آپارتمان‌هایی که در نیمه اول امسال برای ساخت آنها در تهران، جواز صادر شد، تقریبا 3 برابر «حداکثر قدرت خرید خانه اولیها» مساحت دارد. بررسی‌ها از کم و کیف پروانههای ساختمانی صادرشده در این بازه زمانی حاکی است، میانگین مساحت واحدهای مسکونی تولید۱۴۰۲، رقمی نزدیک به ۱۵۰ مترمربع است. از سال۹۰ تاکنون، به جای آنکه «متراژ ساخت» کاهش یابد –تا بازار تولید مسکن در خدمت مصرف‌کننده دربیاید- سال به سال بیشتر شد. ساختوسازهای جدید به قیمت امروز، «خانه فضایی» از نگاه خانه‌اولی‌ها است؛ چون ۹۰ درصد بهای آن، قابل تامین نیست.
تازه‌‌‌ترین گزارش از بازار ساخت‌وساز در پایتخت حکایت از فاصله عمیق میان متراژ مورد تقاضای خانه اولیها با میانگین مساحت واحدهایی که در سال‌جاری برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده است، دارد. در حالی که استطاعت خرید متقاضیان مسکن خانه اولی با قیمت واحدهای زیر ۵۰ مترمربع تناسب دارد، میانگین مساحت هر واحد مسکونی که در ۶ماهه نخست امسال جواز ساخت دریافت کرده است به حدود ۱۴۵ مترمربع میرسد. خانه اولیها با توجه به متراژ رایج در ساختوسازهای جدید، این خانه‌‌‌ها را «فضایی» می‌‌‌نامند که هیچ تناسبی با قدرت خرید آنها ندارد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس گزارشی که یک مقام رسمی در شهرداری تهران به تازگی ارائه کرده است، در ۶ماهه نخست امسال نزدیک ۶هزار پروانه ساختمانی در پایتخت صادر شده که زیربنای ناخالص این تعداد پروانه بیش از ۴میلیون و ۲۵۰هزار مترمربع بوده است. همچنین بر اساس این گزارش در مدت زمان ۶ماهه نخست سال ۱۴۰۲ در مجموع برای ۲۳هزار و ۵۶۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است. بنابراین متراژ ناخالص هر واحد مسکونی که امسال برای آن جواز ساخت صادر شده است که از نسبت بین زیربنای کل به تعداد واحد مسکونی به دست می‌‌‌آید، معادل ۱۸۰ مترمربع بوده است. از طرفی به طور متوسط معادل ۲۰درصد از متراژ زیربنا در ساختوسازهای شهری به مشاعات اختصاص دارد و به این ترتیب با کسر این مقدار از زیربنای کل، میانگین متراژ خالص واحدهای مسکونی که در نیمه نخست سال‌جاری برای آنها جواز صادر شده است، معادل ۱۴۵ مترمربع برآورد می‌شود.
یک واحد آپارتمان 140 تا 150 مترمربعی در تهران در حقیقت یک واحد سه خوابه است که اگرچه می‌تواند گزینه مطلوب سکونت هر شهروندی در پایتخت به شمار بیاید، اما تناسبی با قدرت خرید عموم متقاضیان مسکن ندارد. تا پاییز سال گذشته که آمار رسمی از نبض معاملات و قیمت مسکن در تهران منتشر می‌‌‌شد، میانگین مساحت خانه‌‌‌های معامله‌شده در پایتخت حدود 90 مترمربع برآورد می‌‌‌شد و در این بین سهم معاملات واحدهای تا 60 مترمربع از کل معاملات مسکن به مراتب از دیگر گروه‌‌‌های متراژی بیشتر بود.
اما اکنون در نبود این آمار که ماه‌‌‌هاست منتشر نمی‌شود و صرف‌‌‌نظر از اینکه با توجه به جهش قیمت مسکن در زمستان پارسال، به احتمال زیاد حتی متوسط مساحت در واحدهای معامله شده پایتخت نیز قدری کاهش پیدا کرده است، خط‌‌‌کش‌‌‌های دیگری وجود دارد که نشان می‌‌‌دهد سیاستگذاری موفق و نتیجه‌‌‌بخشی برای رونق تولید مسکن مصرفی متناسب با استطاعت خرید متقاضیان خانه اولی وجود ندارد و از نگاه بازار و مصرف‌کنندگان، مساحت خانه‌‌‌های در حال ساخت «فضایی» است.
