طبق جديدترين گزارش مركز آمار ايران در خصوص شاخص قيمت نهادههاي ساختماني، اين شاخص نسبت به فصل قبل 36 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۶.۸ درصد افزايش داشته است.
رشد تورم فصلي
آخرين دادههاي مركز آمار نشان ميدهد، در فصل زمستان۱۴۰۴ درصد تغييرات شاخص قيمت نهادههاي ساختمانهاي مسكوني شهر تهران نسبت به فصل قبل (تورم فصلي) ۳۶.۰ درصد شده كه در مقايسه با همين اطلاع در فصل قبل (۱۸.۴ درصد) ۱۷.۶ واحد درصد افزايش داشته است. در اين فصل، در بين گروههاي اجرايي، بيشترين تورم فصلي با ۷۳.۳ درصد مربوط به گروه اجرايي «چوب» و كمترين تورم فصلي با گروه ۷.۴ درصد مربوط به گروه اجرايي «بلوك سفالي و آجر» است.
افزايش تورم نقطه به نقطه
در فصل زمستان ۱۴۰۴ درصد تغييرات شاخص قيمت نهادههاي ساختمانهاي مسكوني شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۹۶.۸ درصد اعلام شد كه در مقايسه با همين اطلاع در فصل قبل (۶۱.۳ درصد) ۳۵.۵ واحد درصد افزايش داشته است. در اين فصل در بين گروههاي اجرايي، بيشترين تورم نقطه به نقطه با ۲۰۸.۵ درصد مربوط به گروه اجرايي «چوب» و كمترين تورم نقطه به نقطه با ۲۸.۸ درصد مربوط به گروه اجرايي «كرايه ماشينآلات» است.
صعود تورم سالانه
در فصل زمستان۱۴۰۴ درصد تغييرات شاخص قيمت نهادههاي ساختمانهاي مسكوني شهر تهران در چهار فصل منتهي به فصل جاري نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۶۱.۸ درصد بوده كه در مقايسه با همين اطلاع در فصل قبل (۴۴.۹ درصد) ۱۶.۹ واحد درصد افزايش داشته است. در اين فصل در بين گروههاي اجرايي بيشترين تورم سالانه با ۱۱۶.۰ درصد مربوط به گروه اجرايي «چوب» و كمترين تورم با ۲۹.۴ درصد مربوط به گروه «شيشه» بوده است.
زمين؛ حلقه گمشده سياستگذاري مسكن
همزمان با انتشار آمارهاي جديد درباره افزايش شاخص قيمت نهادههاي ساختماني، بار ديگر اين پرسش مطرح ميشود كه رشد قيمت مصالح ساختماني تا چه اندازه بر بازار مسكن اثر ميگذارد و اينكه ميتواند عامل اصلي افزايش قيمت واحدهاي مسكوني باشد يا خير؟ مجيد گودرزي، كارشناس حوزه مسكن در خصوص افزايش قيمت نهادههاي ساختماني در زمستان سال گذشته به «اعتماد» ميگويد: بررسي ساختار قيمت مسكن نشان ميدهد كه برخلاف تصور عمومي، مصالح ساختماني سهم چندان بزرگي در قيمت نهايي مسكن ندارند و عوامل ديگري نقش تعيينكنندهتري ايفا ميكنند. او ادامه ميدهد: براساس برآوردهاي موجود، بخش عمده قيمت مسكن به هزينه زمين، عوارض، مجوزهاي ساختماني، هزينههاي اداري، مالياتها و ساير هزينههاي جانبي مربوط ميشود. به همين دليل، حتي اگر قيمت مصالح ساختماني افزايش قابل توجهي پيدا كند، اثر آن بر قيمت نهايي مسكن محدود باقي ميماند.
گودرزي توضيح ميدهد: يكي از اصليترين مشكلات بازار مسكن در ايران به بحران زمين بازميگردد. در سالهاي اخير قيمت زمين با سرعتي بسيار بيشتر از ساير مولفههاي ساخت افزايش پيدا كرد و همين موضوع فشار سنگيني را بر متقاضيان مسكن وارد ساخت، در واقع بخش بزرگي از افزايش قيمت مسكن از محل رشد بهاي زمين شكل گرفت و نه از محل افزايش هزينههاي ساخت. اين كارشناس حوزه مسكن ميگويد: دولت در اين بخش نقش بسيار مهمي برعهده دارد.
