بازار اجاره مسکن با پایان فصل جابهجایی تابستانی وارد دورهای کمتحرکتر شده است، اما کاهش سرعت رشد اجارهبها به معنای ارزان شدن مسکن برای مستأجران نیست. تازهترین آمار نشان میدهد تورم سالانه اجاره در مردادماه به ۳۲.۳ درصد رسیده؛ پایینترین سطح از آذر ۱۴۰۱ تاکنون، اما همچنان به معنای افزایش بیش از ۳۰ درصدی هزینه اجاره نسبت به سال گذشته است.
به گزارش ایران جیب، بازار اجاره در آستانه پاییز ۱۴۰۵ از نظر تعداد جابهجاییها آرامتر شده و بخش قابل توجهی از قراردادهای سالانه نیز تمدید یا تعیین تکلیف شده است. با این حال، پشت این آرامش فصلی، مشکلاتی مانند کاهش قدرت پرداخت خانوارها، محدودیت عرضه واحدهای استیجاری و فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و توان مستأجران همچنان پابرجاست.
تورم اجاره کاهش یافته، اما اجارهبها ارزان نشده است
طبق آمار مرکز آمار ایران، تورم سالانه اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه به ۳۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۵ درصد اعلام شده است.
این ارقام به این معنا نیست که اجارهبها کاهش پیدا کرده است. در واقع، شاخص اجارهبها نسبت به مرداد سال گذشته حدود ۳۲ درصد افزایش داشته، اما سرعت رشد آن در مقایسه با دورههای قبل کمتر شده است.
به بیان ساده، تفاوت مهمی میان «کاهش تورم» و «کاهش قیمت» وجود دارد. وقتی تورم اجاره از نرخهای بالاتر به ۳۲ درصد میرسد، قیمت اجاره همچنان در حال افزایش است، فقط با سرعت کمتری نسبت به گذشته.
برای خانواری که درآمدش متناسب با این افزایش رشد نکرده، رشد حدود ۳۲ درصدی همچنان فشار قابل توجهی ایجاد میکند.
شکاف بزرگ میان تورم عمومی و اجاره
یکی از نکات قابل توجه در آمار مردادماه، فاصله میان تورم اجاره و تورم کلی کالاها و خدمات است.
طبق آمار ارائهشده، تورم سالانه کالاها و خدمات در مردادماه حدود ۷۰ درصد و تورم نقطهبهنقطه در محدوده ۹۰ درصد قرار داشته، در حالی که تورم سالانه اجاره ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه آن ۳۱.۸ درصد بوده است.
این فاصله را میتوان از چند زاویه بررسی کرد. یکی از عوامل مهم، محدود شدن توان پرداخت مستأجران است. وقتی درآمد خانوار توان همراهی با افزایش قیمتها را ندارد، تقاضای مؤثر در بازار اجاره نیز کاهش پیدا میکند.
در چنین شرایطی ممکن است مالک قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهد، اما مستأجر توان پذیرش آن را نداشته باشد. نتیجه میتواند کاهش تعداد قراردادها، تمدید بیشتر قراردادهای موجود، انتخاب خانههای کوچکتر یا ارزانتر و جابهجایی به مناطق کمهزینهتر باشد.
بنابراین کاهش سرعت رشد اجاره لزوماً فقط نشانه آرام شدن بازار نیست و میتواند بخشی از فشار مالی واردشده به خانوارها را نیز منعکس کند.
قیمت پیشنهادی بالا، الزاماً به معنای معامله با همان قیمت نیست
نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار اجاره اعلام کرده است که در برخی مناطق افزایش اجارهبها مشاهده میشود، اما تعداد قراردادهای ثبتشده متناسب با افزایش قیمتها رشد نکرده است.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که قیمت پیشنهادی مالک با قیمت نهایی قرارداد یکسان نیست. در شرایطی که قدرت پرداخت مستأجران کاهش یافته، ممکن است فایلهای اجاره با ارقام بالا عرضه شوند، اما معامله نهایی با قیمت پایینتر انجام شود یا اساساً قرارداد به تعویق بیفتد.
در برخی مناطق تهران حتی گزارشهایی از افزایش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی اجارهبها منتشر شده است، اما مسئولان صنفی تأکید کردهاند که نمیتوان چنین ارقامی را به کل بازار تهران تعمیم داد.
نبود سامانه جامع و کامل برای ثبت و گزارش همه معاملات نیز باعث شده تصویر دقیق و یکپارچهای از قیمت واقعی قراردادهای اجاره در مناطق مختلف وجود نداشته باشد.
سقف ۲۵ درصدی برای بخشی از قراردادهای اجاره
دولت برای کنترل رشد هزینه اجاره، سیاست سقفگذاری را نیز دنبال کرده است.
بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و میزان افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به آنها حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود. این حکم البته دارای استثناهای قانونی مشخصی است.
