بازدید میدانی از چند منطقه در تهران بیانگر آن است که قیمت مسکن در ماه اخیر روند نزولی به خود گرفته و حباب این بازار در حال تخلیه است، مشاوران املاک از کاهش بیش از 20 درصدی قیمت خبر می‌دهند.
پیش از این برای تعیین قیمت رسمی مسکن منابع مختلفی در اختیار بود که با مراجعه به آنها قیمت مسکن در شهر تهران و به تبع آن روند قیمتی برای سایر نقاط کشور مشخص می‌شد؛ این آمار در نهادهایی نظیر بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی به طور مستمر منتشر می‌شد اما مدتی است خبری از گزارش‌های تحول از بازار مسکن نیست.
با وجود این خلا آماری، فعلا مرجعی غیر از بازدید میدانی از مشاوران املاک و بازار اجاره و خرید و فروش در سطح کشور برای بررسی روند قیمت مسکن باقی نمانده است، بنابراین در راستای بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن پایتخت سری به بنگاه‌های مشاور املاک سطح شهر تهران زدیم.
* سال همه 12 ماه است، سال مستاجر 8 ماه
سفر درون‌شهری ما از مترو چهارراه ولیعصر به سمت ایستگاه متروی بریانک شروع شد. ساعت تقریبا 9 صبح بود و مترو به نسبت ساعات دیگر روز، خلوت تر بود. روی صندلی نشستم. مردی قد بلند با محاسنی جوگندمی کنارم نشسته بود. برای اینکه سر حرف را با او باز کنم، با کشیدن آهی، صحبت را با گرانی مسکن و اجاره خانه برای جوان‌ها شروع کردم و به این بنده خدا گفتم در دوران شماها خرید خانه راحت‌تر بود اما این روزها اجاره مسکن کمر مستاجر را می‌شکند، خرید خانه هم در تهران برای ما جوان‌ها رویا شده است، او هم گرانی این روزهای بازار مسکن را تایید کرد و به قول خودش چه گران نشده؛ به او گفتم که از سایت‌‌ها آدرس یک واحد مسکونی اجاره‌ای متناسب با پول ودیعه موجودم را برداشتم و قصد دارم به سراغ مشاور املاکی که این خانه را اجاره می‌دهد، بروم؛ اما این آقا هم گفت من هم در تهران مستاجر هستم، می‌گفت، سال 1380 بعد از اتمام تحصیلاتش برای کار به تهران آمده، خانه خود را در شهرستان به مستاجر اجاره داده و خود در تهران مستاجر شده است؛ می‌گفت در یک شرکت فناوری اطلاعات کار می‌کند و جزء مدیران مجموعه‌ای است که در آن کار می‌کند، می‌گفت از همان سال اول حضور در تهران به قصد خرید خانه پول جمع کرده و حتی سال 1396 یک بار برای خرید مسکن یکی دو فقره وام هم گرفته اما رشد نجومی قیمت مسکن مانع خرید او شده بود.
صحبت‌هایمان به درازا کشیده بود و مترو هنوز به ایستگاه مهدیه تهران نرسیده بود، می‌گفت: یک سال برای همه انسان‌ها 12 ماه است اما برای یک مستاجر یک سال فقط 8 ماه دارد، مستاجر 2 ماه آخر قرارداد اجاره و 2 ماه شروع اجاره را زندگی نمی‌کند، زیرا در 2 ماه آخر قراداد اجاره، تنش و استرس تمدید و بلندشدن از خانه و جمع‌آوری وسایل، فرصت زندگی را از او می‌گیرد و 2 ماه بعد از قرارداد اجاره هم چیدن وسایلی که اسباب‌کشی کرده است.
قطار مترو به ایستگاه بریانک رسید و با اشاره به ایستگاه، از این مرد خداحافظی کردم، پس از خروج از ایستگاه و یکی دو دقیقه پیاده‌روی، به اولین بنگاه معاملات املاک در منطقه رسیدم.
