تنها 9 ماه پس از خرید اولین آپارتمان خود در دبی، دینا حبیب و کریم یوسف در حال برنامهریزی برای نقل مکان به خانه بزرگ‌تری هستند. این زوج مصری که ۸ سال در امارات متحده عربی اجارهنشین بوده‌اند، درحال فروش آپارتمان دوخوابه خود در منطقه جمیرا ویلج سرکل درحاشیه دبی با قیمتی ۲۶ درصد بالاتر از ۱.۷ میلیون درهمی (۴۶۰ هزار دلار) که در مارس برای آن پرداخت کرده بودند، هستند.
حبیب امیدوار است که بتواند برای خانواده سه‌نفره خود ملک بزرگ‌تری را با قیمتی مشابه یا کمتر پیدا کند. بر اساس گزارشی از بلومبرگ، حبیب و یوسف، دوتن از صدها هزار صاحبخانهای هستند که در بازار داغ مسکن دبی، که درسال ۲۰۲۳ نسبت به بسیاری از بازارهای دیگر در جهان عملکرد صعودی به لحاظ قیمت داشت، تلاش می‌کنند. آنها به همراه مستاجران، تحلیلگران املاک و سازندگان، درحال پیش‌بینی آینده بازار مسکن دبی هستند که با توجه به تحویل انبوه خانههای جدید و افزایش عدمقطعیتها در اقتصاد جهانی، ممکن است دستخوش تحولاتی شود. تاکنون این رونق عمدتا به دلیل هجوم سرمایه‌گذاران ثروتمند، از جمله روسهایی که به دنبال حفظ داراییهای خود هستند، میلیونرهای حوزه رمزارز و هندیهای ثروتمندی که به دنبال خانههای دوم هستند، ایجاد شده است.
مدیریت موفق دولت در دوران همه‌گیری و سیاست سهل‌‌‌‌‌گیرانه صدور ویزا نیز به جذب خریداران خارجی بیشتر کمک کرده است.
از ابتدای سال ۲۰۲۰، قیمت اجاره در امارات متحده عربی ۴۲درصد و قیمت خانه ۳۳درصد افزایش یافته است. گروه خدمات املاک CBRE گزارش داده است که هزینه اجاره ویلا در دبی در سال ۲۰۲۳ افزایش چشمگیری داشته است. طبق این گزارش، اجاره ویلا در دبی به طور متوسط سالانه ۸۸هزار و ۴۰۰ دلار هزینه دارد.
افزایش اجارهبها در دبی، بسیاری از مستاجران را مانند حبیب مجبور کرده است تا به خرید ملک روی آورند. این امر به دلیل نگرانی نسبت به افزایش مجدد اجاره یا مجبور شدن به ترک شهر است. پس از اینکه صاحبخانه حبیب، اجاره آپارتمان دوخوابه او را طی سه سال، بیش از ۱۶درصد افزایش داد، او تصمیم گرفت آپارتمانی را بخرد که اکنون برنامه فروش آن را دارد.
بازار املاک دبی همواره با نوسانات شدید قیمت‌ها مواجه بوده است. یکی از بارزترین ریزش‌‌‌‌‌های این بازار سال ۲۰۰۹ رخ داد که پس از سال‌ها رشد مبتنی بر وام بانکی اتفاق افتاد. این سقوط، برخی از بزرگ‌ترین شرکت‌های ساختوساز را در آستانه ورشکستگی قرار داد.
قیمت‌ها در سال ۲۰۱۱ افزایش یافت، اما در سال ۲۰۱۴ پس از سقوط قیمت نفت که اقتصادهای منطقه را تحت‌‌‌تاثیر قرار داد، دوباره روند نزولی شد.
از آن زمان، دولت سلسله اصلاحاتی را برای خریداران و سازندگان به منظور محدود کردن نوسانات قیمت‌ها، از جمله افزایش حداقل سپرده اولیه موردنیاز برای وام مسکن به ۲۰درصد، معرفی کرده است.
قمار پرریسک
با این حال، به گفته تیمور خان، رئیس بخش تحقیقات گروه خدمات املاکCBRE، فروش یک ملک به امید خرید ملکی مشابه در سال آینده با قیمت پایین‌‌‌‌‌تر، قماری پرریسک است. خان انتظار دارد افزایش قیمت‌ها درسال آینده درمحدوده ۵ تا ۱۰درصد باشد، اما به اعتقاد او هیچ دلیل قانع‌‌‌‌‌کننده‌‌‌‌‌ای برای اینکه قیمت‌ها کاهش یابد وجود ندارد، زیرا جمعیت همچنان در حال افزایش است و اقتصاد در حال رشد است.
