تأمین مالی ساخت مسکن از دو مسیر

با مصوبه دولت که چندی پیش معاون اول رئیس جمهور ، اسحاق جهانگیری، آن را ابلاغ کرد پرداخت هزینه خرید مصالح ساختمانی برای سازندگان، از طریق بازار سرمایه و با انتشار اوراق خرید دین وصول می‌شود به این معنی که طلب تولیدکننده‌ها از سازنده‌ها بابت فروش مصالح، در زمانی زودتر از موعد سررسید تسویه بدهی در بورس خواهد بود. همچنین مصوبه دولت، بانک مرکزی را مکلف می‌کند به منظور تسهیل تأمین مالی پروژه‌های بخش مسکن، امکان تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان از سوی شبکه بانکی فراهم شود.

وزارت راه و شهرسازی در پیشنهادی به دولت، دو راهکار را برای تأمین مالی ساخت و عرضه مسکن ارائه کرده بود. پیشنهادات این وزارتخانه بعد از مطرح شدن مورد تأیید هیأت دولت قرار گرفت و روز شنبه گذشته، اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری مصوبه دولت برای تأمین مالی ساخت مسکن را ابلاغ کرد. مصوبه دولت، بورس اوراق بهادار را موظف می‌کند «زمینه لازم برای انتشار اوراق خرید دین کالایی مصالح ساختمانی را فراهم کرده و ضوابط و مقررات لازم در این باره را ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ این تصویب‌نامه تعیین و ابلاغ کند. همچنین بانک مرکزی باید در راستای تسهیل تأمین مالی پروژه‌های بخش مسکن و با لحاظ مسئولیت‌های اصلی بانک مسکن در این بخش، امکان تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان از سوی بانک مسکن را در اسرع وقت بررسی کرده و با تسهیل شرایط، اقدامات لازم را به عمل آورد.»

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی

با اینکه تقریباً 100 درصد مصالح و نهاده‌های ساختمانی مورد استفاده در کشور، تولید داخل است اما افزایش قیمت ارز و به تبع آن افزایش هزینه‌های تولید، باعث رشد قیمت این کالاها در 3 سال اخیر شده است. تازه‌ترین آمار رسمی مربوط به قیمت نهاده‌های ساختمانی را مرکز آمار منتشر کرده است.گزارش مرکز آمار، قیمت مصالح ساختمانی در تابستان امسال را ارائه کرده که بر اساس آن طی تابستان ۹۹ قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به فصل مشابه سال گذشته 71.4 درصد افزایش یافته است.

درکنار افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، هزینه ساخت نیز افزایش داشت که تأثیر آن در قیمت نهایی مسکن بویژه خانه‌های نوساز نمود پیدا کرده است. سال گذشته بود که وزارت راه و شهرسازی طرحی را تدوین کرد که بر اساس آن قرار بود سازندگان مسکن، کارت اعتباری خرید مصالح دریافت کنند. کارت اعتباری خرید مصالح در واقع برنامه خرید غیرنقدی مصالح ساختمانی با نرخی کمتر از نرخ بازار بود که سرعت ساخت و ساز بویژه در انبوه‌سازی و طرح‌هایی مانند مسکن ملی را افزایش می‌داد. اما آن‌طور که انبوه‌سازان می‌گویند این برنامه تاکنون اجرایی نشده است. مجتبی بیگدلی، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن در این باره به «ایران» گفت که هیچ انبوه‌سازی تاکنون نتوانسته کارت خرید مصالح را دریافت کند. البته محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن در مورد ارائه کارت خرید مصالح اظهار کرده «ایده اولیه راه‌اندازی شرکتی برای زنجیره تأمین مصالح که ارائه کارت مصالح ساختمان نیز بخشی از آن است حدود 8 سال پیش مطرح شد. اما کار اصلی آن عملاً از سال گذشته آغاز شد. سامانه زنجیره تأمین مسکن و ارائه کارت اعتباری مصالح، تا پایان امسال راه‌اندازی می‌شود و مورد بهره‌برداری قرار خواهد گرفت.»

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن، در پاسخ به سؤال ما که زمان دقیق اجرای برنامه عرضه کارت خرید مصالح به سازندگان مسکن چه زمانی است، گفت به علت بیماری مدت 20 روز است که در مرخصی بسر می‌برد به همین دلیل نمی‌تواند به این سؤال پاسخ دهد.

