رکود در بازار مسکن ادامه دارد با این حال طرح‌هایی که گاهی برای خروج از رکود ارائه می‌شود با انتقاد کارشناسان همراه می‌شود. طرح فروش قسطی مسکن آخرین نسخه‌ای است که با پیشنهاد انبوه سازان و موافقت دولت، واحدهای متراژ متوسط و بالا را هدف گرفته است. هفته گذشته جزئیات این طرح اعلام شد براساس آن قرار است تا یک صد میلیون تومان به صورت تسهیلات از سوی فروشنده با تضمین بانک مسکن به خریدار اعطا شود. نکته مهم این طرح که در میان کارشناسان موجب مخالفت و تردید نسبت به موفقیت طرح شده، مبنای محاسبه سود این تسهیلات است.
براساس طرح سود آن به اندازه تورم به علاوه 2 درصد است. البته به این رقم کارمزد 4 درصدی بانک مسکن بابت تضمین بازگشت اقساط به فروشنده اضافه می‌شود. به عبارت دیگر اگر مبنای فروش را در شرایط فعلی در نظر بگیریم سود این تسهیلات که بین سه تا هفت ساله است به نرخ 22 درصد می‌رسد (14 درصد تورم +2 درصد + 4 درصد کارمزد بانک مسکن). ضمن اینکه کوتاه مدت بودن زمان بازگرداندن تسهیلات که حداکثر 7 ساله است موجب اقساط چندمیلیونی شده است. انتشار جزئیات طرح باعث شد که برخی کارشناسان نسبت به امکان موفقیت آن و استقبال مردم ابراز تردید کنند. با این حال انبوه سازان این طرح را کارآمد و در شرایط فعلی راهی برای خروج از رکود می‌دانند.
چرا اقساط کوتاه مدت و میلیونی است؟
یکی از انتقادات مهم به این طرح مسکن قسطی، اقساط سنگین آن است. کارشناسان معتقدند که با سقف 7 ساله اعلام شده اغلب خانوارهای عادی نمی‌توانند برای خرید مسکن از این طرح استفاده کنند. در این ارتباط بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن که انتقاداتی نسبت به روش اجرایی این طرح دارد، مشکل اصلی رکود مسکن را کمبود نقدینگی می‌داند. او می‌گوید اگر مردم نقدینگی لازم را داشتند تقاضا بالا می‌رفت و خرید اتفاق می‌افتاد چون نقدینگی نیست مردم نمی‌توانند خرید کنند. وی می‌گوید پیش فروش یا فروش اقساطی سال‌هاست در کشورهای مختلف اجرا می‌شود اکنون که ما هم می‌خواهیم این طرح را در کشور اجرا کنیم نباید آن را ناقص اجرا کنیم، بلکه تمام شرایط این نوع خرید و فروش‌ها را باید رعایت کرد.
علیرضا سرحدی، رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان نیز معتقد است هر متقاضی نمی‌تواند با طرح انبوه سازان خانه بخرد. به اعتقاد او این طرح بیشتر به انبوه سازان برای فروش واحدهای ساخته شده کمک می‌کند تا متقاضیان واقعی بازار مسکن. اما سؤالی که در این ارتباط از سوی مردم مطرح می‌شود این است که نقش بانک مسکن در این طرح چیست؟ براساس جزئیات طرح، بانک مسکن به عنوان نماینده دولت فقط نقش واسط میان خریدار و فروشنده را دارد و بازپرداخت اقساط از طرف خریدار را با ساز و کارهای حقوقی تضمین و بابت این نظارت کارمزد دریافت می‌کند. در واقع یکی از دلایل حمایت بانک مرکزی از فروش قسطی این است که سیستم درگیر پرداخت منابع نمی‌شود اما سودی نیز از بابت ضمانت دریافت می‌کند. عدم اختصاص یارانه از سوی بانک مسکن به این تسهیلات با انتقاداتی مواجه شده است اما رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان در پاسخ به انتقادات تأکید کرد که دولت نباید بیش از این در فروش قسطی مداخله کند.
وی می‌افزاید: صحیح نیست که دولت تسهیلاتی در این طرح بپردازد، بهتر است منابع دولت و تسهیلات با یارانه صرف حمایت از متقاضیانی شود که توان مالی پایینی دارند. وی با اشاره به اینکه برای خروج از رکود لزوماً نیازی به ساخت مسکن نداریم چون در حال حاضر ساختمان‌های خالی به اندازه کافی وجود دارد، افزود: برای حل مشکل مسکن باید افزایش بی‌رویه جمعیت در شهرهای بزرگ و شهر تهران را کنترل کرد چون در این صورت نیازی نیست دولت برای ساخت مسکن در کلانشهرها یارانه اختصاص دهد بلکه همین منابع را می‌تواند به عنوان یارانه خرید مسکن به اقشار کم درآمد بپردازد.
