آرامش نسبی دلار، نه تنها بازار فروش مسکن که بازار بالادست مسکن را هم تحت تاثیر قرار داد. نبض قیمت مصالح‌ساختمانی در پایتخت و روند هزینههای ساخت‌وساز در کشور نشان می‌دهد، طی بهار و تابستان امسال، «تنش هزینه‌ای در فعالیتهای ساختمانی» افت پیدا کرده است. از یکسو، رشد نرخ تورم مصالح‌ساختمانی در تهران، طی فصل اول امسال، «صفر» شد و از سوی دیگر، «شامخ» ساختمان از کاهش چشمگیر شاخص مربوط به قیمت تمام‌شده در میانه تابستان حکایت دارد. فاصله تورم ساخت تا رسیدن به سطح قبل از جهش قیمت‌ها، سنجش شد.
پیامد مثبت ثبات ارزی در بازار ساخت‌وساز مشهود شد. نمایندگان ۹۱ شرکت ساختمانی با شرکت در نظرسنجی موسوم به «شامخ ساختمان» از کاهش تورم مصالح ساختمانی و نیز هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در مردادماه نسبت به ماه قبل از آن خبر دادند؛ موضوعی که همسو با محاسبات آماری است که در گزارشهای رسمی از تورم نهاده‌‌‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۲ نیز منعکس شده است. بر اساس این گزارش در بهار امسال تورم نقطه به نقطه ساخت در شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال ۱۴۰۱ معادل ۷/ ۳۹درصد گزارش شده است که این میزان نسبت به تورم نقطه‌‌‌ای مصالح در زمستان ۱۴۰۱ (مبتنی بر گزارش فصلی اقتصاد ایران) تقریبا ثابت و بدون تغییر بوده است. به این ترتیب مسیر صعودی تورم ساخت در تهران متوقف شده که نشان از اثرپذیری این بازار از ثبات نرخ ارز در سال‌جاری دارد.
شرکت‌های ساختمانی فعال در حوزه ساخت‌وساز در کشور در شروع هر ماه با شرکت در نظرسنجی «شاخص مدیران خرید (شامخ)» بخش ساختمان، ضمن ارائه ارزیابی مستند خود از ماهی که گذشت مبتنی بر میزان فعالیتهای رسمی شرکت متبوع خود، برآورد و انتظارات خود از ماه جاری را نیز اعلام می‌کنند. بر اساس تازه‌‌‌ترین گزارش شامخ ساختمان مربوط به مرداد 1402 که در اوایل ماه جاری انجام شده است، میزان کل فعالیتهای شرکت‌های ساختمانی قدری بهبود یافته و از 53 در تیرماه به 55 در ماه جاری افزایش یافته است. نکته قابل تامل این است که عدد «50» مرز بین وضعیت رونق و رکود یا به طور کلی جهت مثبت و منفی بازار در این نظرسنجی محسوب می‌شود که حاصل نوعی میانگین‌گیری از پاسخ‌ها بوده و هرچه میزان تولید افزایش پیدا کند، این عدد از 50 فراتر می‌رود؛ در مقابل هر چه این عدد به کمتر از 50 تنزل پیدا کند، نشان‌‌‌دهنده عمق بیشتر رکود فعالیت ساختمانی است. با این توصیف شاخص مربوط به قیمت مصالح در مرداد امسال از نگاه فعالان ساختمانی روند بهبود داشته است؛ به این معنا که از 69 در تیرماه به 56 در مرداد کاهش یافته و این یعنی اگرچه بازار مصالح در کشور همچنان متورم است، اما سرعت رشد قیمت‌ها مبتنی بر ارزیابی مدیران خرید کاهشی بوده و به همین خاطر این شاخص کاهش یافته است. از طرفی شامخ قیمت تمام‌شده تولید یا به عبارت بهتر ساخت مسکن نیز در مرداد ماه با کاهش قابل‌توجهی همراه بوده و حتی به زیر مرز «50» رسیده است. این شاخص که در تیرماه 63 محاسبه شده بود، در نظرسنجی مرداد به 49 کاهش پیدا کرده که نشان از روند رو به بهبود هزینههای ساخت‌وساز از نگاه سازنده‌‌‌ها دارد.
