داشتن خانه‌ای از آن خود روياي بسياری از ايرانيان است، هر چند افزايش نجومی قيمت مسكن در سال‌های اخير در كنار رشد ناچيز حقوق دريافتی مرثيه‌اي براي رويايي بوده است كه در بسياري موارد و براي ميليون‌ها ايراني تحقق نيافته است. آمارها نشان مي‌دهد با وجود تمامي تلاش صورت گرفته در راستاي افزايش ساخت و‌ساز نسبت جمعيت صاحب‌خانه از 67 درصد جمعيت شهري در سال 84 به 60درصد در سال 91 كاهش پيدا كرده است.
هر چند در دولت يازدهم سياست‌هايي براي خانه‌دار شدن شهروندان اجرايي شد اما اين درصد چندان تغيير نكرده است. واقعيت اين است كه قيمت خانه به نسبت حقوق دريافتي بسيار بالاست به گونه‌اي كه اگر ميانگين قيمت خانه‌ها را 150 ميليون تومان بدانيم، كسي كه حداقل حقوق را دريافت مي‌كند تنها با پس انداز تمامي حقوق ماهيانه خود آن هم پس از 15 سال مي‌تواند صاحب خانه شود!
رشد قيمت مسكن در تهران و شهرهاي بزرگ ايران به پديده‌اي متفاوت در اقتصاد ايران بدل شده است. عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن به دو دسته عوامل خرد و عوامل كلان قابل تقسيم است. عوامل كلان مانند سياست‌هاي پولي تاثير زيادي بر قيمت مسكن دارند. عوامل مختلفي در بازار مسكن وجود دارد كه مانعي براي ثبات قيمت‌هاست. سال 90 كه عملا دولت دهم يك سياست بسيار شديد ركود را در بخش مسكن اعمال كرد، ركود تورمي زيادي به وجود آمد. در همان سال احساس شد مسكن بايد به مقداري رشد پيدا كند چرا كه دولت نتوانست ارز را نگه دارد و يكدفعه قيمت آن سه برابر شد. شاخص‌هاي كل تورم هم اين موضوع را نشان مي‌داد كه در بخش مسكن نيازمند توليد و رشد بوديم. اما در سال 91 با وجود پيش بيني‌هايي مبني بر اينكه مسكن حدود 240 درصد رشد مي‌كند، شاهد رشد 140 درصدي در اين زمينه بوديم. بنابراين درصدي از نياز به مسكن باقي ماند.
روند قيمت مسكن در سال‌هاي گذشته
آمارها حاكي از آن است كه در زمان سونامي قيمت‌ها در سال 91، تشكيل سرمايه در بخش مستغلات به 43/8 درصد رسيد در حالي كه تشكيل سرمايه در بخش ساختمان بيش از 60 درصد كاهش يافت كه اين نشان‌دهنده حضور دلالان و سرمايه‌گذاراني است كه تنها منجر به رشد قيمت ساختمان شدند. اين در حالي است كه سهم مسكن از تشكيل سرمايه ثابت حدود 30 درصد، از اشتغال مستمر ۱۲ درصد، از تسهيلات بانكي ۲۵ درصد، از كل گردش نقدينگي كشور ۲۰ الي ۳۰ درصد و سهم دولت از كل سرمايه‌گذاري بخش مسكن نيم درصد الي 3 درصد و سهم مسكن از بودجه خانوار حدود 33 درصد است كه تاثير اين بخش در كل اقتصاد كشور را نشان مي‌دهد.
برخي از اقدامات دولت نهم و دهم مانند اعطاي وام مسكن 50 ميليون توماني يا بودجه‌هاي اختصاص داده شده به مسكن مهر، قطعاً بازار مسكن را تحت تاثير قرار داد اما اقدامات دولت تيغي دو لبه بود. چنانچه تضميني براي ورود وام 50 ميليوني به بازار مسكن وجود داشت، باعث رونق بازار مسكن و افزايش احتمالي قيمت آن مي‌شد. روزي كه ثبت نام مسكن مهر در سال 87 آغاز شد در حدود 4 ميليون و 500 هزار نفر ميليون نفر ثبت نام كردند. سالانه 750 هزار نفر به‌طور متوسط ثبت خانوار داشتيم. سالانه نزديك به 200 هزار واحد مسكوني نيز تخريب مي‌شد. البته ضريب استهلاك هم بايد در نظر گرفت. اين ارقام را كه بررسي كنيم نزديك به يك ميليون و 100 هزار مسكن نياز داشتيم كه توليد شود. اين ميزان توليد نشد و بر اين اساس يك سوم نياز واقعي مان بدون تامين باقي ماند. از ابتداي سال 92 وارد دوره ركود شديم. وقتي براي سال 93 حداقل 25درصد تورم داشتيم به اين معنا بود كه ارزش 125 ميليون تومان در سال آينده برابر با ارزش 100 ميليون تومان در سال جاري است.
