پرداخت 50 درصد ارزش ملک در قالب «وام مسکن» 14درصدی
دیروز دونامه متفاوت به مقصد پاستور روانه شد؛ یکی نامه وزیر راه، مسکن و شهرسازی و رییس کل بانک‌مرکزی بود که در آن بر تامین 50درصدی قیمت خانه از طریق تسهیلات بلندمدت تاکید کرده بود از رییس‌جمهور خواسته «دستور دهد مابهالتفاوت سود به صندوق‌ها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی تامین شود.» دیگری نامه‌ای از بهارستان با 18امضا که به آثار تورم‌زای پرداخت وام نقدی برای خرید مسکن اشاره کرده بود. در نامه سیف و آخوندی به تجربه دیگر کشورها در تسهیلات رهنی برای خرید مسکن اشاره شده و در نامه نماینده‌ها، همین سیاست به«کبریت در انبار باروت» تشبیه شده است.
بخشی از نامه آخوندی و سیف به روحانی
به گزارش مهر، عباس آخوندی و ولی‌الله سیف در نامه خود به روحانی نوشته‌اند: «طی ماه‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی و بانک‌مرکزی به دنبال روش‌های گسترش بازار رهن بوده‌اند؛ هر دو نهاد البته می‌خواهند این مهم بدون استفاده از پول پرقدرت بانک‌مرکزی انجام شود.» به عبارت دیگر، این دومقام مسوول خواستار خروج بخش مسکن از رکود شده‌اند اما مهم‌ترین خواسته‌شان این است که خروج از رکود، با کمک پول پرقدرت و افزایش نقدینگی و پایه پولی کشور نباشد. آنچه در این نامه به‌عنوان راهکار پیشنهاد شده است«شکل‌دادن وسیع به «صندوق‌های پس‌انداز مسکن» در بانک‌های کشور و تاسیس گسترده «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن»» است.
البته آخوندی و سیف به تجربه سایر کشورها در «تسهیلات رهنی» اشاره کرده و گفته‌اند راه‌حل جهانی، خرید مسکن با ودیعه کم، با اقساط بلندمدت و «در استطاعت» و از محل پس‌اندازهای آتی خانوارهاست؛ آنچه در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود. در کشورهای پیشرفته، نظام بانکی به مدد بازار سرمایه توسعه‌یافته به‌خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است. در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می‌کنند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای موثر» می‌شود، نظم پس‌اندازی در خانوارها ایجاد می‌کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می‌دهد و در واقع این گسترش از ستون‌های اصلی حل معضل مسکن است.»
پیشنهاد وام با بهره 14درصد
راهکار اجرایی این موضوع در ایران هم در این نامه قید شده است؛ بر اساس نظرات کارشناسی و آنچه از اجماع جلسات متعدد ارگان‌های درگیر در این موضوع حاصل شده، پیشنهاد شده که برای«راه‌اندازی بخش مسکن باید حداقل حدود 50درصد ارزش «واحد مسکونی » به خانوارهای هدف تسهیلات اعطا شود تا اقساط «در استطاعت» باشد.» به گفته این‌دو «نرخ سود تسهیلات نباید در شرایط امروز کشور برای خانوارهای متقاضی مسکن بیش از رقم 14درصد باشد، در حالی که نرخ سود بانکی جاری بالاتر از این رقم است.» به همین دلیل آخوندی و سیف در این نامه عنوان کرده‌اند: در این شرایط پرداخت مابهالتفاوت سود به صندوق‌ها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (در قالب وجوه اداره شده و یارانه نرخ سود تسهیلات) ضروری می‌شود تا توازن منابع و مصارف صندوق‌ها و توسعه بازار رهن کشور ممکن شود. با توجه به مجموعه نکات مورد اشاره، از آن مقام درخواست می‌شود درخصوص جبران مابهالتفاوت یادشده، دستور مقتضی صادر فرمایید.» در ادامه هم به تاثیر رونق بخش مسکن در اقتصاد اشاره کرده و گفته‌اند: بخش مسکن با بیش از 130بخش اقتصادی روابط پیشین و پسین دارد؛ هرسال حدود 20 تا 35درصد از تشکیل سرمایه ثابت کشور، در بخش مسکن انباشت می‌شود؛ یک چهارم از مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری کشور متعلق به این بخش است؛ متوسط سهم مسکن از اشتغال کشور به رقم 12درصد بالغ می‌شود؛ و در سبد هزینه خانوار، مسکن سهمی 33درصدی دارد. در ادامه نامه یادآور شده است: تداوم و تعمیق رکود در بخش مسکن بیش از هرچیز اشتغال را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، چرا که به ازای احداث 9هزار و 604 مترمربع مسکن، برای یک کارگر به‌طور مستقیم و برای 7/0نفر به‌طور غیرمستقیم کار ایجاد می‌شود. به لحاظ این ویژگی‌هاست که در برنامه برون‌رفت از رکود، «مسکن» به‌مثابه یکی از نیروهای پیشران تعریف شده است.
