توقف بسیاری از پروژههای تعاونی مسکن در سالهای اخیر تنها به تخلف یا سوءمدیریت مدیران محدود نمیشود؛ افزایش شدید هزینه ساخت در کنار کاهش قدرت پرداخت اعضا، شکاف مالی بزرگی ایجاد کرده که در مواردی پروژهها را به سازههای نیمهکاره تبدیل کرده است.
بحران تعاونیهای مسکن از کجا شروع شد؟
به گزارش ایران جیب به نقل از تسنیم، توقف پروژههای تعاونی مسکن در سالهای اخیر به یکی از چالشهای جدی بازار مسکن تبدیل شده است.
در بسیاری از پروندهها، اولین موضوعی که درباره پروژههای متوقفشده مطرح میشود، احتمال تخلف یا سوءمدیریت مدیران تعاونی است؛ اما بررسی ساختار مالی این پروژهها نشان میدهد که در بخشی از موارد، عامل مهمتری نیز وجود دارد: فاصله فزاینده میان هزینه ساخت و توان مالی اعضا.
بهمن عبداللهی، رئیس اتاق تعاون، معتقد است همه پروژههای متوقفشده را نمیتوان صرفاً با عنوان تخلف مدیریتی توضیح داد و تغییرات شدید قیمتها و ناتوانی در تأمین مالی نیز در توقف بسیاری از پروژهها نقش داشته است.
وقتی قیمت ساخت از برآورد اولیه فاصله میگیرد
مدل مالی تعاونیهای مسکن معمولاً بر اساس برآورد هزینه ساخت در ابتدای پروژه شکل میگیرد.
اعضا نیز بر مبنای همین برآورد، اقساط و آورده خود را پرداخت میکنند. مشکل زمانی آغاز میشود که پروژه چند سال طول بکشد و هزینههای ساخت در این مدت به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کند.
برای مثال، اگر هزینه اولیه ساخت یک پروژه متری ۱۰ میلیون تومان برآورد شده باشد، افزایش قیمت مصالح، دستمزد، خدمات ساختمانی و سایر هزینهها میتواند قیمت تمامشده را در زمان تکمیل پروژه به مراتب بالاتر ببرد.
در این شرایط، تعاونی باید منابع مالی جدیدی دریافت کند؛ اما افزایش درآمد اعضا معمولاً با سرعت افزایش هزینه ساخت همراه نیست.
شکاف مالی؛ حلقهای که پروژه را متوقف میکند
در چنین شرایطی یک چرخه مشکلزا شکل میگیرد:
- هزینه مصالح و دستمزد افزایش پیدا میکند.
- هزینه نهایی ساخت از برآورد اولیه بالاتر میرود.
- تعاونی برای ادامه پروژه به آورده بیشتری نیاز پیدا میکند.
- اعضا توان پرداخت مابهالتفاوت را ندارند.
- پیمانکار با کمبود منابع مالی مواجه میشود.
- عملیات ساختمانی متوقف یا کند میشود.
این چرخه در نهایت میتواند پروژهای را که قرار بوده در یک بازه زمانی مشخص به اعضا تحویل داده شود، برای سالها بلاتکلیف نگه دارد.
آیا همه توقفها ناشی از تخلف مدیران است؟
پاسخ این پرسش را نمیتوان برای همه تعاونیها یکسان دانست.
بدیهی است که در صورت وجود سوءاستفاده مالی، تخلف یا مدیریت نادرست، باید با متخلفان برخورد شود؛ اما نسبت دادن تمام پروژههای متوقفشده به تخلف مدیریتی، میتواند بخش اقتصادی ماجرا را نادیده بگیرد.
اگر هزینه ساخت چند برابر شود و منابع مالی تعاونی افزایش پیدا نکند، حتی یک مدیریت سالم نیز بدون تأمین مالی جدید امکان تکمیل پروژه را نخواهد داشت.
بنابراین در بررسی هر پرونده باید میان تخلف مدیریتی، ضعف مدیریت و بحران تأمین مالی ناشی از تورم تفکیک قائل شد.
چرا تورم بیشترین فشار را به تعاونیهای مسکن وارد میکند؟
تعاونی مسکن معمولاً پروژهای بلندمدت است و همین موضوع آن را در برابر تورم آسیبپذیر میکند.
هرچه فاصله میان شروع پروژه و زمان تکمیل بیشتر شود، احتمال افزایش هزینه ساخت نیز بالاتر میرود. در مقابل، درآمد اعضا ممکن است با همان سرعت رشد نکند.
به این ترتیب، مسئله فقط افزایش قیمت مسکن نیست؛ بلکه قدرت خرید اعضا برای تأمین هزینه ساخت نیز کاهش پیدا میکند.
این مسئله یکی از مهمترین تفاوتهای پروژههای تعاونی با پروژههایی است که سرمایهگذار یا سازنده از منابع مالی بیشتری برخوردار است و میتواند بخشی از افزایش هزینهها را در طول پروژه مدیریت کند.
راهحل توقف پروژههای نیمهکاره چیست؟
حل بحران تعاونیهای مسکن صرفاً با برخورد قضایی یا انتظامی با مدیران امکانپذیر نیست و در پروندههایی که مشکل اصلی کمبود منابع مالی است، باید راهکار تأمین مالی نیز مورد توجه قرار گیرد.
ایجاد تسهیلات مناسب، طراحی روشهای تأمین مالی متناسب با افزایش هزینه ساخت و فراهم کردن امکان پرداخت مرحلهای مابهالتفاوت میتواند بخشی از این مشکل را کاهش دهد.
از سوی دیگر، لازم است از ابتدای پروژه، سازوکاری شفاف برای تعدیل هزینهها و نحوه محاسبه آورده اعضا پیشبینی شود تا افزایش قیمتها در میانه پروژه به یک بحران ناگهانی تبدیل نشود.
تعاونیهای مسکن در برابر یک آزمون سخت
تجربه پروژههای متوقفشده نشان میدهد که مدل سنتی تأمین مالی تعاونیهای مسکن در شرایط تورمی شدید با محدودیتهای جدی مواجه است.
اگر هزینه ساخت با سرعت زیادی افزایش پیدا کند اما قدرت پرداخت اعضا ثابت بماند، پروژه دیر یا زود با کسری منابع مواجه خواهد شد.
به همین دلیل، آینده تعاونیهای مسکن بیش از گذشته به مدل تأمین مالی، مدیریت ریسک تورم و شفافیت مالی وابسته است.
چشمانداز تعاونیهای مسکن
بحران پروژههای نیمهکاره تعاونیهای مسکن را نمیتوان تنها یک مشکل مدیریتی دانست. در بخشی از این پروژهها، تورم شدید باعث شده فاصله میان هزینه واقعی ساخت و توان پرداخت اعضا به اندازهای افزایش پیدا کند که ادامه عملیات ساختمانی عملاً امکانپذیر نباشد.
اگر سیاستگذاری در حوزه مسکن به سمت تأمین مالی بلندمدت، تسهیلات مؤثر و سازوکار مشخص برای تعدیل هزینهها حرکت نکند، احتمال تکرار این چرخه در پروژههای جدید نیز وجود خواهد داشت.
در نهایت، برای هر پروژه باید یک سؤال اساسی پاسخ داده شود: اگر هزینه ساخت در طول اجرای پروژه چند برابر شود، چه کسی و از چه محلی قرار است این کسری منابع را تأمین کند؟ پاسخ به همین سؤال میتواند از شکلگیری بسیاری از پروژههای نیمهکاره آینده جلوگیری کند.