هرچند سکونت در یک واحد آپارتمان سه‌‌‌خوابه برای یک خانوار معمولی سه تا چهارنفره، مطالبه گزافی نیست و اگر بخواهیم شاخص‌‌‌های رفاه در بخش مسکن را مدنظر قرار دهیم، احتمالا به همین حدود متراژ می‌‌‌رسیم، اما واقعیت امروز بازار مسکن در شهری مثل تهران ایجاب می‌‌‌کند که سیاست کوچک‌‌‌سازی در پیش گرفته شود تا حداقل شرایط برای خرید اولین خانه از سوی متقاضیان مسکن فراهم شود.
در سال‌‌‌های اخیر از یکسو به واسطه رشد شدید قیمت مسکن و در مقابل رشد ناچیز درآمدها که دست‌‌‌کم از نیمه دهه 90 به بعد تناسبی با جهش مسکن نداشته است به انضمام مساله افت شدید قدرت خرید وام مسکن سبب شده که خرید یک واحد آپارتمان بزرگمتراژ با مساحت 140 تا 150 مترمربع حتی به مخیله خانه اولیها و حتی برخی خانه دومی‌‌‌ها (متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی مصرفی) خطور نکند.
در این میان تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن نیز نشان می‌‌‌دهد اگرچه خانه اولیها به کلی بازار مسکن را ترک کرده‌‌‌اند، اما تا چند ماه قبل هم که معدود مراجعاتی از سوی آنها به واسطه‌‌‌های ملکی صورت می‌‌‌گرفت، صرفا برای خرید واحدهای تا 50 مترمربعی میانسال کفایت می‌‌‌کرد. بنابراین بیراه نیست که خانه‌‌‌های بزرگمتراژ متعارف نیز از نگاه خانه اولیها، خانه‌‌‌های فضایی تلقی شود.
سیر تاریخی متراژ ساخت‌وساز
از ابتدای دهه 90 تاکنون در حالی که انتظار می‌‌‌رفت متناسب با کوچک شدن بعد خانوار و همین‌طور جهش قیمت مسکن آن هم در شرایطی که رشد حقوق و دستمزد و رشد سقف وام مسکن از آن بازمانده است، کوچک‌‌‌سازی در بازار فعالیت‌‌‌های ساختمانی پایتخت شیوع بیشتری پیدا کند، اما در عمل نه تنها چنین نشده است، بلکه بر اساس آمار اخیرا منتشر شده از مختصات پروانههای ساختمانی صادر شده در 6ماهه اول امسال، میانگین مساحت واحدهای مسکونی در ساختوسازهای پایتخت نسبت به ابتدای دهه 90 معادل 14درصد رشد کرده و به 145 مترمربع رسیده است.
یکی از مدیران ارشد حوزه شهرسازی در شهرداری تهران چندی پیش در گزارشی با اعلام کوچک شدن بعد خانوار در تهران به 2.8نفر در سال 1401 به ضرورت کوچک‌‌‌سازی مسکن در پایتخت پرداخته بود که دنیای اقتصاد در گزارش «صف یک نفره در بازار مسکن» به تفصیل به آن پرداخت. به استناد همین آمار واضح است که تقاضای خرید واحدهای یک‌خوابه در بازار مسکن به مراتب نسبت به سال‌‌‌های گذشته افزایش یافته و حتی اگر مضیقه تامین مالی برای خریداران مسکن وجود نداشته باشد، باز هم کوچک‌‌‌سازی یک ضرورت متناسب با تغییرات بعد خانوار در پایتخت محسوب می‌شود.
از سوی دیگر متوسط متراژ واحدهای مسکونی در ساختوسازهای پایتخت در حالی نسبت به ابتدای دهه 90 معادل 14درصد رشد داشته است که در همین مدت میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در این شهر 35 برابر شده است؛ آن‌‌‌هم در حالی که حقوق و دستمزد خانوارها در همین فاصله زمانی 19 برابر شده است. در واقع قدرت خرید مبتنی بر میزان درآمد خانوارها تقریبا نزدیک نصف رشد قیمت مسکن، افزایش پیدا کرده و واضح است که این شرایط موجب تشدید گسل بین توان خرید خانه از سوی متقاضیان مسکن با سطوح فعلی قیمت‌ها شده است.
