در اکثر کشورهاي پيشرفته که از منابع طبيعي نفعي نبرده اند، ماليات بيشترين سهم را در درآمدهاي دولت دارد اما همواره اين نگراني وجود دارد که از درآمد يا سرمايه اي ماليات اخذ شود که واقعا مستحق پرداخت ماليات باشد. براي اين منظور نکات زيادي در مورد مبناهاي مالياتي در نظر مي گيرند. يکي از مواردي که تشخيص استحقاق پرداخت ماليات بسيار دشوار است، بخش مسکن است. بخش مسکن داراي ماهيتي دو گانه است: از يک سو به عنوان يک نياز ضروري مطرح است و از طرف ديگر ابزاري براي سرمايه گذاري به حساب مي آيد. طبيعي است که اخذ ماليات از مورد اول بايد با وسواس بسياري صورت پذيرد و يا اصلا صورت نپذيرد. از طرف ديگر در مورد مسکن هايي که با نيت سرمايه گذاري و سوداگري خريداري و نگه داري شده است، مي توان با خيال آسوده ماليات گرفت. چرا که اين سوداگران بخش مسکن هستند که در کنار تورم عمومي کشور، باعث لجام گسيختگي قيمت هاي اين بازار مي شوند و اگر انگيزه سوداگري از اين بازار حذف شود، خانوارهاي نيازمند به آساني مي توانند مالک واحد مسکوني شوند. معمولا در کشورهاي دنيا چهار نوع ماليات در بخش مسکن وجود دارد: ماليات بر عايدي مسکن، ماليات بر مسکن خالي، ماليات بر خانه هاي گران بها و ماليات بر ارزش زمين.
ماليات بر عايدي سرمايه مسکن
يکي از موثر ترين ابزارهايي که دولت مي تواند با کمک آن مانع سوداگري و دلالي در بازار مسکن شود، ماليات بر عايدي سرمايه است. اصل کلي اخذ اين نوع ماليات بر پايه منفعت حاصل از خريد و فروش املاک، معافيت سرپناه و تمايز قائل شدن بين انگيزه هاي سوداگري و غيره در تعيين نرخ و پايه مالياتي است. در حال حاضر بسياري از کشورهاي جهان از جمله آلمان، کانادا، فرانسه، آمريکا، شيلي، چين، دانمارک، هنگ کنگ و هند ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسکن را اجرا مي کنند.
ساير کشورها، براي افزايش هزينه معاملات سوداگرانه نرخ هاي متفاوتي بر نقل و انتقالات وضع مي نمايند و از شکل گيري معاملات سوداگرانه جلوگيري مي کنند، زيرا براي تأمين منافع عده اي خاص زيان هاي گسترده اي بر منافع اجتماعي و اقتصاد ملي وارد مي سازند. از آنجا که درجه تسلط تقاضاي سوداگرانه مسکن با زمان ارتباط معکوس دارد پايه اين ماليات پلکاني معکوس بوده و با افزايش فاصله زماني بين خريد و فروش بخش کمتري از منفعت کسب شده مشمول ماليات است. براي مثال، اگر ملک خريداري شده در سال اول پس از خريد فروخته شود 100 درصد منفعت و در سال دوم 80 درصد منفعت به دست آمده مشمول ماليات خواهد بود . اين نسبت در سال سوم تا پنجم به 50 درصد منفعت کسب شده تنزل خواهد يافت و فروش در سال هاي بعد موجب کاهش پايه مالياتي خواهد شد. در اين شرايط سوداگراني که به دنبال افزايش سود خود از طريق تحميل قيمت بالاي مسکن بر آحاد مردم هستند، تا حدودي ناکام مي شوند. بايد عنوان شود که شرط لازم شمول ماليات منفعت سرمايه، فروش زمين و مسکن است، بنابراين نخستين ملک افراد که تقاضاي مصرفي آنهاست از ماليات منفعت سرمايه معاف است. به علاوه، در چارچوب ماليات بر منفعت سرمايه اغلب توليد کنندگاني که در بازه زماني مشخص اقدام به توليد و عرضه واحدهاي مسکوني مي کنند نيز از پرداخت اين ماليات معاف هستند.
