افزایش مداوم قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها و طولانی شدن دوره انتظار برای خانهدار شدن، بازار مسکن ایران را به یکی از پیچیدهترین مسائل اقتصادی و اجتماعی تبدیل کرده است. در حالی که درآمد خانوارها با سرعت افزایش قیمت زمین و مسکن همگام نشده، سیاستگذاری در این بخش نیز با چالشهایی مانند کمبود منابع، ناترازی مالی و نبود برنامهریزی متناسب با ظرفیت مناطق مختلف کشور مواجه است.
قدرت خرید مسکن چگونه از خانوارها فاصله گرفت؟
به گزارش ایران جیب به نقل از تسنیم، بررسی تحولات بازار مسکن نشان میدهد فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن طی سالهای گذشته به شکل قابلتوجهی افزایش یافته است.
محمد آئینی، مدیرعامل سابق شرکت بازآفرینی شهری ایران، در آذرماه سال ۱۳۹۹ با اشاره به روند قیمت مسکن اعلام کرده بود که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از حدود ۵.۵ میلیون تومان در فروردین ۱۳۹۷ به ۱۳.۳ میلیون تومان در تیرماه ۱۳۹۸ رسیده است.
به گفته او، قیمت مسکن در تهران طی ۲۰ سال حدود ۱۰۰ برابر شده و رشد قیمت مسکن و بهویژه زمین در بسیاری از دورهها همسطح یا حتی بالاتر از تورم عمومی بوده است.
این روند باعث شده دوره انتظار خانوارها برای خرید خانه به شکل چشمگیری افزایش پیدا کند. بر اساس ارقامی که آئینی در آن مقطع مطرح کرده بود، یک خانوار دهک اول در سال ۱۳۸۴ با حدود ۳۱ سال پسانداز میتوانست صاحب خانه شود، اما این مدت در سال ۱۳۹۲ به ۳۶ سال افزایش یافته بود.
این فاصله در برآوردهای ارائهشده برای سالهای اخیر بسیار بیشتر شده و برای خانوار دهک اول، دوره پسانداز موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری حدود ۱۰۰ سال عنوان شده است؛ رقمی که با استاندارد متعارف جهانی ۵ تا ۱۰ سال فاصله بسیار زیادی دارد.
سهم اجارهنشینی و فقر مسکن افزایش یافته است
یکی دیگر از پیامدهای افزایش قیمت مسکن، رشد فشار هزینهای بر خانوارهای اجارهنشین است.
بر اساس آمارهای مورد اشاره آئینی، در آن مقطع حدود ۴۳ درصد خانوارهای تهرانی اجارهنشین بودهاند. همچنین حدود ۲۰ درصد جمعیت تهران در مناطق حاشیهای زندگی میکردند و ۴۰ درصد خانوارهای تهرانی در محدوده فقر مسکن قرار داشتند.
در چنین شرایطی، افزایش قیمت خرید مسکن تنها به کاهش تقاضای خرید منجر نمیشود، بلکه میتواند خانوارها را برای مدت طولانیتری در بازار اجاره نگه دارد و سهم هزینه مسکن از درآمد آنها را افزایش دهد.
مسکن؛ از یک مسئله مهندسی تا یک ابرچالش اقتصادی
خسرو مختاری، رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن، اخیراً با بررسی تحولات تاریخی بازار مسکن عنوان کرده است که این بخش در ابتدا بیشتر یک موضوع مهندسی و ساختوساز بود، اما بهتدریج با افزایش شکاف درآمدی به یک مسئله اجتماعی و سپس به یک موضوع پیچیده مالی تبدیل شده است.
از این منظر، مشکل مسکن فقط کمبود واحد مسکونی نیست؛ بلکه مجموعهای از عوامل شامل قیمت زمین، توان مالی خانوار، هزینه ساخت، منابع بانکی، سیاستهای اعتباری، مهاجرت و توزیع نامتوازن جمعیت بر آن اثر میگذارند.