این شرایط به نحوی پیش رفته که شاخص زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن که مبتنی بر پس‌‌‌انداز یک‌‌‌سوم درآمد خانوارها محاسبه می‌شود، نسبت به نیمه دهه 90 یعنی قبل از جهش تاریخی مسکن دو برابر شده است. به عبارت ساده‌‌‌تر در نیمه دهه 90 با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا تغییرات برابر قیمت مسکن و میزان درآمد، هر خانوار تهرانی بعد از حدود 60 سال انتظار می‌توانست صاحبخانه شود. این در حالی است که شاخص مذکور به واسطه جا ماندن درآمد از رشد قیمت مسکن در سال 1401 به 112 سال رسید و تقریبا دو برابر شد.
قدرت خرید وام مسکن
تابستان امسال سقف اسمی وام خرید مسکن برای زوجین به انضمام یک فقره جعاله به 960 میلیون تومان افزایش یافت که بر این اساس می‌توان قدرت خرید اسمی این وام را معادل حدود 14مترمربع برآورد کرد. با این حال وام مذکور نیازمند صرف هزینه برای خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات بوده که هر فقره از آنها حدود 90هزار تومان قیمت دارد و به ازای هر 500هزار تومان وام، باید یک فقره اوراق خریداری شود. بر این اساس قدرت خرید واقعی وام مسکن زوجین در تهران در حال حاضر به 11 مترمربع کاهش پیدا می‌‌‌کند.
با این وصف متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند حساب ویژه‌‌‌ای روی وام خرید مسکن باز کنند؛ کمااینکه تا پیش از عصر جهش به‌‌‌رغم اینکه سقف وام مذکور معادل یک‌‌‌دهم رقم فعلی بود، قدرت خرید آن تکافوی لازم برای تملک 25مترمربع از یک واحد مسکونی در یک محله مصرفی در پایتخت را داشت.
وضعیت عرضه در بازار واحدهای نقلی
اصرار به بزرگ‌‌‌سازی در تهران سبب شده همین حالا فقط 10 تا 13درصد از فایل‌‌‌های فروش در تهران در گروه متراژی تا 50 مترمربع قرار بگیرد. این در حالی است که خانه اولیها به عنوان مهم‌ترین متقاضیان مصرفی خرید خانه که گروه هدف اصلی سیاستگذار برای تسهیل در خانه‌‌‌دار شدن به شمار می‌‌‌آیند، در چنین بازاری نمی‌توانند انتخاب ایده‌‌‌آلی داشته باشند. جدای از بحث محدودیت عرضه آپارتمان‌‌‌های کوچک‌‌‌متراژ، مساله مهم‌تر این است که عمده این آپارتمان‌‌‌ها از جنس واحدهای مسکونی سالخورده بوده و برخی از آنها حتی برای شمول استفاده از وام ممکن است دچار مشکل «سن بنای بالا» باشد. یک بررسی از وضعیت فایل‌‌‌های نقلی در موتورهای جست‌‌‌وجوی ملکی نشان می‌‌‌دهد در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین تهران که تقاضای خرید مسکن بیشتر است، در حال حاضر فقط 10 تا 15 درصد از آپارتمان‌‌‌های تا 50 مترمربع سن بنای تا 5ساله دارند و بقیه واحدها میانسال یا سالخورده و اغلب‌شان احداث شده در دهه 80 هستند.
پشت صحنه ساختوسازهای بزرگمتراژ
تحقیق از واسطه‌‌‌های ملکی حکایت از آن دارد که ضوابط و سیاست‌‌‌های موجود آنها را به سمت بزرگ‌‌‌سازی سوق داده است. سازنده‌‌‌ها بهتر از هر کسی می‌‌‌دانند که نیاز امروز بازار مسکن چیست و تمایل دارند متناسب با تقاضای مصرفی حاضر در بازار، خانه‌‌‌سازی کنند. اما به دلیل ضوابط موجود شهرسازی که در صدور پروانه مبنا قرار می‌گیرد، در بسیاری از موارد امکان کوچک‌‌‌سازی ندارند. یک چالش مهم در این حوزه مساله تامین پارکینگ است. هر چند حذف تامین پارکینگ اجباری به منزله پرتاب مشکل از درون ساختمان‌‌‌ها به فضای شهری بوده و مورد تایید کارشناسان نیست، اما به نظر میرسد در بسیاری از پروژه‌‌‌های ساختمانی که آزمایش‌‌‌های فنی و مکانیک خاک اجازه نفوذ به عمق بیشتر زمین را می‌‌‌دهد، تامین پارکینگ در طبقات منفی میسر است.