نامه هشدار ۱۸ نماینده مجلس
در حالی که وزیر مسکن و رییس کل بانک‌مرکزی خواستار خروج مسکن از رکود هستند، نامه دیگری هم از بهارستان به پاستور ارسال شده که حاوی 18 امضای نمایندگانی است که معتقدند سیاست‌های بسته خروج از رکود دولت در بخش مسکن مانند«انداختن کبریت در انبار باروت» است. چون به گواه آمار، دولت هیچ‌گاه نتوانسته است بر اساس سیاست افزایش وام خرید، توانمندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد. آنها در این نامه اشاره کرده‌اند که«خاصیت وام خرید، تورم‌زایی است. هرچند در ظاهر منجر به توانمندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توانمندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای بوده است که نه‌تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده بلکه تاثیرات فاجعه‌بار و بحرانی را نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است. به‌عنوان مثال در سال‌های 73 تا 75 دولت وام خرید را از 5/2میلیون‌تومان به 53/3میلیون‌تومان افزایش می‌دهد اما قیمت مسکن در تهران از 51هزارتومان در مترمربع در سال 73 به 161هزارتومان در انتهای سال 75 می‌رسد. هرچند که دولت رشد 40درصدی را در تسهیلات پرداختی داشته اما رشد بیش از 200درصد قیمت مسکن در نهایت منجر به نا‌توان‌ترشدن خانوار شده است. در همین حال هفت راهکار هم پیشنهاد داده‌اند؛ ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک و مستغلات، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، اخذ مالیات از خانه‌های لوکس و گرانقیمت، اخذ مالیات بر ارزش زمین، اخذ مالیات از زمین‌های موات و بایر و جلوگیری از فعالیت نهادها و بانک در حوزه املاک و مستغلات.
-------------------------
شرط تورم‌زانبودن تسهیلات خرید مسکن
فریدون یزدانی . کارشناس بازار مسکن
افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن می‌تواند دواثر بر اقتصاد بگذارد؛ یکی آثار تورمی و دیگری رونق در بخش مسکن. ایجاد هرکدام از این اثرات بستگی به نحوه اجرای سیاست‌های مختلف در بخش مسکن دارد. آنچه در نامه وزیر مسکن و رییس بانک مرکزی مشاهده می‌شود پرداخت تسهیلات خرید مسکن در قالب صندوق‌های پس‌انداز است. این به آن معناست که بلافاصله نقدینگی وارد بازار مسکن نمی‌شود که تورم‌زا باشد. افراد باید بخشی از پس‌انداز خود را به مدت معینی در بانک پس‌انداز کنند و چون منابع مالی با فاصله وارد بازار می‌شود آثار تورمی آن از بین می‌رود. از طرفی خانواده‌ها باید 50درصد منابع لازم برای خرید مسکن را در اختیار داشته باشند که بتوانند 50درصد دیگر را از بانک بگیرند. پس همین موضوع هم سبب می‌شود که تقاضا به یک‌باره بالا نرود و منجر به افزایش قیمت در طرف عرضه نشود. میزان نقدینگی و شدت رشد آن، در این میان مهم است. جهش قیمت مسکن در سال 86 و 87 به‌دلیل افزایش یک‌باره نقدینگی بود. چون تمام نقدینگی به سمت بازار مسکن رفت. اکنون هم اگر دولت نتواند نقدینگی را مهار کند حتما تجربه قبلی تکرار می‌شود. بر این اساس لازم است که این موضوع به دقت مورد توجه قرار گیرد. هم پرداخت تسهیلات در قالب صندوق پس‌انداز و هم کنترل نقدینگی.