مختاری همچنین عدم تعادل در نظام برنامهریزی و بیتوجهی به آمایش سرزمینی را از عوامل تبدیل شدن مسکن به یکی از ابرچالشهای کشور دانسته است.
ناترازی منابع و مصارف؛ چالش جدید سیاستگذاری
یکی از محورهای مطرحشده در اظهارات رئیس هیئت عامل صندوق ملی مسکن، ناترازی منابع و مصارف است.
در شرایطی که اجرای طرحهای بزرگ مسکن به منابع مالی قابلتوجه و پایدار نیاز دارد، اتکا به منابع محدود یا تزریقهای مقطعی نمیتواند بهتنهایی مشکل را حل کند. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت در دورههای تورمی باعث میشود طولانی شدن اجرای پروژهها، هزینه نهایی آنها را بیشتر کند.
مختاری با تأکید بر اهمیت زمان در پروژههای مسکن گفته است که در اقتصاد تورمی، زمان خود به یکی از هزینههای اصلی تبدیل میشود و تأخیر در اجرای پروژهها میتواند فشار مالی بیشتری ایجاد کند.
مسکن قابل استطاعت؛ راهکاری برای گروههای هدف
در سالهای گذشته مفهوم «مسکن قابل استطاعت» نیز برای پاسخ به نیاز گروههای کمدرآمد و متوسط مطرح شده است.
طبق تعریفی که آئینی ارائه کرده بود، مسکن قابل استطاعت میتواند شامل واحدهایی با مساحت حدود ۲۵ تا ۴۵ مترمربع باشد که برای گروههای هدف ساخته شده و از طریق تملیک، اجاره یا اجاره به شرط تملیک در اختیار آنها قرار گیرد.
در مدل مطرحشده برای این نوع مسکن، شرایطی مانند سکونت حداقل یکی از زوجین در تهران، قرار گرفتن در دهکهای درآمدی یک تا پنج، حداقل پنج سال سابقه سکونت در تهران و نداشتن زمین یا واحد مسکونی بهعنوان معیارهای مورد اشاره قرار گرفته بود.
نوسازی بافت فرسوده به جای توسعه بیرویه
یکی از محورهای مطرحشده در سیاستگذاری جدید، توجه بیشتر به ظرفیتهای موجود در شهرهاست.
مختاری بر ضرورت تمرکز بر نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری به جای توسعه بیرویه مناطق حاشیهای تأکید کرده است. این رویکرد میتواند به استفاده از زیرساختهای موجود، کاهش هزینههای ایجاد خدمات جدید و جلوگیری از گسترش پراکنده شهرها کمک کند.
همچنین توجه به ظرفیتهای منطقهای و کنترل مهاجرت از مبدأ، از دیگر موضوعاتی است که در این دیدگاه مورد تأکید قرار گرفته است؛ چراکه تمرکز تقاضا در کلانشهرها، بهویژه تهران، فشار مضاعفی بر بازار زمین و مسکن وارد میکند.
آینده بازار مسکن در گرو اصلاح مدل سیاستگذاری
تحولات بازار مسکن نشان میدهد مسئله خانهدار شدن خانوارها تنها با افزایش تعداد واحدهای ساختهشده حل نمیشود. زمانی که رشد قیمت زمین و مسکن از توان درآمدی خانوارها فاصله میگیرد، سیاستهای مسکن باید همزمان موضوعاتی مانند تأمین مالی، قیمت زمین، محل ساخت، قدرت خرید، بازار اجاره و کیفیت اجرای پروژهها را در نظر بگیرد.
از سوی دیگر، ایجاد تعادل میان منابع و مصارف و حرکت از سیاستهای مقطعی به سمت برنامهریزی بلندمدت، از محورهایی است که در اظهارات مسئولان صندوق ملی مسکن نیز مورد تأکید قرار گرفته است. به این ترتیب، چالش اصلی بازار مسکن فقط «کمبود خانه» نیست؛ بلکه فاصله میان قیمت مسکن، درآمد خانوار و ظرفیت واقعی نظام تأمین مالی نیز به یکی از مسائل اصلی این بازار تبدیل شده است.