اگر سياستهاي مناسبي براي تامين زمين و واگذاري اراضي در اختيار سازندگان و متقاضيان قرار گيرد، بخش مهمي از فشار قيمتي بازار كاهش پيدا ميكند. قوانين موجود نيز تكاليفي را براي دولت در زمينه تامين زمين و تسهيل ساختوساز تعيين ميكنند، اما اجراي كامل اين تكاليف همچنان با چالشهايي مواجه است. او تاكيد ميكند: هنگامي كه سهم هزينه ساخت در قيمت نهايي مسكن محدود است، حتي افزايش شديد قيمت مصالح نيز اثر محدودي بر بهاي نهايي واحدهاي مسكوني برجاي ميگذارد.براي مثال اگر بخشي از مصالح ساختماني با رشد قيمت مواجه شود، تاثير آن بر كل قيمت تمام شده ساختمان بسيار كمتر از آن چيزي است كه معمولا در افكار عمومي تصور ميشود. بنابراين نسبت دادن جهش قيمت مسكن به گراني مصالح، تحليلي دقيق و مبتني بر واقعيتهاي اقتصادي نيست. گودرزي ادامه ميدهد: نكته مهم ديگر آن است كه بخش عمده مصالح ساختماني مورد نياز كشور در داخل توليد ميشود. سيمان، فولاد، گچ، آجر و بسياري از اقلام اصلي مورد استفاده در ساختوساز از طريق زنجيره توليد داخلي تامين ميشوند. از اين رو تحريمها، تنشهاي خارجي و محدوديتهاي بينالمللي تاثير مستقيمي بر تامين اين كالاها ندارند.به همين دليل بسياري از افزايش قيمتهايي كه در بازار مصالح مشاهده ميشود، الزاما ناشي از افزايش هزينههاي توليد نيست. در برخي موارد فضاي رواني بازار و انتظارات تورمي باعث ميشود قيمتها بيش از عوامل واقعي اقتصادي افزايش پيدا كنند. اين وضعيت به ويژه در دورههاي بيثباتي اقتصادي و سياسي بيشتر خود را نشان ميدهد.
او توضيح ميدهد: بازار مسكن در سالهاي اخير از نبود سياستهاي موثر تنظيمگري آسيب ديده است هنگامي كه بازار به حال خود رها ميشود، زمينه براي شكلگيري رفتارهاي سوداگرانه افزايش پيدا ميكند. اين مساله نه تنها در بازار زمين و مسكن، بلكه در برخي بخشهاي مرتبط از جمله بازار مصالح ساختماني نيز مشاهده ميشود.در چنين شرايطي برخي فعالان اقتصادي تلاش ميكنند از فضاي ملتهب بازار براي افزايش قيمتها استفاده كنند. اين در حالي است كه بسياري از اين افزايشها پشتوانه واقعي در هزينههاي توليد ندارند. بنابراين نظارت بر بازار، افزايش شفافيت و جلوگيري از فعاليتهاي سوداگرانه ميتواند نقش مهمي در كنترل قيمتها ايفا كند. گودرزي ميگويد: افزايش قيمت مصالح ساختماني به تنهايي عامل اصلي گراني مسكن محسوب نميشود. سهم محدود هزينه ساخت در قيمت نهايي مسكن، توليد داخلي اغلب مصالح و نقش پررنگ زمين در تعيين قيمتها نشان ميدهد كه ريشه اصلي بحران مسكن را بايد در سياستهاي زمين، كمبود عرضه و ناكارآمديهاي ساختاري بازار جستوجو كرد. تا زماني كه اين مسائل حل نشود، حتي كنترل قيمت مصالح نيز نميتواند تحول اساسي در بازار مسكن ايجاد كند.
سهم ناچيز مصالح ساختماني در قيمت مسكن
فريد يزداني، كارشناس حوزه مسكن در مورد تاثير افزايش قيمت نهادههاي ساختماني بر قيمت مسكن به «اعتماد» ميگويد: رشد قيمت نهادههاي ساختماني و خدمات فني هزينه توليد مسكن را تا ۵۰ درصد افزايش ميدهد. اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به رشد ۹۶.۸ درصدي تورم نهادههاي ساختماني در زمستان ۱۴۰۴ ادامه ميدهد: اين افزايش قيمت را نميتوان جدا از شرايط كلي اقتصاد كشور تحليل كرد. اقتصاد ايران طي يكسال گذشته دورهاي مملو از نااطميناني، تنش و نوسان را پشت سر گذاشت و همين شرايط بر تمامي بخشهاي توليدي كشور از جمله صنعت ساختمان اثرگذار بود. او توضيح ميدهد: در دورههاي پرالتهاب اقتصادي، نخستين بخشي كه تحت تاثير قرار گرفت، زنجيره تامين توليد بود. زماني كه دسترسي به مواد اوليه دشوار ميشود، هزينههاي حملونقل افزايش پيدا ميكند و فعالان اقتصادي نسبت به آينده اطمينان كافي ندارند، قيمت تمام شده كالاها در تمامي بخشها افزايش مييابد. مصالح ساختماني نيز از اين قاعده مستثني نيستند و طي ماههاي اخير رشد قابل توجهي را تجربه ميكنند. يزداني معتقد است؛ بخش مهمي از افزايش قيمت نهادههاي ساختماني ناشي از فضاي نااطميناني حاكم بر اقتصاد است.
در شرايطي كه توليدكننده نسبت به آينده بازار، وضعيت تامين مواد اوليه و روند فعاليت واحدهاي صنعتي اطمينان ندارد، ناچار ميشود هزينههاي احتمالي و ريسكهاي پيش رو را در قيمت محصولات خود لحاظ كند. به گفته او، اين مساله تنها مختص صنعت ساختمان نيست و تقريبا در تمامي حوزههاي توليدي مشاهده ميشود. با اين حال، تاثير آن در بازار ساختوساز از اهميت بيشتري برخوردار است، زيرا هرگونه افزايش قيمت در نهادههاي ساختماني مستقيما بر هزينه ساخت و در نهايت بر قيمت مسكن اثر ميگذارد.