این سقف در مقایسه با تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۸ درصدی اجاره میتواند برای مستأجرانی که مشمول تمدید قانونی هستند، رشد هزینه را محدود کند.
با این حال، فعالان بازار مسکن درباره کافی بودن این سیاست دیدگاههای متفاوتی دارند. فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، این مصوبه را اقدامی کوتاهمدت برای حمایت از مستأجران و ایجاد نظم در بازار دانسته، اما تأکید کرده که تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه به تنهایی مشکلات ساختاری بازار اجاره را برطرف نمیکند.
بیش از ۸۰ همت وام ودیعه پرداخت شد
در کنار سقفگذاری، تسهیلات ودیعه مسکن نیز یکی از ابزارهای حمایتی دولت برای کاهش فشار نقدینگی مستأجران بوده است.
طبق آخرین آمار اعلامشده از سوی بانک مرکزی، از ابتدای تیرماه ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهریور ۱۴۰۵ بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار نفر پرداخت شده است.
سقف تسهیلات ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ نیز افزایش یافته و به ۳۶۵ میلیون تومان در تهران، ۲۸۰ میلیون تومان در مراکز استانها، ۱۸۵ میلیون تومان در سایر شهرها و ۷۵ میلیون تومان در مناطق روستایی رسیده است.
همچنین سقف کلی منابع این تسهیلات از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش پیدا کرده است.
وام ودیعه مشکل قیمت را حل نمیکند
تسهیلات ودیعه میتواند بخشی از مشکل نقدینگی مستأجر را برطرف کند، اما به خودی خود موجب کاهش قیمت مسکن یا افزایش تعداد واحدهای اجارهای نمیشود.
اگر درآمد خانوار با رشد هزینه مسکن فاصله زیادی داشته باشد، وام ودیعه بیشتر نقش تأمین نقدینگی برای ورود یا تمدید قرارداد را ایفا میکند.
به همین دلیل، اثرگذاری بلندمدت این سیاست به میزان رشد درآمد خانوار و همچنین روند اجارهبها بستگی دارد. در صورتی که اجارهها همچنان سریعتر از درآمد رشد کنند، افزایش وام میتواند تنها بخشی از فشار مالی را به آینده منتقل کند.
کمبود مسکن استیجاری؛ مشکل ریشهای بازار
ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، نیز کنترل دستوری اجارهبها را به تنهایی کافی نمیداند و بر افزایش تولید و عرضه واحدهای اجارهای تأکید کرده است.
به گفته او، نبود اجارهداری حرفهای یکی از مشکلات ساختاری بازار مسکن است و ایجاد مشوق برای سرمایهگذاران میتواند زمینه ورود سرمایه بیشتر به ساخت واحدهای استیجاری را فراهم کند.
در واقع، سقفگذاری میتواند افزایش اجاره برخی قراردادها را محدود کند و وام ودیعه نیز قدرت نقدینگی مستأجر را افزایش دهد، اما هیچکدام به تنهایی تعداد واحدهای قابل اجاره را بیشتر نمیکنند.
اگر تعداد واحدهای استیجاری متناسب با تعداد خانوارهای مستأجر افزایش پیدا نکند، فشار بر بازار در بلندمدت همچنان باقی خواهد ماند.
آرامش پاییزی بازار اجاره چقدر دوام دارد؟
بازار اجاره در پاییز معمولاً به دلیل پایان فصل اصلی جابهجایی، با کاهش تعداد معاملات و رفتوآمد مستأجران مواجه میشود. بنابراین آرامتر شدن بازار در این مقطع را نمیتوان به تنهایی نشانه برطرف شدن مشکلات اجاره دانست.
آمار مردادماه نشان میدهد سرعت رشد اجارهبها کاهش یافته، اما سطح قیمت همچنان بیش از ۳۰ درصد بالاتر از سال قبل است. همزمان، سیاست سقف ۲۵ درصدی برای بخشی از قراردادهای تمدیدی و پرداخت بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه نیز در جریان است.
در چنین شرایطی، وضعیت واقعی بازار بیش از هر چیز به چهار عامل بستگی دارد: رشد درآمد خانوار، روند اجارهبها، تعداد قراردادهای واقعی و میزان عرضه واحدهای استیجاری.
ممکن است بازار از مرحله افزایش شدید قیمت وارد دورهای از کاهش معاملات و ثبات نسبی شود، اما این وضعیت لزوماً به معنای کاهش فشار بر مستأجران نیست. خانوارها ممکن است برای هماهنگ شدن با هزینه مسکن، متراژ خانه را کاهش دهند، به مناطق ارزانتر نقل مکان کنند یا سهم بیشتری از درآمد خود را به اجاره اختصاص دهند.
در نتیجه، کاهش تورم اجاره را باید در کنار سطح بالای اجارهبها و توان مالی خانوارها بررسی کرد. ثبات پایدار بازار اجاره زمانی شکل میگیرد که میان عرضه مسکن استیجاری، درآمد خانوار و هزینه اجاره تعادل بیشتری ایجاد شود.