ثبت 58 درصد معاملات مسکن زیر متوسط قیمت

همزمان با گزارش‌های میدانی از بازار مسکن، آمار رسمی هم تأییدی بر منفی شدن تورم مسکن و رشد قیمت است. بعد از انتشار اطلاعات مرکز آمار از رشد منفی قیمت مسکن در تابستان امسال، گزارش بانک مرکزی هم از تحولات بخش مسکن در 7 ماه امسال مشخص می‌کند از فشار‌های تورمی بازار مسکن از تیرماه سال‌جاری با برقراری ثبات در بازار ارز و اقدامات مؤثر انجام‌شده در خصوص افزایش عرضه مسکن کاسته شده که این موضوع نشان از بازگشت آرامش نسبی به بازار مسکن است. نکته حائز اهمیت در روند معاملات مسکن، انجام بیش از نصف معاملات با قیمتی کمتر از قیمت متوسط است. این موضوع چشم‌انداز کاهش قیمت در ماه‌های آینده و کاهش انتظارات تورمی در این بازار تا پایان سال را از سوی فروشندگان پیش‌بینی می‌کند.

از اردیبهشت امسال تا مهرماه، در بازار مسکن شهر تهران تورم مسکن حدود 12 درصد افت دارد و در حالی‌که در اردیبهشت ماه تورم مسکن نسبت به مدل مشابه سال قبل 107.2 درصد بوده، در مهرماه به 73 درصد رسیده است و به این ترتیب شاهد کاهش حدود 30 درصدی تورم نقطه به نقطه مسکن در مهرماه هستیم. موضوع مهم دیگر در بازار مسکن مهر، کاهش تورم اجاره بهاست. تورم کشوری اجاره بها در شهریور ماه برابر 65.1 درصد است که در مهرماه با کاهش حدود 5 درصدی به 60.8 درصد رسیده است. بر خلاف بهار امسال، در تابستان رشد قیمت مسکن منفی بوده و ثبات بر بازار مسکن حاکم شده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن رشد منفی ماهانه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در سه ماهه فصل تابستان به ترتیب معادل 2.2-، 1.0- و 0.6- درصد بوده است.

در این گزارش تأکید شده: تحولات قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکی از روند حرکتی متفاوت طی فصول اول و دوم سال‌جاری بوده است. در همین ارتباط در سه ماهه اول این سال متأثر از تحولات قیمتی بازار سایر دارایی‌ها بویژه نرخ ارز در بازار غیررسمی، سکه و خودرو، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده شهر تهران با رشد مثبت ماهانه مواجه شد. در مجموع در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در فصل بهار سال 1402 می‌توان عنوان کرد تداوم رشد متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده و در عین حال کاهش قابل توجه حجم معاملات از ویژگی‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این فصل بوده است. اما از تیرماه سال‌جاری با برقراری ثبات در بازار ارز و اقدامات مؤثر انجام‌ شده در خصوص افزایش عرضه مسکن، از فشار‌های تورمی بازار مسکن کاسته شد که این موضوع نشان از بازگشت آرامش نسبی به این بازار است. مجموع این عوامل موجب شد شاهد رشد منفی ماهانه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در سه ماهه فصل تابستان باشیم. از خردادماه با اجرای طرح‌هایی مانند ساماندهی بازار مشاوران املاک و شناسایی واحدهای خالی با همکاری دستگاه‌های مختلف، عرضه مسکن‌های خالی و احتکار شده به بازار شروع شد و این موضوع تعادل را به بازار عرضه و تقاضا برگرداند.

مطابق با آخرین آمار موجود، در مهرماه سال 1402 متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران بعد از تجربه رشد منفی در سه ماه متوالی مجدداً با رشد مثبت هرچند اندک مواجه شده است؛ در عین حال حجم معاملات بازار مسکن در این ماه نسبت به شهریورماه به میزان 20 درصد افزایش یافته است.

در مهرماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 76 میلیون تومان بود که حاکی از افزایش یک درصدی نسبت به ماه قبل است. در میان مناطق 22 گانه شرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 148.9 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 32.2 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.

بررسی معاملات مسکن درمهرماه نشان می‌دهد واحدهایی با متراژ کمتر از 80 متر و با قیمت کل حدودی 6 میلیارد تومان بیشترین خرید و فروش را داشته است و 58 درصد معاملات با این ویژگی بوده است. همچنین 58.6درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (76 میلیون تومان) معامله شده است. این وضعیت، تولید مسکن با ویژگی که متقاضیان مصرفی به دنبال آن هستند را به سیاستگذاران گوشزد می‌کند. ساخت واحدهای متراژ بالا در مناطقی که متوسط قیمت آن بالاتر از میانگین قیمتی است مشکلی از بازار مسکن را حل نمی‌کند و ممکن است احتکار، سوداگری و خالی ماندن واحدها را تشدید کند.

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مهرماه امسال نشان‌دهنده رشد یکسان و معادل 4.2 درصدی شاخص مزبور نسبت به ماه قبل می‌باشد. رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در مهر ماه سال‌جاری در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 54.7 و 60.8 درصد می‌باشد.

با اینکه آمارها در بازار مسکن، افت قیمت‌ها و رشد منفی تورم را نشان می‌دهد اما تورم در این بخش همچنان بیشتر از تورم عمومی است که کارشناسان اقتصادی، جهش‌های قیمتی مداوم در سال‌های گذشته را علت آن می‌دانند. از سوی دیگر رکود تولید مسکن، تورم را در این بخش ماندگار کرد. افزایش تولید و عرضه مسکن همزمان با اجرای سیاست‌های ساماندهی بازار، باعث کاهش بیشتر تورم در بخش مسکن و نزدیک شدن سطح تورم آن به تورم عمومی می‌شود. همچنین با تداوم کاهش تورم عمومی و ثبات در بازارها بویژه بازار ارز و طلا، تورم بخش مسکن نیز با پیروی از آن، سرعت بیشتری در راستای نزولی را طی می‌کند.

سیاست دولت در بازار مسکن تداوم کاهش قیمت و ثبات در این بازار با افزایش تولید و عرضه مسکن است. در نهضت ملی مسکن چند برنامه به‌صورت همزمان این هدف را پیش می‌برد. تأمین زمین رایگان، واگذاری زمین در قالب طرح‌های جوانی جمعیت، پرداخت تسهیلات، تأمین مصالح با قیمت تولید و حمایت از نوسازی و ساخت مسکن روستایی، برنامه‌هایی است که در قالب نهضت ملی مسکن و تولید و ساخت 4 میلیون مسکن به پیش می‌رود. در همین راستا روز گذشته در سیزدهمین جلسه شورای عالی مسکن، وزیر راه و شهرسازی گزارشی از اقدامات انجام شده درباره بازار اجاره مسکن، پیشرفت طرح‌های نهضت ملی مسکن، واگذاری انفرادی و گروهی زمین و قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت ارائه کرد.

در این جلسه، بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی از پیگیری اجرای پرداخت تسهیلات مسکن و تعیین تکلیف خط اعتباری ویژه ساخت مسکن گزارشی ارائه کردند. تعیین تکلیف ارائه فولاد و سیمان خارج از بورس کالا موضوعی است که وزیر صنعت، معدن و تجارت در سیزدهمین جلسه شورای عالی مسکن درباره آن گزارش داد. جلسات شورای عالی مسکن از ابتدای سال ماهانه به طور منظم برگزار و دوازدهمین جلسه، سوم مهر ماه برگزار شد که مهم‌ترین دستور آن کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن و پرداخت تسهیلات بانکی بود. شورای عالی مسکن بر اساس ماده ۲ قانون جهش تولید مسکن برای هماهنگی بیشتر و تسریع در ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی تشکیل شد.