* اجاره‌خانه‌ها و قیمت ملک این روزها نسبت به یکی دو ماه قبل کمی تعدیل شده است
با وجود آنکه حدود ساعت 10 صبح بود اما بنگاه خلوت هم نبود، یک موجر و مستاجر در حال انعقاد قرارداد بودند، یکی دو نفر هم نشسته بودند و تلفن همراهشان را چک می‌کردند، با ورود من یکی از مشاوران املاک بعد از سلام گفت: بفرمایید؛ عموما در گزارش‌های میدانی اگر مشاور املاک متوجه بشود که شما برای کاری غیر از خرید و فروش یا اجاره به مغازه‌اش مراجعه کرده‌اید، برخورد مناسبی ندارد یا سعی می‌کند به سؤالات پاسخ ندهد. بر اساس این تجربه از گزارش‌های قبلی، خودم را به طور دقیق معرفی نکردم و فقط گفتم دنبال خانه برای اجاره هستم.
مطابق معمول از بودجه‌ام برای اجاره مسکن پرسید و من هم عددی به او اعلام کردم حدود 100 رهن و 5 میلیون اجاره، اما به من گفت با این رقم‌ها در این منطقه خانه درست و حسابی پیدا نمی‌کنم و حداقل باید 200 میلیون تومان پول پیش بدهم، این مشاور املاک یک ملک 70 متری با پارکینگ و بدون آسانسور در خیابان عرب منطقه بریانک را با پول پیش 200 میلیون تومان و اجاره‌بهای 6 میلیون تومان معرفی کرد.
وقتی از گرانی قیمت ملک شکایت کردم، گفت: برو خدا رو شکر کن موعد پایان اجاره‌خانه قبلی‌ات این روزهاست، برای همین ملک یک ماه پیش باید حدود 300 میلیون تومان پول پیش می‌دادید.
به او گفتم، یعنی قیمت مسکن پایین آمده است؟ گفت: همزمان با کاهش قیمت ارز در یکی دوماه گذشته، بازار شل کرد، این روزها هم سازنده‌ها و فروشنده‌ها دیگر آن قیمت‌های سفت و سخت 2 ماه پیش را اعلام نمی‌کنند و کمی کوتاه آمده‌اند، توی همین بریانک بیش از 20 درصدکاهش قیمت مسکن داریم.
پرسیدم مگر آجر به قیمت دلار است یا سیمان سفید را یورویی می‌فروشند که قیمت اجاره مسکن با نرخ ارز پایین و بالا می‌شود؟ همین‌طور که با لبخندی می‌گفت کجای کاری، مدعی می‌شد قیمت آب هویج در آب‌میوه فروشی هم این روزها با دلار پایین و بالا می‌شود.
گفتم ولی خیلی‌ها معتقد هستند املاکی‌ها در گرانی مسکن مقصر هستند و گرنه دلیلی ندارد قیمت مسکن ناگهانی تا این اندازه افزایش پیدا کند، آن یکی مشاور املاک با لحنی که انگار هزاران بار این جمله را شنیده است، گفت: به ما چه ربطی دارد؟ موجر ملک خود را برای اجاره می‌آورد و قیمت تعیین می‌کند همان‌طور که یک ماه قبل برای این خانه 300 میلیون مطالبه کرده بود اما امروز 200 میلیون می‌خواهد.
*دعوای صاحب‌خانه و بنگاه‌دار بر سر سامانه معاملات املاک
بحث هزینه‌های اجاره و حق کمیسیون بین موجر و مستاجر قبلی مطرح شد، من هم زمینه را مساعد دیدم و پرسیدم اینکه می‌گویند اگر در سامانه املاک وزارت راه قرارداد اجاره منعقد شود، رایگان خواهد بود و کد رهگیری هم برای آن صادر می‌کند، چه اندازه صحت دارد؟ این را می‌پرسم چون می‌خواهم در صورت امکان هزینه‌هایم کمتر شود.
انگار با این حرف بر زخمی تازه نمک پاشیدم، گویی یکی از دغدغه‌هایشان شده بود، چون سریع هر دو املاکی با لحنی تند به من گفتند: اگر مستاجر این آقا (اشاره به موجر) یک ماه اجاره اش را پرداخت نکرد، وزارت راه می‌آید واسطه گرفتن اجاره‌بها شود؟ همین حین موجر هم گفت: البته آقا صابر پارسال که مستاجر قبلی 2 ماه اجاره نداد، تو هم حاضر نشدی برای گرفتن هزینه اجاره‌بها پیش قدم شوی و حتی به او زنگ بزنی و با هزار دردسر توانستم حکم تخلیه بگیرم.
برای دیدن خانه خیابان عرب، از املاکی خارج شدم، اوضاع برای ماندن مناسب نبود، خصوصا وقتی از ثبت رایگان قرارداد اجاره در سامانه گفتم، ملتهب شده بودند.