ميزان توليد مسكن در چند سال اخير
ميزان توليد مسكن در سال 93 حداقل 30 درصد كاهش يافته است اما از سوي ديگر 40 درصد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در سال 92 هنوز به مرحله ساخت نرسيده است. آخرين گزارش‌هاي سامانه ثبت معاملات املاك نيز تاييد مي‌كند، ميزان خريد و فروش خانه‌هاي كوچك در شهريور سال گذشته در قياس با سال 92، 88 درصد رشد داشته است. اما در فصل تابستان ميزان معاملات مسكن حداقل 35 تا 40 درصد كاهش داشته است. گزارش همين نهاد تاييد مي‌كند طي پنج ماه اول سال 93 تنها در ارديبهشت و شهريور معاملات مسكن با رونق نسبي همراه بوده است. از سوي ديگر گزارش‌هاي مركز آمار و بانك مركزي همچنان تاكيد دارد قدرت خريد خانوارها رشد قابل توجهي نداشته و تنها 250 هزار تومان از ميزان كسري بودجه 500 هزار توماني آنها كاسته شده است. گزارش تحقيقي ديگر نيز خبر مي‌دهد كه خانوارهاي طبقه متوسط با پس انداز يك سوم حقوق ماهيانه خود پس از 35 سال قدرت خريد خانه در تهران و شهرهاي بزرگ را پيدا مي‌كنند.
در همين حال ميزان رشد بخش مسكن در فصل بهار نيز تنها 2/1 درصد بوده است. اين رشد به افزايش ساخت و سازها كمك مي‌كند و انتظار مي‌رود تا پايان سال و همزمان با اجراي سياست‌هاي خروج از ركود تعداد بيشتري ملك وارد چرخه بازار شود. بر اساس آخرين آمارها در بهار سال 1393 تعداد 34هزار و 237 پروانه ساختماني از سوي شهرداري‌هاي كشور صادر شده كه به نسبت فصل گذشته حدود 45/5 درصد و به نسبت فصل مشابه سال گذشته حدود 38/4 درصد كاهش داشته است. از كل پروانه‌هاي صادر شده 3 هزار و 302 پروانه (9/6درصد) مربوط به افزايش بنا و 30 هزار و 935پروانه (90/4 درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده است كه پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 46/9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 40/3 درصد كاهش داشته است.
افراد كم درآمد صاحب خانه مي‌شوند؟
براساس آمارهاي اعلام شده تعداد مسكن برابر با 20ميليون خانوار است. اين در حالي است كه هنوز تعداد قابل توجهي از شهروندان مستاجر هستند. تسهيلات در نظر گرفته شده براي افراد رقم بالايي با سودهاي كلان است و يك كارگر با حقوق دريافتي زير يك ميليون تومان نمي‌تواند اميدوار باشد كه صاحب خانه شود. قيمت خانه در شهرهاي مختلف كشور متغير است.
در پايتخت ايران پيدا كردن خانه‌اي كه قيمتي پايين‌تر از 150ميليون تومان داشته باشد، بسيار سخت است چرا كه در اكثر مناطق شهر هر متر خانه بيش از 3 ميليون تومان قيمت دارد. از خانه‌هايي كه هر متر آن 20 ميليون و حتي بيشتر قيمت‌گذاري شده است كه بگذريم، در مناطق مركزي، قسمت‌هايي از شرق و بخش‌هايي از غرب تهران، تقريبا خانه‌اي پيدا نمي‌شود كه هر متر آن كمتر از 4 ميليون قيمت‌گذاري شده باشد. ركود مسكن كه عده‌اي معتقدند همچنان ادامه دارد نيز نتوانسته قيمت‌ها را بشكند و بررسي‌ها نشان مي‌دهد اين ركود تنها آمار خانه‌هاي خالي را افزايش داده است.
در حالي پيدا كردن خانه‌اي زير 200 ميليون تقريبا به شانس و اقبال افراد بستگي دارد كه فردي كه حداقل حقوق را دريافت مي‌كند بايد 15سال تمامي پول دريافتي خود را پس انداز كند تا بتواند خانه‌اي 50 متري كه قيمت تمام شده آن 150 ميليون تومان است، خريداري كند. وام مسكن 80ميليون توماني نيز از آنجا كه بهره بالايي دارد كمابيش نمي‌تواند اين مساله را جبران كند؛ فردي كه وام مي‌گيرد نيز در ازاي 80 ميليوني كه دريافت مي‌كند بايد بيش از 150ميليون‌تومان بپردازد كه اين پرداخت در اقساط ماهانه بيش از يك ميليون انجام مي‌گيرد حال آنكه حقوق دريافتي بسياري پايين‌تر از يك ميليون تومان است.