هنوز شواهد زیادی مبنی بر افت بازار املاک دبی مشاهده نشده است. ترافیک سنگین حتی در تعطیلات آخر هفته بزرگراه‌‌‌‌‌های اصلی امارات را مسدود می‌کند، لیست انتظار برای عضویت در باشگاه‌‌‌‌‌ها بسیار طولانی است و ثبت‌‌‌‌‌نام دانش‌‌‌‌‌آموزان در مدارس امسال ۱۲درصد افزایش یافته است، که بیشترین افزایش از سال ۲۰۰۷ است.
اما برخی از تحلیلگران هشدار می‌دهند که سال ۲۰۲۴ ممکن است نقطه عطفی برای بازار املاک دبی باشد. اوایل دسامبر، مورگان استنلی اعلام کرد که همچنان «بادهای موافق» از بازار املاک دبی حمایت می‌کنند، اما «رشد کمتری نسبت به سال ۲۰۲۳» برای بازار املاک دبی انتظار می‌رود.
در حالی که رشد اجارهبها همچنان در دبی قابل‌‌‌توجه است، اما سرعت افزایش آن در برخی از محله‌‌‌های پرطرفدار شهر در حال کاهش است. بر اساس گزارش CBRE، متوسط اجارهبها در سال منتهی به نوامبر ۲۰۲۳، ۱۹.۲درصد افزایش یافت، که اندکی کمتر از رشد ۱۹.۷ درصدی سالانه ثبت‌شده در اکتبر است.
در عین حال، تعداد معاملات ملک در نوامبر ۲۰۲۳ نسبت به نوامبر ۲۰۲۲، ۱۳درصد کاهش یافت. این کاهش عمدتا به دلیل افت ۲۶.۴درصدی قراردادهای پیش‌‌‌‌‌فروش بود، زیرا پروژههای جدید به فروش رفته و شرکت‌های ساختوساز با کمبود موجودی مواجه شده بودند. با این حال، فروش خانههای چندساله در آن ماه ۵.۱درصد افزایش یافت. سرپرست تحقیقات و مشاوره شرکت املاک و مستغلات کوشمن و ویکفیلد انتظار دارد قیمت‌ها درسال آینده متعادل شوند، اما کاهش پیدا نکنند. او باور دارد که رشد جمعیت، بازار را حمایت خواهد کرد و اگر فدرال رزرو آمریکا نرخ بهره را کاهش دهد، این امر مشوقی برای متقاضیان وام مسکن خواهد بود. بر اساس گزارش مورگان استنلی، معاملات مبتنی بر وام مسکن درحال حاضر تنها حدود یکچهارم کل معاملات املاک و مستغلات در دبی را تشکیل می‌دهد.
شرکت‌های ساختوساز به تدریج در حال انطباق با شرایط جدید هستند. اس‌‌‌‌‌اند‌‌‌‌‌پی پیش‌بینی می‌کند که سال آینده حدود ۴۰هزار ملک در دبی تحویل داده شود و این روند در سال ۲۰۲۵ نیز ادامه داشته باشد. این تعداد، افزایش قابلتوجهی نسبت به سال‌های گذشته است که این رقم بین ۱۵هزار تا ۳۰هزار خانه بود.
سابقه چرخه‌‌‌‌‌های رونق و رکود بازار املاک دبی، برای محمد العبار، بنیان‌گذار شرکت املاک اعمار، که سازنده بلندترین آسمان‌‌‌‌‌خراش جهان است و حدود ۳۰درصد از بازار املاک دبی را در اختیار دارد، نگران‌‌‌‌‌کننده است. تاخیر در پرداخت می‌تواند به دلیل تردید مشتریان نسبت به چشم‌‌‌‌‌انداز بازار املاک باشد.
تا تاریخ ۳۰ سپتامبر، شرکت اعمار شاهد افزایش ۶۰ درصدی عدم‌‌‌تحقق درآمدهای پیش‌بینی‌شده خود نسبت به سال قبل بوده است، به طوری که این رقم به ۵۹.۶ میلیارد درهم رسیده است.