* اندر احوال کتابفروشی که بنگاه مسکن شد
یک بنگاه مشاور املاک باز بود، مغازه شبیه به بنگاه معاملات املاک نبود و هنوز کمد کتابفروشی‌ها در آن دیده می‌شد. در و دیوار پر بود از برگه‌های که نوشته بود. «درخواست تخفیف نکنید، حتی شما دوست عزیز» با ورود به بنگاه بین فضای کمی که درست کرده بودند، روی یک مبل مندرس قهوه‌ای نشستم و پرسیدم آقا این جمله درخواست تخفیف را چرا 3 بار نوشته‌اید و روی دیوار زده‌‌اید. صاحب مغازه که او را آقای صادقی صدار می‌کردند، با لحنی که انگار متوجه شوخی در بیان من شده بود، گفت: حالا که 3 بار زده‌ایم، 300 بار می‌گویند، تخفیف بده. وای به زمانی که چاپ نکنیم.
از او پرسیدم آیا تازه بنگاه زده است، گفت: سابقا در این مغاز کتابفروشی برپا بود که جمع شد و ماهم اجاره‌اش کردیم تا به خلق الله مسکن بدهیم.
بالافاصله سر اصل مطلب رفتم و گفتم، می‌گویند قیمت مسکن کاهش پیدا کرده و من هم هنوز یک ماه برای انعقاد قرارداد اجاره جدید فرصت دارم، آیا الان وقت بستن قرارداد جدید است یا بروم و چند هفته دیگر بیایم که قیمت‌ها پایین آمده است.
مشاور املاک دستی بر سر تاس خود کشید و گفت: قیمت مسکن در تهران اصلا مشخص نیست. من الان خانه 55 متری با رهن 350 میلیون و اجاره 1.5 میلیون دارم و خانه 45 متری هم با رهن 350 میلیون و اجاره 4 میلیونی هم موجود است.
الان قیمت به دلخواه صاحب‌خانه است و اضطرار او برای اجاره خانه قیمت تعیین می‌کند. ما اینجا صاحب‌خانه داریم که پول لازم است و یک هفته‌ای با قیمت نرمال واحد خود را اجاره می‌دهد. صاحب‌خانه هم داریم که می‌گوید، خانه ام الان هوا تویش می‌رود و خراب نمی‌شود و با یک قیمت بالا منتظر می‌ماند تا یک مستاجر بخت برگشته بیاید و واحد مسکونی او را اجاره کند.
پرسیدم مگر مشتری پیدا می‌شود که حاضر به اجاره به قیمت بالا باشد. او گفت: وقتی خانه کم است، مستاجر مجبور است برای اینکه بی سرپناه و خیابان خواب نشود از هزینه شکم خود بزند و خانه اجاره کند.
او ادامه داد: من اینجا مستاجر داشتم که گفته با احتساب هزینه اجاره، ماهانه فقط 2 میلیون تومان از درآمدش باقی می‌ماند اما مجبور است برای اینکه اسباب خود را در کوچه نریزند، تن به قراردادهای اجاره بلند مدت بدهد.
از آقای صادقی پرسیدم حالا قیمت‌ها کم شده یا نه که گفت: یک جهشی در قیمت مسکن اتفاق افتاد اما فروکش کرد و اگر اسم این فروکش کردن جهش قیمت مسکن را کاهش قیمت تلقی می‌کنید، بله قیمت کاهش پیدا کرده است.
مبل مندرس کمی هم کثیف بود و همین مسئله باعث شد تا به مکالمه با آقای صادقی خیلی زود پایان بدهم و به بهانه زنگ خوردن تلفن از مغازه خارج شدم و مسیر خود را به سمت ساختمان‌های بلند نواب کج کردم.
*خیابان نواب شلوغ است، اینجا خانه اجاره نکن
30 دقیقه‌ای پیاده رفتم و مدام در این فکر بودم که چرا باید ساختمان‌های تا این اندازه بلند در این منطقه ساخته شود. پیش از پیدا کردن یک مشاور املاک در این منطقه که چندان هم کار آسانی نبود. زنگ یکی از آپارتمان‌ها را زدم و پرسیدم که آیا خانه برای اجاره در این واحد مسکونی وجود دارد؟
خانم میانسالی از پشت آیفون پاسخ داد، او هم مستاجر این ساختمان است و بلافاصله گفت، مادر اگر از من می‌شنوی قید اجاره مسکن را در این واحد بزن.
