خودنویس، مخرب یا تسهیلگر بازار مسکن؟

سامانه خودنویس ثبت قراردادهای اجاره را بدون مشاوران املاک هم امکان پذیر کرده و از خرداد امکان ثبت خرید و فروش را هم دارد. با این حال این سوال مطرح است که این سامانه نقش مخرب یا تسهیلگر را در بازار مسکن خواهد داشت؟

طبق اعلام وزارت راه، خرداد امسال سامانه ثبت رایگان قراردادهای مسکن تحت عنوان «خودنویس» در حوزه خرید و فروش نیز فعال می شود. پیشتر، این سامانه در حوزه قراردادهای اجاره نیز فعال شده بود. در این حال، برخی نقش این سامانه در بازار مسکن را منفی قلمداد می کنند و می گویند این سامانه زمینه را برای قراردادهای غیرمتعارفی نظیر خرید مبادلات دلاری و بیت کوینی مسکن و همچنین حذف کلی مشاوران املاک فراهم می کند. با این حال به نظر می رسد آثار مثبت این سامانه از آثار منفی آن بیشتر خواهد بود چرا که موجب شفافیت بیشتر قراردادهای مسکن خواهد شد و از سوی دیگر اتفاقاً رقابت مشاوران املاک در حوزه های مشاوره ای و کارشناسی را بیشتر خواهد کرد.

 ورود «خودنویس» به قراردادهای اجاره

«خودنویس» سامانه ای است که از خرداد سال گذشته در اختیار عموم مردم قرار گرفت و تا کنون این امکان را فراهم کرده تا موجران و مستاجران به طور مستقیم بتوانند بین خود قرارداد اجاره رسمی تنظیم کنند. آمارهایی که ایرنا به نقل از معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه منتشر کرده، نشان می دهد که ثبت قراردادهای اجاره در 40 روز ابتدای امسال نسبت به 40 روز ابتدای سال قبل (در سامانه مشابه ایران املاک) 41 درصد رشد داشته و به بیش از 112 هزار قرارداد رسیده است. این موضوع می تواند نشان دهنده افزایش اعتماد مردم به این سامانه باشد.

در خور ذکر است تنظیم قراردادهای اجاره در این سامانه منحصر به موجران و مستاجران نیست و طبق اعلام وزارت راه، مشاوران املاک نیز امکان تنظیم این قراردادها بین دو طرف قرارداد اجاره، (ضمن دریافت کمیسیون به صورت توافقی یا طبق مصوبه اتحادیه صنف مشاوران املاک) را دارند. گزارش ایسنا در این باره نشان می دهد که دسترسی مشاوران املاک تهران به سامانه قدیم از 21 بهمن سال قبل حذف شده است و مشاوران املاک برای ثبت قراردادهای اجاره به سامانه جدید (یعنی خودنویس) ارجاع داده شده اند. همچنین  ساسانی مدیر این سامانه بیان کرده که تا خرداد امسال نسخه قرارداد خرید و فروش در این سامانه رونمایی خواهد شد.

 «خودنویس» مقصر رواج قراردادهای بیت کوینی و دلاری مسکن؟!

راه اندازی این سامانه مخالفانی به خصوص از صنف مشاوران املاک داشته چرا که طبیعی است نیاز به تنظیم قراردادهای اجاره در این دفاتر کاسته خواهد شد. در تازه ترین اظهارنظرها، خبرگزاری ایسنا به نقل از کرباسیان عضو هیئت رئیسه اتحادیه مشاوران املاک گفته است: «بنا بر اعلام برخی مشاوران املاک با پدیده‌ای جدید در بازار مسکن مواجه شده‌ایم. شایعه شده برخی فروشندگان آپارتمان از خریداران تقاضای دلار، ارز دیجیتال، طلا و غیره می‌کنند. به نظر من یکی از دلایل این موضوع ایجاد سامانه خودنویس است که باعث حذف واسطه شده است. به هر حال زمانی که واسطه، معامله را مدیریت می‌کند مبادلات مالی نیز مدیریت می‌شود اما وقتی خریدار و فروشنده از طریق سامانه خودنویس اقدام به معامله می‌کنند، نظارتی وجود ندارد.» وی می افزاید: «مسئولان وزارت راه و شهرسازی ...در واقع رسماً به حذف دفاتر مشاور املاک ورود کرده و اشتغال جامعه در حال سرکوب شدن است. در هر بازاری، اقتصاد را واسطه می‌چرخاند.» وی اظهار کرد: «با ایجاد سامانه خودنویس، اکثر مشاوران املاک به سمت ابطال جواز رفته‌اند...»