حسین سجوانی، بنیان‌گذار داماک، یکی از بزرگ‌ترین سازندگان املاک دبی، هنوز فکر نمی‌‌‌‌‌کند بازار املاک این امارت بیش از حد داغ شده باشد و انتظار دارد روند افزایش قیمت‌ها به تعادل برسد. با این حال، این میلیاردر نیز در پیش‌بینی آنچه ممکن است سال آینده رخ دهد، دچار مشکل است. او معتقد است قیمت‌ها ممکن است تا ۱۰درصد نوسان داشته باشند.
«روبل» عامل خروج روسها
پس از حمله روسیه به اوکراین در سال ۲۰۲۲، روسها به یکی از فعال‌‌‌ترین بازیگران خارجی املاک و مستغلات در دبی تبدیل شدند. طبق گفته یک مشاور املاک، برخی از روسها در امارات متحده عربی املاک می‌‌‌خریدند تا از ارزش پول خود محافظت کنند. این درحالی است که خریداران از سایر ملیت‌‌‌ها اغلب به طور واقعی به این شهر نقل مکان میکردند. به گفته لوک رمیلن، مدیرعامل یک آژانس املاک که در دبی فعالیت می‌کند، این شرکت در سال ۲۰۲۲ شاهد افزایش ۱۲۵درصدی تعداد خریداران روس نسبت به سال ۲۰۲۱ بود.
شرکت ساختوساز اعمار درصد دقیق خریداران روسی را ارائه نکرده است، اما آنها را به عنوان بزرگ‌ترین مشتریان خارجی این بازار معرفی کرده است. اشتهای آنها برای خرید خانه در امارات متحده عربی، قیمت‌ها را به سطوح بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای رسانده است.
سارا بوترو، تحلیلگر گروه مالیCI Capital، تخمین می‌‌‌زند که روسها درسال ۲۰۲۳ حدود ۱۲درصد از خریداران پروژههای اعمار (شرکتی که بیشترین سهم بازار املاک دبی را در اختیار دارد) را تشکیل داده‌‌‌اند. این رقم در مقایسه با سال ۲۰۲۲ که رتبه دوم و در سال ۲۰۲۰ که رتبه نهم را داشتند، افزایش قابلتوجهی نشان می‌دهد.
روسها همچنین در سال گذشته در فهرست خریداران غیربومی ترکیه درصدر قرار گرفتند و حدود یکچهارم از همه خانههای فروخته‌شده به خارجی‌‌‌ها را خریداری کردند.
به گفته یک مشاور املاک، که در زمینه فروش املاک پیش‌‌‌فروشی تخصص دارد، در نیمه اول سال ۲۰۲۳، ۹۵درصد از مشتریان او در خارج از امارت زندگی میکردند. بسیاری از این مشتریان از روسیه، اوکراین و کشورهای سابق اتحاد جماهیر شوروی بودند. بسیاری از آنها از این املاک به عنوان خانه دوم استفاده میکردند.
اما گزارش بلومبرگ در نوامبر حاکی از آن است که دوران پررونق حضور روسها در بازار املاک و مستغلات دبی ممکن است به پایان رسیده باشد، زیرا خرید املاک توسط سرمایه‌گذاران روسی در سه‌‌‌ماهه پایانی ۲۰۲۳ کاهش داشت.
روسها که تا همین اواخر بزرگ‌ترین خریداران املاک و مستغلات در دبی بودند، اکنون به فروشندگان خالص تبدیل شده‌‌‌اند. این تغییر به دلیل دو عامل اصلی است: شناسایی سود حاصل از رشد بازار املاک دبی و کاهش ارزش روبل در برابر دلار که آنها را مجبور به فسخ معاملات مبتنی بر وام مسکن می‌کند.
به گفته عبدالله العججی، بنیان‌گذار شرکت املاک دریون، روسها در حال حاضر سود خود را از بازار املاک دبی برداشت می‌کنند. مشتریان روسی او در تابستان ۲۰۲۲ املاکی به ارزش ۳۹.۹ میلیون دلار خریداری کردند، اما در تابستان سال ۲۰۲۳، تقریبا این املاک را با دو برابر قیمت (۷۵.۱ میلیون دلار) فروختند.
