه باید شش ماهه یا نهایتاً یک ساله تسویه شوند و تاکنون اموال افراد بسیاری بهمین خاطر مصادره شده است.
به هر حال از اواخر سال گذشته تقریباً هر ماه مسئولین قول داده اند که این وام به زودی و نهایتاً تا اواسط ماه بعدی پرداخت می گردد. آخرین خبر در این رابطه تصویب وام 9 درصدیِ 50 میلیون تومانی در جلسه هیأت وزیران در ماه گذشته بود که طبق معمول اجرایی نشده و با گذشت زمان و نزدیک شدن به پایان سال، امید متقاضیان کمرنگ تر شده است. دولت در گذشته هم مصوباتی در این باره داشته که تا کنون هیچ یک عملی نشده است.
راهکار عملی برای برون رفت از وضعیت موجود
سالانه سهم عظیمی از بودجه کشور و سرمایه گذاران در حوزه مسکن صرف بخش عمران و مسکن میشود و تولید 750 نوع محصول متنوع و مهم به صورت مستقیم با ساخت مسکن در ارتباط است. اما به دلیل رکود مسکن که دولت مسبب آن بوده است، بسیاری از این صنایع بالادست ساختمان و مراکز تولیدی کوچک و کارگاهها ورشکست شده یا در آستانه ورشکستگی قرار گرفته اند و از طرفی پیمانکاران و کارگران بسیاری هم بیکار شده اند.
در حال حاضر دولت با بردن بازار به سمت رکود نتوانسته تورم را مهار کند و به اذعان شخص رییس جمهور کماکان شاهد تورم 20 درصدی هستیم. اما در صورت حمایت دولت از تولید، چه در بخش ساختمان و مسکن و چه در بخش صنعت، سرمایه ها از بانک ها و واسطه گری به سمت تولید روانه شده و ارائه ی فراوانِ محصولات مختلف و متنوع، علاوه بر رونق بازار و اشتغال زایی به واسطه ی ایجاد بازارهای رقابتی تورم را کاهش می دهد.
طبق اعلام کانون انبوه سازان کشور 50 درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی به دولت پرداخت می گردد. از طرفی ایزدی معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است که وام 50 میلیونی بافت فرسوده تنها یک سوم هزینه ساخت را پوشش می دهد. به عبارتی حتی اگر در آینده دوباره پرداخت این تسهیلات آغاز گردد، چیزی بیش از آن مبلغ بعد از طی یک سیکل معیوب دوباره به جیب دولت باز می گردد. بنابراین اگر دولت این هزینه های تحمیلی را از سازندگان در بافتهای فرسوده دریافت نکند یا حتی بصورت اقساطی دریافت کند نیازی به اعطای تسهیلات از منابع دیگر نیست. این هزینه ها شامل هزینه های عوارض شهرداری و سازمان نظام مهندسی، انشعابات آب و برق و گاز، سازمان تامین اجتماعی، سازمان ثبت اسناد و برخی هزینه های دولتی دیگر می شود. به طور خاص در مورد بافت های فرسوده، تنها شهرداری ها عوارض بافت فرسوده را به منظور پر کردن خلإ توجه دولت معاف کرده اند.
بعضی ازین هزینه های جانبی مثل انشعابات برق در یک سال گذشته افزایشی بالغ بر 600 درصد را تجربه کرده اند. مهمترین انتقادی که دولتمردان به طرح مسکن مهر دارند نبود زیرساختها و خدمات شهری در این نواحی می باشد و با این وجود دولت هزینه این خدمات رسانی را از خریداران مسکن مهر اخذ نمی کرد. اما این در حالی است که بافتهای فرسوده در عین حال که از این خدمات بهره مند هستند و لازم نیست دولت هزینه ای بپردازد اما سازندگان در این مناطق باز هم باید این مبالغ هنگفت را به دولت بپردازند.