در دو سال اخیر، به‌خصوص در مناطق مرکزی و قدیمی شهر، سهم زمین یکی از اصلی‌ترین عوامل گرانی مسکن بوده است. این سهم در میانگین کشوری نزدیک به ۶۰ درصد و در تهران و شهرهای بزرگ ۷۰ درصد نرخ مسکن است. در حالی که سهم زمین از قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ تنها ۴۷.۴ درصد بود. کارشناسان متهمان اثرگذار در معضل گرانی مسکن در ایران را تراکم‌فروشی شهرداری‌ها و دخالت‌های دستوری دولت در بازار می‌دانند.
بر اساس آمارها، افزایش دوهزار برابری قیمت زمین در ۳۰ سال گذشته سبب شده است قیمت مسکن در ایران، به‌ویژه تهران، از بسیاری کشورهای جهان گران‌تر باشد.
قیمت زمین حتی پیش از شوک دو سال گذشته در بازار هم از میانگین معمول بالاتر بود. در سال ۱۴۰۰، قیمت زمین در تهران با احتساب قیمت روز دلار به طور متوسط دو هزار و ۷۷۰ دلار (معادل ۷۲ میلیون تومان) بود؛ در حالی که میانگین قیمت زمین در آنکارا، پایتخت ترکیه، ۸۳۷ دلار، در ریاض، پایتخت عربستان سعودی، ۶۳۸ دلار، در جده، ۵۰۵ دلار، در مکه، ۳۷۷ دلار و در مدینه، ۲۹۵ دلار بود.
برای درک بهتر اهمیت تاثیر رشد قیمت زمین بر افزایش قیمت‌تمام‌شده مسکن این آمار نیز قابل‌تامل است که رشد قیمت زمین در ایران ۳.۵ برابر بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده و بر مبنای داده‌های بانک مرکزی، «زمین از متری ۳۵ هزار و ۲۵۰ تومان در سال ۱۳۷۰ به متری ۷۲ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است». در همین زمان، هزینه ساخت در تهران در مدت مشابه (۳۰ سال گذشته) «از هر مترمربع ۱۳ هزار و ۳۰۰ تومان در سال ۱۳۷۰ با رشدی ۵۹۲ برابری، به هفت میلیون و ۸۷۶ هزار تومان در سال ۱۴۰۰ رسید».
فرشاد ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است تمرکز بر گسترش عمودی شهرها و بلندمرتبه‌سازی در ارزشمند شدن قیمت زمین نقش بسزایی داشته است. به گفته این کارشناس بازار مسکن، «افزایش ساخت طبقات در اولین مرحله نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت زمین خواهد داشت؛ به طور مثال برای زمینی که گنجایش ساخت یک مسکن دو واحدی را دارد، مجوز یک آپارتمان ۱۰ واحدی صادر می‌کنند که به افزایش قیمت زمین منجر می‌شود.»
انگشت اشاره به سمت متهمان مقصر در بلندمرتبه‌سازی تاثیرگذار بر قیمت زمین، مدیران شهرداری‌ها را نشان می‌دهد و مسئله فروش تراکم یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت زمین در کلان‌شهرها و به‌ویژه تهران است.
طی سه دهه گذشته، درآمد اصلی شهرداری‌های شهرهای بزرگ از محل تراکم‌فروشی بوده و در دوره‌های مختلف برای پرداخت بدهی‌های شهرداری‌ها نیز از فرصت آن استفاده شده است. این موضوع سبب شد تا در نگاه کارشناسان، اصرار بر محدوده‌سازی جدید برای شهرها مبتنی بر افزایش ارزش مصوبات کمیسیون ماده ۵ باشد که مسئولیت صدور مجوز تغییر کاربری و تراکم را بر عهده دارند.
۱۶ آذر نشستی در خانه اندیشه‌ورزان جوان با محوریت بررسی سازوکار کمیسیون ماده ۵ و تاثیر آن بر بحرانی شدن شرایط زیست در کلان‌شهرها و همچنین افزایش قیمت مسکن برگزار شد. در این نشست، کارشناسان تاکید کردند که کارکرد کمیسیون ماده ۵ با هدف تشکیل آن منطبق نیست و به ابزاری برای درآمدزایی شهرداری‌ها مبدل شده است.
صادق کاشانی، حقوق‌دان، در این نشست کارکرد اصلی کمیسیون ماده ۵ برای شهرداری‌ها را نه تصویب طرح تفصیلی، بلکه ابزار صدور مصوبات فراتر از ضوابط طرح تفصیلی باهدف درآمدزایی دانست و گفت: «مادامی که تراکم‌فروشی ادامه داشته باشد، کار کمیسیون‌های ماده ۵ نیز رونق دارد و این تشکیلات با تصمیم‌هایی فراتر از ضوابط طرح‌های بالادست، در خدمت درآمدزایی برای شهرداری‌ها خواهد بود.»
در این میان، دولت برای کنترل قیمت بازار مسکن به جای حرکت به سمت طرح‌هایی همچون واگذاری بلندمدت زمین و تسهیلات به سازندگان، برای افزایش ساخت‌وساز تلاش کرده تا طریق تملک قطعی و فروش زمین مشکلات مالی‌اش را حل کند که همین موضوع به‌واسطه گری و رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در این بخش دامن زد.
دخالت‌های دستوری دولت در بازار مسکن با هدف کسب درآمد به جای مدیریت تنها به مسئله زمین محدود نیست. کنترل دستوری اجاره‌بها، طرح مالیات ستاندن از خانه‌های خالی، طرح‌های دولتی ناتمام ساخت مسکن و دخالت در قیمت‌گذاری بازار مصالح بخش دیگری از اقدام‌های دولت به شمار می‌رود که نظم بازار مسکن را به هم زده است.