همه انتقادات به طرح
در فروش اقساطی فقط بانک مسکن به عنوان بانک واسط، ضمانت اجرای طرح را بر عهده دارد. ستاریان این موضوع را یکی از معایب طرح عنوان می‌کند و می‌گوید در تمام دنیا مؤسسات مالی و اعتباری برای خرید یا پیش خرید کالاها نقش مهمی دارند و تضامین لازم را بر عهده می‌گیرند. خرید و فروش کاملاً در مؤسسه اعتباری انجام می‌شود و حتی ممکن است خریدار یا فروشنده اصلاً همدیگر را نبینند اما معامله بواسطه و تضمین بانک انجام می‌شود، به این ترتیب فروشنده از فروش کالا یا مسکن مطمئن می‌شود و دیگر دغدغه تأمین مالی ندارد و کار تولید را پیش می‌برد و خریدار از بابت خرید مطمئن است که نقدینگی او در جایی دیگر خرج نمی‌شود.
وی می‌افزاید: مؤسسات اعتباری در قبال واسطه گری برای فروش و خرید مسکن از منافع دیگری نیز بهرمند می‌شوند و خدمات وسیع دیگری مانند بیمه کارگران، پرداخت حقوق، پرداخت تسهیلات خرید یا فروش... را نیز که برای بانک سودآوری دارد بر عهده می‌گیرند اما در طرح پیشنهادی فروش اقساطی، بانک فقط نقش واسطه را دارد و از این بابت کارمزدی دریافت می‌کند. به گفته ستاریان دو سال بعد از اجرای طرح، بانک متوجه می‌شود کارمزد مورد نظر کفاف نظارت و مسئولیتی را که بر عهده گرفته نمی‌دهد و مجبور می‌شود خود را کنار بکشد.
ستاریان همچنین تأکید می‌کند که فروش قسطی باید شامل تمام طرح‌ها باشد نه اینکه فقط انبوه سازان بتوانند واحدهای خود را از این طریق بفروشند. این طرح نباید فقط مخصوص انبوه سازان باشد بلکه هر سازنده‌ای بتواند از آن استفاده کند.او معتقد است اگر فروش قسطی به طور کامل و با تمام شرایطی که در کشورهای دیگر وجود دارد در ایران نیز اجرا شود مزایایی دارد که از آن جمله خارج شدن از فروش سنتی مسکن و کاهش تخلفات پیش فروش خواهد بود.
در مقابل منتقدان، دست اندرکاران حوزه ساخت و ساز مسکن معتقدند که مسأله رکود مسکن به اقتصاد کلان گره خورده است و این‌طور نیست که خروج از رکود فقط محدود به دخل و تصرف در بازار مسکن محدود شود. برداشته شدن تحریم‌ها با اجرایی شدن برجام و بازگشت تدریجی رونق به اقتصاد تأثیر مستقیم بر رونق مسکن خواهد داشت و اگر در شرایط کنونی بانک مرکزی بخشی از تأمین مالی خرید مسکن را بر عهده بگیرد تقاضا برای مسکن نیز تحریک می‌شود. در این زمینه سرحدی رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان می‌گوید همواره سهم وام مسکن از میزان قیمت واقعی یک ملک مسکونی ناچیز بوده است بنابراین طرح فروش قسطی مسکن نیز فقط برای کسانی که خود آورده مناسبی دارند و قصد تعویض خانه را دارند مفید بوده و کمکی به متقاضیان جوانتر و خانه اولی‌ها نمی‌کند. به گفته سرحدی یکی از نکات مثبت طرح مذکور این است که دولت هیچ دخالتی در آن ندارد اما از نقاط ضعفی برخوردار است. وی می‌گوید: سود تسهیلات 2 درصد از میزان تورم بیشتر است، در حالی که این سود حداقل باید به اندازه تورم باشد. کوتاه بودن زمان بازپرداخت تسهیلات که موجب سنگین بودن میزان اقساط شده نیز دیگر انتقادی است که به این طرح وارد است.
یک نماینده مجلس: اصلاح طرح ضرورت دارد
علیرضا خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در جرگه کارشناسانی قرار دارد که معتقد است این طرح، دهک‌های بالای اقتصادی را در بر می‌گیرد و برای فراگیری آن لازم است اصلاحتی در طرح صورت گیرد. وی می‌گوید این طرح فقط قشر محدودی شامل دهک هشتم را پوشش می‌دهد و تأثیر زیادی در رونق بازار مسکن نخواهد داشت. بنابراین با تعیین سازو کارهایی می‌توان با کاهش نرخ سود تسهیلات در طرح فروش اقساطی این طرح را برای دهک‌های بیشتری مشمول کرد. وی افزود: با وجود تمام راهکارهایی که دولت برای بخش مسکن در پیش گرفته، واقعیت این است رکودی که از سال ۹۲ در بخش مسکن به وجود آمده، همچنان ادامه دارد، بنابراین طرح‌های دیگر مانند مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی باید اجرا شود تا بازار مسکن فقط متکی به طرح انبوه‌سازان نباشد.