پیش‌فروش یکی از ابزارهای تأمین مالی سازندگان در اقتصاد ایران است و قانون پیش‌فروش ساختمان از سال 94 وارد فاز اجرایی شده؛ اما به دلیل ایرادات متعدد، نتوانسته به رفع نیاز اساسی مسکن کمک کند و باید در آن تجدیدنظر شود.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در گفت‌وگو با همشهری آنلاین، با بیان اینکه مسکن در ایران از یک موضوع اقتصادی به چالشی چندبعدی تبدیل شده است، گفت: یکی از دلایل بروز این چالش، خلأها و ایرادات قانونی است که باعث شده بخش مسکن از ابزارهای تأمین مالی محروم و تقاضاهای مسکن طی سال‌های متمادی انباشته شود و امروز به‌جایی برسیم که برای پاسخ به این تقاضاهای انباشته شده به ساخت ۱۲ میلیون مسکن تا سال ۱۴۱۰ نیاز داشته و همچنین شاهد تورم‌های سنگین در این بخش باشیم.
سیدطه‌حسین مدنی افزود: ناکارآمدی قانون پیش‌فروش ساختمان و به نتیجه نرسیدن آیین‌نامه طرح فروش متری مسکن در بورس کالا ازجمله همین خلأها و ایرادات قانونی است. این ایرادات نه‌تنها مانع حضور مطمئن و قدرتمند بخش‌خصوصی در این بازار و سوق دادن نقدینگی سرگردان به پروژه‌های تولید مسکن شده است بلکه باعث حضور سوءاستفاده‌گران و تخلفات و ایجاد چالش‌های حقوقی و کیفری برای مردم شده است.
وی در ادامه گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در دی‌ماه ۱۳۸۹ تصویب و با ۲۵ ماده در بهمن‌ماه ۱۳۸۹ برای اجرا به دولت ابلاغ شد. آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش شامل ۲۲ ماده در خرداد ۱۳۹۳ در هیات وزیران به تصویب رسید و ۱۲ روز بعد برای اجرا به نهادهای ذی‌ربط ابلاغ شد.
مدنی ادامه داد: این موضوع در ۳۰ فروردین ۹۴ جمع‌بندی و برای اجرا به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها ابلاغ شده است. این قانون بیش از اینکه به توسعه تولید مسکن کمک کند برای پیشگیری از مفاسد و کلاهبرداری جمعی که قوه قضاییه درگیر آن شده بود تدوین شد.
بی‌توجهی به تأمین مالی پروژه‌های مسکن!
مدنی افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان در یکی از سال‌های دوران طلایی و آرامش بازار مسکن (ابتدای دهه ۸۰ تا سال ۱۳۹۲) تدوین شده است؛ در آن ابزارهایی برای تسهیلگری در ساخت مسکن دیده نشده و بیشتر به دنبال پیشگیری از تخلف و وقوع جرم بوده است. نبود ابزارهای کمک به بازار مسکن در این قانون یک ایراد جدی و کلیدی است؛ ضمن اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان در هدف اصلی خود یعنی پیشگیری هم توفیق نداشته و در بسیاری از موارد قضات نمی‌توانند برای جرم‌انگاری و محکومیت متخلفان به این قانون استناد کنند.
وی افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان چون بیشتر به‌منظور نظارت بر بازار و جلوگیری از کلاهبرداری جمعی طراحی شده است به بسیاری از جنبه‌های اقتصاد مسکن مانند تأمین مالی پروژه‌ها و نقش بانک‌ها و دستگاه‌های نظارتی توجه نکرده است.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اظهار کرد: از دیگر چالش‌های قانون پیش‌فروش ساختمان می‌توان به ایرادت جدی شکلی و ماهوی در متن آن اشاره کرد. برخی از مواردی که در این قانون آمده اصلاً قابلیت اجرایی ندارد و به دلیل عدم صراحت، برخی تخلفات قابل‌سنجش نیست.
مدنی گفت: علاوه بر این موارد، قانون پیش‌فروش ساختمان نه در زمان تدوین و نه در شرایط کنونی هیچ تناسبی با شرایط کشور نداشته و ندارد. حوزه مسکن یک حوزه کاملاً تخصصی است و عمده آن همیشه در اختیار بخش‌خصوصی بوده است اما این قانون بدون توجه به بخش خصوصی و تخصص‌های فنی، اجرایی و مالی آن تصویب شده است به همین دلیل از حداقل کارایی هم برخوردار نیست. این بی‌توجهی باعث شده بعد از ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان، تولید مسکن توسط بخش خصوصی سال‌به‌سال نزولی شود.
رؤیای خانه‌دار شدن با قانون کارآمد
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تأکید کرد: همه این ایرادات و نبود قانون کارآمد در حوزه پیش‌فروش ساختمان در حالی است که اغلب مردم ما به دلیل مواجهه دائمی با تورم‌های بالا و پایین بودن قدرت خرید؛ به خرید تدریجی مسکن با استفاده از ابزار پیش‌خرید نیاز مبرم دارند. از طرف دیگر اغلب سازنده‌ها هم به دلیل کمبود نقدینگی، توان تأمین مالی یک‌باره پروژه‌های خود را ندارند و ابزار پیش‌فروش می‌تواند در شروع، ادامه و تکمیل پروژه به آنان کمک کند.
وی در پایان یادآور شد: کشور ما با چالش‌های پیچیده زیادی در حوزه مسکن ازجمله بازار اجاره، حاشیه‌نشینی و بدمسکنی مواجه است بنابراین باید با فهم درست و تخصصی در قانون پیش‌فروش ساختمان تجدیدنظر کنیم. در کنار این تجدیدنظر باید تکلیف صندوق پروژه‌ها در بورس، شیوه‌های اجرایی و آیین‌نامه‌ها و صندوق زمین و ساختمان تعیین و موضوع اوراق سلف موازی استاندارد جمع‌بندی شود. صندوق‌های املاک و مستغلات هم اگر به مولدسازی برخی از اموال بانک‌ها و فروش و واگذاری اموال مازاد دستگاه‌ها کمک کنند؛ قطعاً مؤثر هستند.