این بهبود در دو شاخص مربوط به ساخت‌وساز در نظرسنجی ماهانه شامخ مرداد 1402 با نگاهی به گزارش اخیر مرکز آمار پیرامون تورم مصالح ساختمانی قابل تفسیر است. در این گزارش تورم مصالح ساختمانی شهر تهران در سه‌ماه نخست امسال نزدیک 40درصد گزارش شد که این رقم در مقایسه با تغییرات نقطه‌‌‌ای تورم ساخت در زمستان 1401 به روایت گزارش فصلی اقتصاد ایران با اختلاف چند دهم درصد، تقریبا برابر بوده است. هرچند داده‌‌‌های مربوط به تورم مصالح در تیر و مرداد در دسترس نیست چراکه این گزارش‌‌‌ها معمولا به صورت فصلی منتشر می‌شود، اما مقایسه تغییرات شامخ قیمت مصالح و نیز شامخ قیمت تمام‌شده ساخت در مرداد نسبت به ابتدای امسال نشان می‌دهد روند تورم مصالح ساختمانی در ماه‌‌‌های سپری‌شده از تابستان نیز کاهشی بوده است؛ کمااینکه شامخ قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از 79 در فروردین امسال به 49 در مردادماه کاهش یافته و شامخ قیمت مصالح ساختمانی هم که فروردین امسال در مقطعی که یک فصل از شروع تلاطم ارزی زمستان 1401 می‌‌‌گذشت، در مقدار 72 واحد بود اما در مرداد این میزان به 57 کاهش پیدا کرده است.
از طرفی گزارشهای مرکز آمار نیز حکایت از درجا زدن تورم مصالح ساختمانی در بهار 1402 نسبت به زمستان 1401 دارد. اما با این حال نباید از نظر دور داشت که همچنان تورم مصالح ساختمانی در شهر تهران و در یک نگاه کلی‌‌‌تر در کشور، در سطح بالایی قرار دارد. تورم 40درصدی مصالح اگرچه نسبت به قله 101درصدی در بهار 1400 کاهش یافته است اما واقعیت این است این نرخ به طور متوسط در شرایط ثبات اقتصادی یعنی نیمه اول دهه 90، سالانه معادل 9/ 9درصد بوده است. به این ترتیب حتی سطح کاهش‌یافته این نرخ در حال حاضر نسبت به میانگین تاریخی آن به مراتب بالاتر است. با این حال نقطه امیدبخش ماجرا که متاثر از کاهش انتظارات تورمی به دنبال ثبات نسبی در بازار ارز است، به شکل ثابت ماندن تورم ساخت مسکن در بهار امسال نسبت به فصل پیش از آن منعکس شده است. در واقع چه بهبود شاخص‌‌‌های مرتبط با تولید مسکن در گزارش شامخ و چه درجا زدن نرخ تورم مصالح در تهران طی یک بازه 6ماهه (ابتدای زمستان 1401 تا پایان بهار 1402) متاثر از کاهش انتظارات تورمی به دنبال ثبات نرخ ارز در سال‌جاری بوده است. آنچه به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار بالادست مسکن (بازار مصالح ساختمانی) منجر شده است، از آن جهت اهمیت دارد که نقطه مقابل وضعیت متلاطم این بازار در سال‌های 98 تا 1400 است. در این سال‌ها تورم مصالح ساختمانی البته با قدری تاخیر نسبت به تورم مسکن با سرعت زیادی رو به افزایش گذاشت و اوضاع به حدی برای فعالان ساختمانی بغرنج شده بود که حتی برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی نظیر پکیج، آسانسور و... کمیاب و بعضا نایاب شده بود.
حال و روز کنونی بازار مصالح در تهران بهتر است و این موضوع هم در روایت ساختمانی‌‌‌ها از بازار مرداد و هم در آمار رسمی از بهار 1402 منعکس شده است اما چرا این بازار با وجود رکود معاملات و درجا زدن قیمت مسکن در هفته‌‌‌های اخیر، همچنان متلاطم است؟ ماجرا به تاخیر در روند متورم شدن مصالح ساختمانی نسبت به شوک دلاری سال 97 بازمی‌گردد. در آن سال پرواز قیمت مسکن آغاز شد اما مصالح با قدری تاخیر نسبت به قیمت مسکن، در مسیر صعود تورمی قرار گرفت. به این ترتیب عجیب نیست که با وجود آرامش نسبی در بازار معاملات مسکن، مصالح همچنان با نرخ نسبتا بالای تورم روبه‌روست.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سیاستگذار باید نسبت به مساله تورم ساخت حساسیت بیشتری داشته باشد و تلاش کند با مهار انتظارات تورمی، این بازار را کنترل کند؛ کمااینکه اگرچه اغلب مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود اما بازار آنها دست‌‌‌کم از محل انتظارات تورمی در برخی مقاطع در معرض تورم بالا قرار دارد. از طرفی پاشنه آشیل بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف نیز، قیمت تمام‌شده در ساخت‌وسازهای جدید است که روی قیمت نوسازها به عنوان پرچمدار تعیین قیمت مسکن در بازار معاملات اثر می‌‌‌گذارد. بنابراین هرقدر تورم ساخت افت پیدا کند، در نهایت به نفع بازتنظیم خودکار قیمت مسکن و بازگشت از اضافه‌‌‌پرش قیمتی درعصر جهش تمام می‌شود.