وقتی علت این پیشنهاد را جویا شدم گفت: خانه من طبقه 7 است و اگر بخواهم هزار بار از خانه برای کاری خارج بشوم، یکبار هم اینکار را نمی‌کنم، زیرا آسانسور هم اغب اوقات خراب است و اصلا نمی‌شود پایین و بالا شد.
او گفت: شلوغی ساختمان باعث شده تا آسایش از آن خانواده برای یک زندگی آرام سلب شود.
بعد از این توصیه به مسیر خود برای یافتن یک بنگاه مشاور املاک ادامه دادم.
*انتظار نیم ساعته ساکنان منطقه 22 برای سوار شدن به آسانسور و خروج از پارکینگ
حدود ساعت 12 شده بود به سمت میدان اصلی بریانک و نزدیکی فلافل‌فروش‌ها رسیدم، این بنگاه برخلاف بنگاه قبلی کمی دلبازتر و تمیزتر بود. اصلا دقت می‌کردی به غیر از یک گاو صندوق، یک میز و 4 تا صندلی چیزی در آن نبود و حتی تابلوی جواز کسبی هم روی دیوار دیده نمی‌شد.
به مشاور املاک گفتم، آقا یک خانه برای اجاره می‌خواهم که در آن آسایش داشته باشم، معطل آسانسور و پارکینگ هم نشوم. گفت بابا اینجا نواب است، اگر به منطقه 22 تهران بروی چه می‌گویی.
پرسیدم، مگر منطقه 22 تهران چه ویژگی منحصر به فردی دارد. او گفت برادرش آنجا سکونت دارد. هر روز نیم ساعت زودتر بیدار می‌شود تا بتواند از ترافیک آسانسورها و همچنین ورودی پارکینگ ساختمان جان سالم به در ببرد و تازه وارد خیابان‌های پر ترافیک تهران بشود.
مشاور املاک گفت: واحدهای این منطقه عمدتا نوساز نیستند و می‌شود با قیمتی مناسب در آنجا خانه پیدا کرد. او گفت: با قیمت رهن 150 میلیون تومان و اجاره 3 الی 4 میلیون می‌شود یک واحد 35 الی 45 متری در نواب تهیه کرد.
زمانی‌که گفتم، آخر 35 الی 45 متر برای زندگی کم نیست، گفت: مثل اینکه نفس شما از جای گرم در می‌آید، مستاجرانی داریم که برای اینکه به مناطق پایین‌تر نروند، حاضر هستند که خانه 25 متری هم تهیه کنند.
*حباب مسکن تخلیه شده است
به عنوان آخرین سوال از مشاور املاک پرسیدم، آیا کاهش قیمت در روزهای اخیر را که در بازار مسکن اتفاق افتاده تایید می‌کنید که پاسخ داد: با فروکش کردن موج اول نقل و انتقال مستاجران حباب بازار مسکن کمی تخلیه شده و کاهش قیمت داشتیم.
هوای بیرون از بنگاه گرم بود و کولر آبی با دور تند در مغازه فضای خنکی را ایجاد کرده بود. با توجه به این شرایط ترجیح دادم به گفت‌وگو با مشاور املاک ادامه دهم و از او پرسیدم، حباب مسکن یعنی چه، گفت: یعنی من می‌دانم ملکی که صاحب‌خانه برای اجاره گذاشته 100 میلیون تومان هم نمی‌ارزد اما صاحب‌خانه 400 میلیون برای هزینه رهن درخواست می‌کند.
*چرا بنگاهی‌ها به اجاره سنگین راضی هستند
به او گفتم، خب چرا صاحب‌خانه را مطلع نمی‌کنی، گفت: صاحب‌خانه مطلع تر از من است و دل به خواهی قیمت می‌دهد، مشتری هم پیدا می‌شود. من هم کمیسیون بیشتری می‌گیرم. می‌بینی که همه راضی به خانه می‌روند.
دیگر صحبت خود را با بنگاهی ادامه ندادم و از سرمای مغازه به گرمای خیابان آمدم و تصمیم به نتیجه گیری از گزارش میدانی خود گرفتم.
در خلا آماری موجود حتی از بازار هم نمی‌توان متوجه که قیمت مسکن بالا رفته یا پایین آمده اما اگر به حرف بنگاه‌داران به جای آمار رسمی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی تکیه کنیم. قیمت مسکن در 2 ماه اخیر در تهران کاهشی بوده است./ فارس