 می‌توان گفت «انتشار اوراق خرید دین کالایی مصالح ساختمانی» دومین برنامه دولت برای تأمین مصالح ساختمانی با هزینه کمتر برای سازندگان است. در تأمین مالی از طریق اوراق خرید دین مشابه تسهیلات خرید دین در سیستم بانکی و مطالبات متقاضی تأمین مالی مبنای انتشار اوراق است. به این ترتیب که ارزش مطالبات مدت‌دار متقاضی تأمین مالی از طریق انتشار اوراق، تأمین شده و در اختیار او قرار می‌گیرد. تفاوت اوراق خرید دین با خرید دین در سیستم بانکی، عرضه اوراق در بازار سرمایه است. به عبارتی ساده‌تر در اوراق خرید دین کالایی مصالح، بازار سرمایه نهاد واسط بین سازنده‌ها و تولیدکننده‌های مصالح ساختمانی است. در واقع طلب تولیدکننده‌ها از سازنده‌ها بابت فروش مصالح، در زمانی زودتر از موعد سررسید تسویه بدهی، از طریق بازار سرمایه و با انتشار اوراق خرید دین وصول می‌شود.

صندوق مسکن و ساختمان

راه‌اندازی صندوق‌های زمین و مسکن برنامه دیگری است که در مصوبه جدید دولت برای تأمین مالی ساخت و عرضه مسکن به آن اشاره شده است.

براساس مصوبه دولت، بانک مرکزی باید برای تسهیل تأمین مالی پروژه‌های بخش مسکن و با لحاظ مسئولیت‌های اصلی بانک مسکن در این بخش، امکان تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان از سوی بانک مسکن را در اسرع وقت بررسی کرده و با تسهیل شرایط اقدامات لازم را به عمل آورد. البته بخش مسکن تجربه راه‌اندازی صندوق‌های مسکن و ساختمان را دارد. نخستین صندوق زمین و ساختمان با ۱۵ میلیارد تومان سرمایه در آذرماه سال 96 راه‌اندازی شد. مدت‌ها بود که سازمان بورس امکان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را فراهم کرده بود اما نمونه‌های واقعی آن در بازار مسکن شکل نگرفت تا اینکه در سال 96 نخستین صندوق به‌صورت رسمی شروع به کار کرد.

هدف اصلی تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی از بازار بورس به جای بانک است. نحوه کار این صندوق‌ها آن زمان اینگونه بود که صندوق بورس، حسابرس‌های مستقلی را ایجاد می‌کند تا پولی از این صندوق خارج نشود و تمام منابعی که در سازمان بورس جمع‌آوری می‌شود در پروژه‌های صندوق‌ها هزینه شود و نهایتاً نیز سود صندوق‌ها بین مردم توزیع شود. با اتمام ساخت واحدها، صندوق‌ها منحل و تمامی سود میان مشارکت‌کنندگان توزیع می‌شود.

در واقع صندوق زمین و ساختمان مانند ابزار واسطه‌ای میان سرمایه‌گذاران و مالکان بود تا مسکن‌های جدید ایجاد شود. آن زمان مهم‌ترین ایده برای تشکیل صندوق زمین و ساختمان، نوسازی بافت‌های فرسوده با مشارکت مالکان و جذب سرمایه‌های مردمی بود.

اما برخی مسئولان بانک مسکن علت توسعه نیافتن صندوق‌ها یا تشکیل صندوق‌های جدید زمین و مسکن را محدودیت‌های قانونی و ارائه ‌ندادن مجوز از سوی بانک مرکزی عنوان می‌کنند. بر اساس قانون برنامه ششم توسعه، تأسیس هرگونه صندوق سرمایه‌گذاری توسط شرکت‌های تابعه بانک‌ها ممنوع و مستلزم اخذ مجوز از بانک مرکزی اعلام شده است. با این حال، به گفته متولیان بانک مسکن، ندادن مجوز تأسیس این صندوق‌ها توسط بانک مرکزی مانع گسترش این صندوق‌ها توسط مجموعه بانک مسکن شده است.

از زمان صدور مجوز برای تشکیل صندوق زمین و مسکن، چهار صندوق زمین و ساختمان در بانک مسکن تشکیل شد و هیچ نهاد دیگری در این زمینه فعالیت نداشته‌ است.

اما اکنون دولت در مصوبه خود تأکید کرده که تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان باید تسهیل شود. کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، رفع پیچیدگی‌های قانونی را مهم‌ترین عامل در جذب سرمایه‌های مردمی و سرمایه بخش خصوصی برای تشکیل صندوق‌های مسکن عنوان می‌کنند و به اعتقاد آنان تشکیل صندوق‌ها به‌صورت گسترده ساخت و ساز و عرضه مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد./ روزنامه ایران