اوج‌گيري پروانه‌هاي ساختماني در شهر تهران به پايان رسيده و بازار ساخت‌وسازهاي مسكوني با همان شتابي كه در سال‌هاي 89 تا 91 تحت‌تاثير افزايش قيمت مسكن، حجيم شده بود هم‌اكنون در حال كوچك شدن است. تازه‌ترين گزارشي كه از آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني شهر تهران در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، نشان مي‌دهد: سال92 نزديك به 240 هزار واحدمسكوني جديد در پايتخت ساخته شده كه 5 درصد نسبت به سال91 كاهش داشته است. همچنين در دو ماه اول سال93، نرخ افت تيراژ ساخت مسكن به 56 درصد رسيد. اين حركت بسازوبفروش‌ها واكنشي است به ركود و روند كاهشي قيمت مسكن و احتمالا تا پاييز ادامه دارد.
ریزش در تیراژ ساخت مسکن
گروه مسكن، فريد قديري: حجم فعاليت‌هاي ساختماني در تهران تقريبا با همان شتابي كه طي سه سال گذشته به خود گرفت و بزرگ شد، هم‌اكنون رو به انقباض است.تازه‌ترين گزارش آماري از دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران نشان مي‌دهد: تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها براي احداث آپارتمان طي دو ماه اول سال93 به ترتيب 42 درصد و 56 درصد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال92 كاهش پيدا كرده و تيراژ ماهانه ساختوساز از 34 هزار واحد مسكوني در ماه‌هاي اوج رونق بازار هم‌اكنون به حداكثر 15 هزار واحد رسيده است.
ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران براي اولين‌بار در سال90 اوج بي‌سابقه گرفت و با رشد 56 درصدي نسبت به سال قبل، منجر به احداث 233 هزار واحد مسكوني در مناطق 22 گانه شد. آن زمان تبليغات شهرداري درباره اجراي قريب‌الوقوع طرح تفصيلي جديد و كنجكاوي بسازوبفروش‌ها نسبت به محدوديت‌ها و موانع احتمالي موجود در اين طرح باعث شد براي اولين‌بار تيراژ ساخت مسكن در پايتخت از مرز 200 هزار واحد مسكوني در سال عبور كند و تا 5/1 برابر سال‌هاي قبل و حدود دو برابر نياز طبيعي بازار مسكن، افزايش يابد.در سال91 نيز با اوج‌گيري رونق در معاملات مسكن و درنتيجه صعود قيمت‌ها، انگيزه بسازوبفروش‌ها دوباره تشديد شد؛ طوري‌كه اين‌بار اثر تحريكي «رشد قيمت مسكن» قوي‌تر از «نگراني بابت اجراي طرح تفصيلي» ظاهر شد و حتي با مشخص شدن امتيازهاي استثنايي در طرح تفصيلي جديد همچون «اضافه تراكم و تغيير كاربري»، فضا براي بسازوبفروش‌ها بازتر شد و رشد 10 درصدي در ساخت‌وسازهاي شهر تهران به‌وجود آمد. در آن سال تعداد واحدهاي مسكوني جديد از 233 هزار واحد در سال90 به 254 هزار واحد افزايش يافت.
اما گزارشي كه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي از وضعيت صدور پروانه‌هاي ساختماني در شهر تهران طي سال 92 منتشر كرده، حكايت از پايان تشنج در اين بازار و شروع دوره‌اي از ركود در فعاليت‌هاي ساختماني دارد.همان‌طور كه ارديبهشت سال گذشته با بررسي مدل‌ها و دوره‌هاي چندين ساله فعاليت‌هاي ساختماني، پيش‌بيني شده بود «ساختوساز در سال92 افت ميكند»، هم‌اكنون نتايج آنچه در يكسال گذشته در شهر تهران ساخته شده است، اين برآورد را تاييد ميكند.مطابق آمارهاي رسمي، در يكسال92 معادل 239 هزار و 734 واحد مسكوني جديد در شهر تهران احداث شد كه 5 درصد نسبت به سال91 كاهش پيدا كرده است. در ماه‌هاي سال91 - به‌عنوان سالي كه تيراژ ساخت مسكن در آن به بيشترين حد رسيده بود- حجم احداث در اكثر ماه‌ها بين 25 هزار تا 35 هزار واحد در نوسان بود؛ اما در سال گذشته، متوسط تيراژ ماهانه 15 هزار تا 20 هزار واحد بوده است.
