موضوع مسکن همواره یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی مطرح شده در سال‌های اخیر محسوب می‌شود که با توجه به روند کاهشی سودهای بانکی و تحولات ارزی شدیدی که به تدریج ارز داخلی را بی‌ارزش‌تر از قبل کرده، از اهمیت بیشتری هم برخوردار شده است. مسکن، در حال حاضر یکی از مهم‌ترین معضلات و مشکلات جوانان بشمار می‌رود و بدیهی است که با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور ملک، موضوعاتی هم‌چون رهن و اجاره نسبت به قبل جایگاه ویژه‌ای پیدا کرده‌اند. در این بین، بالا بودن اجاره بهای مسکن از یک سو و ناکارآمدی سودهای بانکی از سوی دیگر عواملی هستند که باعث افزایش طرفداران رهن کامل می‌شوند. در این میان نحوه محاسبه رهن کامل و اینکه رهن کامل چند در صد قیمت خانه است سوال بسیاری از افراد است که در این مقاله به آن پرداخته‌ایم.
لزوم رهن و اجاره
یکی از نکات مطرح شده در مبحث رهن مسکن ویژگی‌های ملک است.
اینکه ملک در چه محله‌ای واقع شده، خانه ویلایی است یا آپارتمان، متراژ آن چقدر است و موضوعاتی از این دست، تعیین می‌کنند که ملک برای رهن مناسب است یا برای اجاره؛ البته، تقاضای بازار، وضعیت معیشتی مردم، نرخ سود، تعداد خانه‌های خالی قابل اجاره یا رهن، موقعیت مالی موجر و مستاجر و امثال آن نیز در مبحث محاسبه رهن کامل خانه یا اجاره آن دخیل هستند.
چه بسا مالکینی که ترجیح می‌دهند به جای رهن دادن خانه یا آپارتمان خود، مبلغی را به صورت ماهیانه دریافت کرده و با آن امرار معاش کنند.
هرچند، استفاده از مبلغ نسبتا بالای رهن در زمان‌های حیاتی نیز از جمله مواردی است که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد. به‌ویژه در مورد موجرینی که خانه خالی دارند و در آن واحد، به پول نقد نیز نیاز دارند و می‌توانند با استفاده از مبلغ دریافتی بابت رهن این نیاز خود را پاسخ‌گو باشند.
به‌علاوه، در حال حاضر که قیمت واحدهای مسکونی، به ویژه در کلان شهرها سر به فلک گذاشته است، آپارتمان‌ها و حتی خانه‌های ویلایی روی دست مالکین مانده‌اند و به عبارت بهتر، بازار املاک و مستغلات چندان داغ نیست.
در چنین شرایطی، بهترین راهکار برای خالی نماندن این واحدها و از طرفی تامین مهم‌ترین و شاید اولین نیاز خانوارها، تن دادن به رهن یا اجاره واحدها است.
راهکاری که هم به موجرین کمک می‌کند تا از قبل واحدهای خود سود ببرند و هم به خانوارهای بدون مسکن این امکان را می‌دهد تا با توجه به موجودی هرچند اندک خود، سرپناهی برای خانواده‌شان تدارک ببینند.
اما رهن به چه معنا است؟
رهن قراردادی است که طی آن، مستاجران در ازای مبلغی مشخص، ملک خود را در مدت زمان معینی در اختیار مستاجر قرار می‌دهد.
قراردادی که در آن، هنگام اتمام موعد مقرر، موجر تمامی مبلغ موضوع قرارداد را به مستاجر بازگردانده و ملک خود را باز می‌ستاند. از جمله مزایای رهن عبارتند از:
عدم نیاز به پرداخت منظم مبلغ اجاره بها (که شاید در برخی ماه‌ها پرداخت آن برایتان دشوار باشد)
برگشتن کامل مبلغ موضوع رهن پس از اتمام قرارداد
باز بودن دست مستاجر برای تمدید قرارداد (به‌ویژه در صورتی که موجر هنگام اتمام قرارداد قادر به تسویه آنی مبلغ مورد رهن نباشد)
البته، نباید غافل شد که در رهن کامل نیز ممکن است برخی مشکلات وجود داشته باشد. عدم تعهد موجر هنگام اتمام قرارداد و تعلل وی در بازپرداخت به موقع مبلغ مورد قرارداد، بالا بودن مبالغ رهن کامل و گزینه‌های نسبتا اندک پیش روی متقاضیان این گزینه از جمله مشکلاتی هستند که باید مورد توجه قرار بگیرند.
البته، در کنار محاسبه رهن کامل و اجاره، فرمول دیگری نیز وجود دارد که شامل هر دو گزینه می‌شود. تلفیقی از هر دو، تحت عنوان رهن و اجاره، که بسته به تقاضای مستاجر و صلاح دید موجر، فرمول‌بندی می‌شود و طی آن، مستاجر مبلغی را به‌عنوان رهن یا ودیعه پرداخت کرده و درصدی را نیز به صورت اجاره ماهیانه می‌پردازد.
اینکه حقیقتا کدام‌یک از این گزینه‌ها، پیشنهاد بهتری می‌تواند باشد، به فاکتورهای بسیاری بستگی دارد.
محاسبه رهن کامل چند درصد قیمت ملک است؟
اینکه مبلغ رهن، چند درصد قیمت خانه است، به چندین عامل بستگی دارد. منطقه و محله‌ای که واحد مسکونی در آن واقع شده است، متراژ واحد، چند سال ساخت بودن‌آن، امکانات واحد و عواملی از این دست، تعیین کننده مبلغ رهن یا اجاره آپارتمان هستند.