 تولید انبوه مشاوران املاک به جای مسکن در سال های اخیر

اگر چه «اشتغال» موضوع مهمی است که سیاست گذاران دولت باید بیش از پیش در تصمیم گیری های خود به آن توجه داشته باشند، با این حال، به نظر می رسد قضاوت برای این که آیا سامانه خودنویس موجب تعطیلی بنگاه های مشاوران املاک خواهد شد یا نه، ظرافت های خاص خود را دارد. در بیان یکی از این موارد، باید به رشد عجیب تعداد این واحدها در سال های اخیر در سایه افزایش سفته بازی در بازار مسکن اشاره کرد. گزارش 25 تیر سال گذشته در همین صفحه که تحت عنوان «پدیده بنگاه زندگی در بازار املاک» درج شده، آمارهای عجیبی را بیان کرده است.

به عنوان مثال تعداد این واحدها در شکل مجوزدار خود، به یک عدد به ازای هر 440 نفر ایرانی رسیده است. اگر هم مشاوران املاک غیر مجاز را به حساب آوریم، این رقم به کمتر از 400 نفر به ازای هر بنگاه خواهد رسید! با توجه به این اعداد و ارقام هیچ بعید نیست ریزش های این صنف، از میان بنگاه هایی باشد که عمق حرفه ای کمتری در رقابت با سایرین داشته باشند.

 دلاریزه شدن بازار مسکن ریشه های مهم دیگری دارد

موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد میزان ارتباط معاملات دلاری مسکن با شکل گیری و توسعه سامانه خودنویس است. اگر چه امکان کاهش این معاملات در ظاهر و با نقش آفرینی بنگاه های املاک وجود دارد، اما باید گفت عامل اصلی دلاریزه شدن اقتصاد، نوسان های قیمتی دلار و مسکن است. بر این اساس، مقابله اصلی با معاملات دلاری در اقتصاد داخلی (که غیر قانونی هم هست) بر عهده نهادهای دیگر از جمله مرکز اطلاعات مالی و مبارزه با پولشویی وزارت اقتصاد است. برای همین این که از منظر معاملات دلاری، بخواهیم نقش سامانه خودنویس را مورد سوال قرار دهیم، محل اشکال است.

 چالش فناوری برای مشاغل سنتی بنگاه‌هایی که واقعاً مشاور هستند باقی می مانند

موضوع مهم دیگری که باید به آن اشاره کرد، این است که پیشرفت فناوری، امروزه بیش از پیش مشاغل سنتی را تحت تاثیر قرار داده است. از این رو اگر چه توسعه سامانه خودنویس، برای فعالیت های سطح پایین مشاوران املاک که تنظیم قرارداد و ثبت آن بوده، محدودیت به وجود خواهد آورد، با این حال همچنان بعید است که بتوان جایگزینی برای خدمات واقعاً مشاوره ای این واحدها یافت. خدماتی از قبیل پیگیری بخشی از فرایند حقوقی معاملات نظیر تخلیه، تضامین و ... و از سوی دیگر مشاوره در زمینه های متعدد حقوقی و فنی، مواردی هستند که قطعاً نیاز به مشاوران املاک را باقی نگه می دارند. در آن صورت وجود چنین سامانه هایی به شفافیت قراردادها، حق المشاوره ها و ...  نیز کمک خواهد کرد.-روزنامه خراسان