كارشناسان اقتصاد مسكن با اشاره به اينكه رخداد پديده «مازاد عرضه» در بازار مسكن تهران به‌عنوان يكي از عوامل اصلي در انصراف بسازوبفروش‌ها از ساختوساز بيشتر مي‌تواند مطرح باشد، تاكيد مي‌كنند: سقوط پلكاني تيراژ ماهانه ساختوساز در سال92 و تداوم آن با شيب تندتر در ماه‌هاي گذشته از سال93، بيانگر واكنشي است كه سرمايه‌گذاران ساختماني در تهران به وضعيت قيمت‌ها و شرايط معاملات از خود نشان داده‌اند.تحليل ماهانه فعاليت‌هاي ساختماني در تهران نشان مي‌دهد، در ارديبهشت سال گذشته كه قيمت مسكن با رشد 71 درصدي به اوج رسيد و حجم خريد و فروش آپارتمان در بالاترين سطح بود، تقاضاي اخذ مجوز ساخت از طرف بسازوبفروش‌ها نيز حداكثري شد و در آن ماه شهرداري تهران براي ساخت 34 هزار و 899 واحد مسكوني پروانه صادر كرد؛ اما در ماه‌هاي بعد و به‌خصوص در نيمه دوم سال92 كه شتاب نرخ رشد قيمت مسكن كُند شد و ركود در معاملات ملك افزايش يافت، ميل بسازوبفروش‌ها به احداث ساختمان جديد نيز كم شد.
به اين ترتيب، آن بيماري قديمي در بازار سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني كه باعث مي‌شود سازندهها در زمان رشد قيمت، ساختوساز كنند و در زمان ركود و كاهش قيمت‌ها، دست از كار بكشند، همچنان وجود دارد و تداوم آن، شرايط خريد را در دوره‌هاي رونق سخت‌تر و زمان ركود را شديدتر ميكند.كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند: شيوه كارآمد ساختوساز، استفاده بهينه سازندهها از زمان‌هاي ركود است طوري‌كه اگر هنگام آرامش بازار و افت قيمت‌ها، ساختوساز افزايش يابد، ساختمان‌هاي نوساز در دوره رونق و افزايش قيمت، آماده عرضه به بازار مصرف مي‌شود و درنتيجه هم طرف تقاضا به دليل فراواني عرضه به جهش قيمت برخورد نمي‌كند و هم طرف عرضه از شروع زودرس ركود در امان است. در حال حاضر به دليل آنكه ساختوساز در زمان‌هاي رونق افزايش پيدا ميكند، پروسه تكميل ساختمان‌ها و عرضه آنها به ابتداي زمان ركود برخورد ميكند و چون در آن زمان، قيمت‌ها به اوج رسيده و توان خريد وجود ندارد، فروش‌نرفتن واحدها، دوره ركود را عميق‌تر و سود سازندهها را كمتر ميكند.
ركود بيشتر مي‌شود؟
در ماه‌هاي گذشته از سال93، نرخ افت ساختوساز از سال92 نيز شديدتر شده است.يك علت اين وضعيت مي‌تواند قرار گرفتن بازار مسكن در سال دوم ركود باشد. همان‌طور كه پيش‌تر عنوان شده بود، سطح رشد قيمت مسكن در سال93 از ميزان افزايش آن در سال92 كمتر خواهد بود، بنابراین احتمال مي‌رود در ماه‌هاي آينده، حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني نيز از ماه‌هاي مشابه سال قبل كمتر باشد. اين پيش‌بيني در دو ماه اول امسال اتفاق افتاد طوري‌كه در فروردين امسال 7هزار و 800 واحد مسكوني در تهران ساخته شد كه نسبت به 12 هزار فقره پروانه‌اي كه فروردين سال گذشته صادر شده بود 42 درصد كاهش از خود نشان مي‌دهد. در ارديبهشت امسال نيز 15 هزار واحد مسكوني جديد در تهران احداث شد كه در مقايسه با 34 هزار و 899 واحدي كه در ارديبهشت92 ساخته شد 56 درصد كاهش از خود نشان مي‌دهد.
منابع مالی در دسترس نیست
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران رکود حاکم بر بازار ساختوساز مسکن را عامل کاهش میل سازندگان به اخذ جواز ساخت در بهار سال‌جاری می‌داند و معتقد است: رکود حاکم بر بازار ساختوساز به دلیل محدودیت دسترسی سازندگان حرفه‌ای به منابع، در چند ماه آتی نیز ادامه پیدا می‌کند. محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به زمانبر بودن پروسه ساختوساز اظهار کرد: با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن، کاهش میل سازندگان به اخذ جواز ساختوساز در ماه‌های گذشته قابل‌پیش‌بینی بود.
او ادامه داد: از آنجا که پروسه ساختوساز بین 5/1 تا 2 سال زمان می‌برد تا واحدهای تکمیل شده به بازار عرضه شوند؛ در‌صورتی‌که وضعیت اقتصادی نامساعد باشد این دوره طولانی‌تر خواهد شد.مافی با بیان اینکه در زمان کنونی وضعیت رکود اقتصادی منجر به کاهش میل سازندگان برای ورود به بازار ساختوساز شده است پیشنهاد داد: می‌توان با تمهیداتی همچون ارائه تسهیلات بانکی نسبت به اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام اقدام کرد تا از این طریق کمبود توزیع عرضه مسکن جبران شود.