با این حال، فرمول عمومی رهن کامل یک واحد مسکونی، عبارت است از یک چهارم الی یک ششم قیمت واحد.
بنابراین، اولین چیزی که هنگام رهن یک واحد مسکونی باید در نظر داشته باشید قیمت هر متر مربع واحد مسکونی و به دنبال آن، مدت زمان ساختش است. بدیهی است که یک آپارتمان ۱۵۰ متری در بالای شهر که نوساز نیز هست، اجاره بها و مبلغ رهن به مراتب بالاتری نسبت به یک واحد مسکونی، با همین متراژ در مناطق پایین‌تر شهر دارد. اگر عمر واحد بیشتر باشد، این اختلاف فاحش‌تر نیز خواهد شد.
در صورتی که آپارتمان نوساز باشد، مشاور املاک معمولا از فرمول یک چهارم برای تخمین رهن کامل آن استفاده می‌کند و با افزایش عمر ساختمان، این فرمول به یک ششم نزدیک‌تر می‌شود.
البته بدیهی است که مشاورین املاک و بنگاه ها برای محاسبه قیمت دقیق‌تر رهن از پارامترهای دیگری نیز بهره می‌جویند که در کنار فاکتورهای بازار، موقعیت و تمایلات ملاک و مستاجر را نیز در بر می‌گیرد. طبعا واحدهای مسکونی لوکس تر از ارزش بالاتری برخوردار هستند و واحدهای مسکونی ساده‌تری نظیر خوابگاه‌های دانشجویی، به قیمت‌های به نسبت پایین‌تری معامله می‌شوند.
موضوع مهم دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، مبحث عرضه و تقاضا است. اگرچه فرمول یک چهارم الی یک ششم برای محاسبه رهن کامل واحدهای مسکونی مور استفاده قرار می‌گیرد، اما بدیهی است که میزان تقاضای بازار برای رهن و اجاره نیز حائز اهمیت است.
بهترین زمان برای رهن یا اجاره یک واحد مسکونی، معمولا زمانی است که تقاضا برای مسکن اندک است و موجرین، حاضرند با قیمت‌های پایین‌تر نیز معامله کنند. اغلب، فصول قبل از عید یا قبل از آغاز مهر، پرتقاضاترین فصول برای مسکن هستند و بهای قراردادهای رهن و اجاره ملک نیز در آن‌ها بالا است.
به این ترتیب، در صورتی که دنبال خرید، رهن یا اجاره یک واحد مسکونی برای خود هستید، بهتر است خود را درگیر فصل نقل و انتقالات نکنید تا هم گزینه‌های بیشتری را در اختیار داشته باشید و هم از منظر اقتصادی بتوانید موفق ظاهر شوید.
یک مثال عینی از فرمول محاسبه رهن کامل
فرض کنید یک واحد مسکونی به متراژ ۱۰۰ متر مربع در اختیار دارید. در صورتی که بهای هر متر مربع ملک در منطقه‌ای که واحد در آن واقع شده است ۷۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان باشد، بهای کل واحد مسکونی معادل ۷،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان (۷۰،۰۰۰،۰۰۰*۱۰۰) خواهد بود.
در صورتی که واحد نوساخت بوده و کلیه امکانات موردنیاز را داشته باشد (در شرایط ایده‌آلی باشد)، مبلغ رهن کامل یک‌ساله آن معادل خواهد بود با ۱،۷۵۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان.
۱۷۵=۴/(۷*۱۰۰)
حال اگر از عمر ساختمان حدود ۱۰ سال گذشته باشد، فصل مناسبی برای معامله نباشد، به عبارت دیگر بازار ملک کساد باشد، و مواردی از این دست، این رقم به ۱،۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان تقلیل پیدا می‌کند. ۱۴۰=۶/(۷*۱۰۰)
با تمام این اوصاف، باز هم باید متذکر شد که علاوه بر فرمول‌ها و فاکتورهای ذکر شده، پارامترهای مهم دیگری نیز در محاسبه رهن کامل یک واحد مسکونی دخیل هستند.
اینکه نرخ سودهای بانکی در زمان عقد قرارداد به چه میزان است، وضعیت عرضه و تقاضای بازار به چه صورتی است، منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است در چه سطحی است و فاکتورهایی از این دست، می‌توانند عرف محاسبات مربوط به رهن و اجاره را دستخوش تغییرات کنند.
چند نکته
به طور کلی برای محاسبه رهن کامل خانه باید متراژ خانه را با قیمت هر متر خرید آن را در هم ضرب کرد. سپس بر اساس سال ساخت آن، عدد به دست آمده را تقسیم بر ۴ یا ۶ کرد. که البته این عدد، تخمینی بوده و ممکن است عوامل دیگری در آن دخیل باشد که در تخصص مشاورین املاک هر منطقه است.
شاید مبلغ رهن کامل برای شما مبلغ زیادی باشد، و ترجیح بدهید مقداری از آن را هر ماه به صورت اجاره به دست مالک برسانید. برای تبدیل قسمتی از رهن خانه به اجاره، می‌توانید هر ۱ میلیون رهن را در ۳۰۰۰۰ تومان ضرب کنید. ممکن است این فرمول در زمان‌ها و قوانین مختلف بانکی، مورد قبول نباشد. بنابراین حتی باید بدانیم میزان سود بانکی هم می‌تواند بر محاسبه رهن کامل خانه تاثیرگذار باشد.