تردیدی وجود ندارد که بساز و بفروش‌‌‌ها با اشراف و وقوفی که نسبت به نیاز بازار دارند، تشنه کوچک‌‌‌سازی هستند اما تامین پارکینگ برای واحدهای بزرگمتراژ به مراتب برای آنها ساده‌‌‌تر است و در نتیجه اقبالی به کوچک‌‌‌سازی نشان نمی‌‌‌دهند. اما حتما راه‌حل میانه کارشناسی برای عبور از این مشکل وجود دارد. این راه‌حل را می‌توان به شکل تامین پارکینگ در شعاع مشخصی از ملک یا نفوذ بیشتر به عمق زمین برای پارکینگ‌‌‌سازی در پهنه‌‌‌هایی که مجوز فنی آن وجود دارد، به کار گرفت.
حتما مدیریت شهری می‌‌‌خواهد به عنوان تنظیم‌‌‌گر اصلی ضوابط ساخت‌وساز، کوچک‌‌‌سازی متناسب با نیاز خانه اولیها را رواج دهد اما در پشت صحنه ضوابط و مقرراتی وجود دارد که امکان عدول از آنها نیست. با این حال فرمان در اختیار مدیریت شهری است و هر مسیری برای اصلاح وضع موجود نیز از درون مدیریت شهری می‌‌‌گذرد. بازتنظیم سیاست‌‌‌های ساخت‌وساز متناسب با تقاضا، پیش‌بینی مشوق‌‌‌هایی برای سازنده‌‌‌هایی که به کوچک‌‌‌سازی روی می‌‌‌آورند و در صورت لزوم اخذ مجوزهای تسهیل‌‌‌گر از شورای عالی شهرسازی و معماری می‌تواند به برقراری تناسب بین تقاضا و عرضه در بازار مسکن شهر تهران کمک کند.
رکود ساختمانی تابستان
بر اساس آماری که حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران اعلام کرده است، اگرچه از ابتدای امسال تا پایان تابستان تیراژ ساخت‌وساز در تهران نسبت به مدت مشابه پارسال 16درصد رشد داشته است، اما مقایسه فصلی بین تابستان 1401 و 1402 حکایت از آن دارد که سیر تغییرات تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در این مدت نزولی بوده و در حقیقت میزان ساخت‌وساز در سه‌ماهه تابستان 1402 در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته به مراتب کمتر بوده است. این وضعیت گویای رکود ساختمانی تابستانی در بازار ساخت‌وساز پایتخت است.
آنچه موجب شده در 6 ماهه نخست امسال میزان صدور پروانه به لحاظ تعداد واحد مسکونی در پایتخت رشد محسوسی داشته باشد، کارنامه بهار امسال است که در یک‌ماهه نخست آن تخفیفات قابل‌توجهی برای آن‌‌‌دسته از سازنده‌‌‌ها که نسبت به تسویه هزینه‌‌‌های صدور پروانه اقدام کردند، در مدیریت شهری اعمال شد. از آنجا که پروانههای ساختمانی زمان‌‌‌دار هستند و نیازی نیست که الزاما بلافاصله پس از اخذ آن، کارگاه عمرانی ساختمان فعال شود، بسیاری از سازنده‌‌‌ها در حالی که قصدشان برای ساخت‌وساز جدی نبوده، در بهار و به‌خصوص در فروردین نسبت به اخذ پروانه برای استفاده از امتیاز تخفیف اقدام کردند و همچنان آثار همان تحریک به ساخت‌وساز به واسطه تخفیف است که در گزارش 6ماهه تیراژ ساخت خود را نشان می‌‌‌دهد.
تابستان امسال فقط برای 6 هزار و 400 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده و این در حالی است که پارسال در همین فصل 12هزار و 800 واحد مسکونی جواز ساخت دریافت کردند. به این ترتیب واضح است که بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در 1402 دست‌‌‌کم تا این مقطع زمانی همچنان با رکود مواجه است.