ماليات بر خانه هاي خالي
ابزار مالياتي ديگري که در کنترل و تخصيص بهينه منابع موجود مسکن در شرايطي که فاصله زيادي ميان عرضه و تقاضا وجود دارد، ماليات بر خانه هاي خالي است. وضع نرخ مناسب ماليات منجر به افزايش هزينه نگهداري خانه هاي خالي براي مالکان شده و نگهداري خانه هاي خالي را هزينه بر مي کند. بايد گفت که ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي مالياتي است که به صورت دوره اي از املاکي که مدت زمان مشخصي از سال خالي از سکنه رها شده باشند اخذ مي شود. اين ماليات تا زماني گرفته مي شود که ملک مور دنظر خالي شناخته شود و در صورت سکونت ملک مورد نظر مشمول پرداخت اين ماليات نمي شود.کشورهايي که به شدت به نظام بازار معتقد هستند نيز اقدام به وضع ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي کرده اند. آمريکا جزو کشورهايي است که در برخي از مناطق خود، قوانيني را مبني بر وضع ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي به تصويب رسانده است. در اين ميان مي توان به شهر پنسيلوانيا و ايالت رودآيلند اشاره داشت. بنابر مصوبات قانوني، اين دو منطقه از آمريکا به دليل وجود خانه هايي که به اميد افزايش قيمت و کسب سود در آينده، در شرايطي که به اين واحدهاي مسکوني نياز بوده، خالي نگه داشته شده اند، مالياتي معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که بايد به صورت سالانه پرداخت شود. اين ماليات بر خانه هايي اعمال مي شود که براي مدت زمان ۱ سال (۱۲ ماه) خالي ثبت شوند. دولت ايالتي باسک اسپانيا نيز اقدام به اخذ مالياتي به ميزان روزانه ۹ يورو از مالکان واحدهاي خالي گرفته است. در صورتي که ملک مورد نظر براي سال دوم نيز خالي بماند، مقدار جريمه به ميزان ۱۲ يورو در روز افزايش خواهد يافت.
ماليات خريد املاک گران قيمت
يکي ديگر از اهداف اخذ ماليات کسب درآمد براي دولت و ايجاد توازن در نظام اجتماعي کشور است. يعني دولت با کسب درآمد مالياتي از اقشار ثروتمند جامعه و پرداخت آن ها موجب ايجاد توازن اجتماعي مي شود. به واقع اين ماليات نوعي حق تمبر است که در معاملات اسنادي مختلف بر حسب ارزش سند از دريافت کننده سند اخذ مي شود. واحدهاي مسکوني گران قيمت از منظر ماليات ارزش افزوده نيز مي تواند منبع اخذ ماليات باشد . با توجه به اينکه واحدهاي مسکوني گران قيمت تنها با هدف سرپناه خريداري نشده اند و ارزش دارايي آن ها نقش غالب در خريد آن است بنابراين مي تواند منبع اخذ ماليات باشد . به دليل اينکه اين ماليات از املاک با قيمت بالاتر از قيمت متوسط اخذ مي شود تعداد واحدهاي مسکوني مشمول ماليات محدود اما درآمدهاي مالياتي حاصله قابل توجه است. کشورهاي مختلفي اقدام به اخذ ماليات از املاک گران قيمت کرده اند. انگلستان، ايرلند و استراليا در اين زمينه پيشرو هستند. براي مثال در انگلستان اين ماليات به صورت تصاعدي و براساس قيمت ملک اخذ مي شود. براي مثال اگر قيمت ملک کمتر از 125 هزاريورو باشد، هيچ گونه مالياتي اخذ نمي شود اما با افزايش قيمت ملک اين ماليات افزايش مي يابد و تا 4 درصد قيمت واحد مسکوني براي ملک هاي بالاي 500 هزار يورو مي رسد.
ماليات بر ارزش زمين
يکي ديگر از ماليات هاي بخش مسکن در مناطق شهري، ماليات بر ارزش زمين است. اهميت اين نوع ماليات از جايي نشات مي گيرد که با افزايش روز افزون تقاضا براي مسکن از سويي و محدود بودن منابع زمين شهري و عدم امکان توليد زمين استفاده بهينه از منابع زمين شهري موجود را اجتناب ناپذير و مسکن هدايت کند. ماليات بر زمين هاي خالي به دليل اينکه مديريت منابع زمين شهري و تخصيص بهينه آنها براي ايجاد زيرساخت هاي شهري بر عهده شهرداري ها است، نقش اين بخش از بسته مالياتي پيشنهادي بيشتر بر عهده شهرداري ها و به صورت عوارض شهري قرار مي گيرد. تأمين منابع درآمدي شهرداري ها از طريق اجراي اين ماليات به جاي عوارض فروش تراکم منجر به ايجاد رويکردي عدالت محور در عرصه درآمدهاي شهرداري ها مي شود، چر اکه هر چه ميزان خدمات شهري در منطقه اي بيشتر باشد قيمت زمين در آن منطقه بالاتر بوده و در نتيجه ماليات پرداختي نيز در آن منطقه بالاتر خواهد بود .در حال حاضر هيچ يک از 4 نوع ماليات مسکن و زمين در کشور ما اخذ نمي شود و شايد يکي از دلايل اصلي تکانه هاي شديد قيمتي که هر از گاه در بازار زمين و مسکن رخ مي دهد ناشي از خلاء اين ماليات ها باشد. البته اواخر سال گذشته در اصلاحيه قانون ماليات هاي مستقيم، مجلس شوراي اسلامي ماليات خانه هاي خالي را مصوب کرد اما ماه گذشته در جريان رسيدگي به مواد باقي مانده اصلاحيه قانون ماليات ها، ماليات عايدي مسکن را حذف کرد تا همچنان سوداگري بخش مسکن از چتر مالياتي دور باشد و فضاي سوداگري در اين بخش همچنان مهيا باشد.