اين كارشناس حوزه مسكن ميگويد: بخش مهمي از توليد مصالح ساختماني به عملكرد صنايع بالادستي وابسته است.
فولاد، سيمان، محصولات پتروشيمي و ساير مواد اوليه پايه، نقش تعيينكنندهاي در قيمت تمامشده ساختمان دارند. به گفته يزداني، اختلال در فعاليت صنايع مادر ميتواند به سرعت بر قيمت مصالح ساختماني اثر بگذارد. بسياري از محصولات مورد استفاده در ساختمانسازي از صنايع پتروشيمي تغذيه ميكنند و هرگونه مشكل در اين حوزه، توليد لولهها، اتصالات، عايقها و ساير محصولات وابسته را تحت تاثير قرار ميدهد.
او همچنين بر اهميت صنعت فولاد اشاره ميكند و ميگويد: هرگونه اختلال در توليد يا عرضه محصولات فولادي ميتواند قيمت انواع مقاطع ساختماني را افزايش دهد. از آنجا كه فولاد يكي از مهمترين نهادههاي ساختوساز محسوب ميشود، نوسان قيمت آن تاثير مستقيمي بر هزينه ساخت دارد. يزداني با اشاره به ساختار هزينه توليد مسكن ميافزايد: بر اساس دادههاي موجود، حدود ۶۰ درصد هزينه تمام شده يك واحد مسكوني به زمين اختصاص پيدا ميكند. همچنين نزديك به ۱۰ درصد هزينهها مربوط به خدمات ساختماني، شامل دستمزد نيروي كار، صدور مجوزها، عوارض و خدمات مهندسي است و حدود ۳۰ درصد نيز به مصالح ساختماني اختصاص دارد. او توضيح ميدهد: همين سهم ۳۰ درصدي باعث ميشود افزايش قيمت مصالح اثر قابل توجهي بر قيمت نهايي مسكن داشته باشد. به عنوان نمونه، اگر هزينه مصالح ساختماني دوبرابر شود، هزينه توليد يك واحد مسكوني دستكم ۳۰ درصد افزايش پيدا ميكند. به گفته وي، رشد قيمت مصالح ساختماني طي ماههاي اخير به اندازهاي است كه نميتوان اثر آن را بر بازار مسكن ناديده گرفت.
اين افزايش هزينه به تدريج در قيمت عرضه واحدهاي مسكوني منعكس ميشود و توان خريد متقاضيان را كاهش ميدهد. اين كارشناس حوزه مسكن تاكيد ميكند: افزايش هزينه ساخت تنها به مصالح ساختماني محدود نميشود. بررسيها نشان ميدهد هزينه خدمات ساختماني نيز در سال ۱۴۰۴ رشد قابل توجهي را تجربه كرد. به گفته يزداني، افزايش دستمزد نيروي انساني، رشد هزينههاي صدور پروانه، عوارض ساختماني و خدمات مهندسي، فشار مضاعفي بر سازندگان وارد كرد. برآوردها نشان ميدهد هزينه خدمات ساختماني در سال جاري حدود ۴۰ درصد افزايش پيدا ميكند و اين موضوع نيز به رشد بهاي تمام شده مسكن دامن ميزند. يزداني معتقد است؛ در كنار رشد قيمت مصالح و خدمات ساختماني، بازار زمين نيز با افزايش قيمت مواجه ميشود. او ميگويد: در شرايطي كه نااطميناني اقتصادي افزايش پيدا ميكند، بخشي از سرمايهها از فعاليتهاي مولد فاصله ميگيرند و به سمت داراييهايي مانند زمين حركت ميكنند.
اين روند موجب افزايش تقاضا براي زمين ميشود و در نتيجه قيمت آن رشد ميكند. از آنجا كه زمين حدود ۶۰ درصد هزينه تمامشده ساخت مسكن را تشكيل ميدهد، هرگونه افزايش قيمت در اين بخش اثر بسيار بزرگي بر بازار مسكن خواهد داشت. فريد يزداني در خاتمه ميگويد: مجموعه عوامل فوق شامل؛ افزايش قيمت مصالح ساختماني، رشد هزينه خدمات ساختماني و بالا رفتن قيمت زمين، هزينه توليد واحدهاي مسكوني را به شكل محسوسي افزايش ميدهد. او تاكيد ميكند: ادامه اين روند ميتواند ركود ساختوساز را تشديد كند، انگيزه سرمايهگذاري در بخش توليد مسكن را كاهش دهد و دسترسي خانوارها به مسكن مناسب را دشوارتر سازد. از اين رو، كنترل هزينههاي توليد و كاهش نااطمينانيهاي اقتصادي از مهمترين پيششرطهاي بازگشت ثبات به بازار مسكن محسوب ميشود./ اعتماد