پس از تهاجم روسیه به اوکراین در فوریه ۲۰۲۲ و اعمال تحریم‌‌‌های غرب علیه مسکو، خریداران روسی به خرید املاک و مستغلات در دبی هجوم آوردند. این امر به دلیل بسته شدن بازارهای سرمایه‌گذاری غربی به روی آنها بود. روسها در سال ۲۰۲۲ بزرگ‌ترین خریداران املاک و مستغلات در دبی شدند و بریتانیایی‌‌‌ها و هندی‌‌‌ها را پشت سر گذاشتند.
بسیاری از خریداران روسی در دبی قراردادهای خرید آپارتمان‌‌‌های لوکس هنوز ساخته‌‌‌نشده را امضا کردند و ۱۰ تا ۲۰درصد از ارزش آن را پرداخت کردند. با کاهش ارزش روبل، پرداخت‌‌‌های باقی‌‌‌مانده برای دوره پس از اتمام ساخت، بسیار گران‌‌‌تر شد. در نتیجه، بسیاری از آنها در حال فروش ملک خود حتی با ضرر هستند.
به گفته الگا توربوسوف، بنیان‌گذار کارگزاری املاک و مستغلات وایت ویل، در عین حال، روند طبیعی تقاضا نیز کند شده است. این امر به دلیل دو عامل اصلی است: کاهش ارزش روبل و افزایش قیمت املاک در دبی.
به گفته مدیرعامل کارگزاری املاک و مستغلات یونیک تعداد معاملات بین این شرکت و روسها از سال گذشته ۱۵درصد کاهش یافته و ارزش معاملات ۵۰درصد کاهش یافته است.
البته دبی همچنان بازار املاک پررونقی دارد که طیف گسترده‌ای از املاک را ارائه می‌دهد و افراد را از سراسر جهان، از جمله هند، به خود جذب می‌کند که به طور فزاینده‌ای در حال خرید و سرمایه‌گذاری در املاک در دبی هستند. هندی‌‌‌ها از سال ۲۰۰۴ به طور مداوم در میان سه ملیت برتر خریدار املاک در دبی قرار دارند. تنها بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۱، سرمایه‌گذاران هندی املاکی به ارزش ۸۳.۶۲ میلیارد درهم در دبی خریداری کردند.
هندی‌‌‌ها در دهه گذشته نیروی غالب بازار املاک دبی بوده‌اند. طبق گزارش‌های اخیر، در سال ۲۰۲۲، هندی‌‌‌ها با خرید املاک به ارزش ۳۵هزار کرور روپیه به عنوان بزرگ‌ترین خریداران خانه در دبی شناخته شدند. هندی‌‌‌ها در دو سال گذشته تقریبا دو برابر این مقدار پول را صرف خرید املاک مسکونی در این شهر کرده‌‌‌اند، به طوری که میانگین قیمت خانههای خریداری‌شده توسط هندی‌‌‌ها بین ۳.۶ تا ۳.۸ کرور روپیه است. هر کرور حدودا معادل ۱۲۰هزار دلار آمریکاست.
از طرفی خرید ملک با ارز دیجیتال در دبی بسیار مورد توجه قرار گرفته است. بیت‌کوین به عنوان بهترین و اولین ارز دیجیتال، امکان خرید ملک در دبی با استفاده از این دارایی جدید را فراهم کرده است.
بر اساس تحقیقات اخیر موسسه بین‌المللی کارگزاری املاک مورگان، ارزش املاک مسکونی در دبی از سال ۲۰۲۰ تاکنون به میزان ۲۴درصد افزایش یافته است. این افزایش قیمت به دلیل دو عامل است: اول پاسخ دولت امارات متحده عربی به همه‌گیری با اجرای اقدامات حمایتی اقتصادی و دوم آغاز بزرگ‌ترین اصلاحات قانونی در تاریخ این کشور.
اقدامات دبی در حوزه بلاک‌چین دلیل دیگری است که بر بازار املاک و مستغلات تاثیر مثبت داشته است، زیرا این اقدامات نشان‌دهنده اراده این شهر برای به‌کارگیری فناوری به منظور شتاب بخشیدن به رشد این بخش است. درمجموع، این تلاش‌‌‌ها که مطلوب فعالان حوزه رمزارز است، همراه با جذابیت معمول بازار املاک و مستغلات دبی، تقاضا برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از طرف میلیونرهای رمزارز را بیشتر کرده است./ دنیای اقتصاد