خرید و فروش ملک از جمله مباحثی است که همواره در جهت شفاف‌سازی و ارتقای آگاهی آحاد جامعه از لحاظ حقوقی و قانونی باید مورد بررسی گسترده قرار گیرد چرا که بیش از 70 درصد از پرونده‌های قضایی مربوط به مباحث املاک است و شاید از این 70 درصد نیز بیش از 60 تا 70 درصد مشکل اساسی مربوط به قولنامه‌های عادی است. علاوه بر خرید و فروش ملک، مواردی مانند پیش فروش آپارتمان هم بسیاری را نه تنها خانه دار نکرده بلکه مسبب بی‌خانمانی آنها برای سالیان متوالی بوده است. کلاهبرداری‌های متعدد و صدای مردمی که به جایی نمی‌رسد، در این حوزه همواره از رسانه‌ها به گوش می‌رسد، آن هم به این دلیل که نمی‌توان استناد حقوقی محکمی به قراردادهایی که نوشته می‌شوند، داشت و در نهایت آمار بالایی از این قبیل کلاهبردارها می‌توانند از دست قانون بگریزند، حال اگر اطلاعات حقوقی هر یک از شهروندان بالا برود، ضرر و زیان و شمار پرونده‌های ناشی از آنها هم در این حوزه کاسته می‌شود.
فرهاد شهبازوار، وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای مرکز با اشاره به اینکه در حوزه کلاهبرداری‌های مربوط به نقل و انتقال املاک، قدرت مانور قانون در محدوده خاصی است، به «ایران» می‌گوید: نمی‌توان انتظار داشت که صددرصد کلاهبرداری‌ها توسط ورود قانون از بین روند اما قانون می‌تواند تا اندازه قابل ملاحظه‌ای تأثیرگذار باشد. در واقع جرم، یک موجود زنده در جامعه است و با توجه، به کارگیری تمهیدات و انجام راهکارهای حقوقی، می‌توانیم از تشکیل پرونده‌های کلاهبرداری در خصوص املاک جلوگیری به عمل آوریم.
وی ادامه می‌دهد: در زمینه خرید ملک چند مورد قطعاً باید رعایت شوند، ابتدا بررسی سند ملک، سپس بررسی مدارک فروشنده، همچنین رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد و بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری درمورد محل ملک. بی‌شک با بررسی سند ملک، به اطلاعات بسیار مفیدی در خصوص ملک می‌توان دست پیدا کرد. بخش عمده‌ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک وجود دارد و با مطالعه دقیق اطلاعات اولیه مفیدی به دست خواهد آمد، به عنوان نمونه کلید پی بردن به تمام شبهات در سند ملک وجود دارد و با کمک مطالعه سند ملک، محقق می‌شود. از جمله مواردی که در این خصوص وجود دارد، می‌توان به موقوفی بودن ملک، در رهن بودن ملک، ورثه‌ای بودن ملک و پیشگیری از فروش مال غیر اشاره کرد که از کلاهبرداری جلوگیری می‌کند.
توجه به قوانین پیش فروش آپارتمان‌ها برای جلوگیری از کلاهبرداری‌ها در حوزه مسکن
در بسیاری پیش فروش‌ها بحث کلاهبرداری اولین فکری است که به ذهن خطور می‌کند، سالیان سال است که آمار بالایی از مردم در موارد پیش فروش آپارتمان متضرر شده و همه دارایی خود را از دست داده‌اند.
به گفته شهبازوار، چنانچه متعاملان مبایعه نامه‌ای را منعقد می‌کنند، باید جزئیات معامله، دقیقاً و مجزا و آشکارا تصریح و قید شود. مواردی مانند جزئیات قرارداد، متراژ، آدرس ملک، شیوه نقل و انتقال سند که به چه طریقی باشد و در چه تاریخ و در چه توالی باشد. شیوه پرداخت هزینه‌ها بین متعاملان یعنی خریدار و فروشنده نیز باید مشخص باشد. بررسی اسناد مالکیت بین طرفین که توسط مشاور املاک هم می‌تواند صورت بگیرد. آزاد بودن ملک، یعنی ملک در رهن نباشد که در اصطلاح حقوقی به آن ملک طلق گفته می‌شود، نیز الزامی است. اگر خریدار از فروشنده وکالتی می‌گیرد، وکالت فک رهن هم اخذ کند. برای عدم انجام تعهدات، طرفین باید ضمانت بگذارند، خسارت تأخیر تأدیه، جریمه دیرکرد و جریمه عدم تحویل همگی باید قید شوند و در مبایعه نامه تصریح شوند.
او در ادامه اضافه می‌کند: تا آنجایی که می‌شود، طرفین باید شاهد بگیرند، بهتر است حداقل دو شاهد داشته باشند و امضا و اثر انگشت آنها هم موجود باشد. ریز و شرح معامله به تفکیک باید قید شود. وجود مشاوران املاکی که پروانه کسب معتبر از اتحادیه مشاوران املاک دارند، در این مورد توصیه می‌شود علاوه بر آن می‌توانند با وکیل خود به مشاور املاک مراجعه کنند و اسناد را رؤیت کنند.
او با بیان این نکته که مشاوران املاک هم در این حوزه وظایفی بر عهده دارند، توضیح می‌دهد: مشاوران املاک باید سند مالکیت را بررسی کنند و اصالت اسناد و هویت متعاملان را شناسایی و اوراق هویتی آنها را چک کنند.
این حقوقدان به قانون پیش فروش آپارتمان‌ها هم رجوع کرده و می‌گوید: در خصوص بحث پیش فروش‌ها، ما قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 را نیز داریم، به این‌گونه که در هر قراردادی با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین به عنوان پیش فروشنده، مبادرت به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی کند و آن را در قالب پیش فروش به طرف دیگر قرارداد که همان پیش خریدار ساختمان است، واگذار کند، یکسری وظایفی را به موجب قانون بر عهده دارد. سرمایه گذاران نیز در این قبیل قراردادها مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به آپارتمان‌های پیش فروش مورد نظر هستند. در قراردادهای پیش فروش، مواردی باید الزاماً قید شود، مانند اسم، مشخصات طرفین حقوقی یا حقیقی، پلاک ثبتی، مشخصات ثبتی، نشانی محل وقوع ملک، اوصاف و امکانات ساختمان از لحاظ طبقه، پارکینگ، توقفگاه، مشخصات فنی و معماری ساختمانی مانند مساحت کل، عرصه، زیربنا، تعداد طبقات، نوع مصالح، سیستم گرمایش و مواردی از این دست.
او در خصوص مسائل مالی پیش‌فروش‌ها می‌گوید: تعداد اقساط خریداران، شماره‌های قرض‌های اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی و زمان تحویل واحدهای ساختمانی پیش فروش، زمان تحویل سندهای رسمی انتقال، تعیین خسارت درباره عدم تعهدات سازنده یعنی همان پیش فروشنده، تضمین‌ها، نوع بیمه، تغییر قیمت، مشخصات مورد معامله و تعهداتی که پیش فروشنده دارد باید قید شوند تا فردی که مبادرت به خرید ملک می‌کند، یعنی پیش خریدار بتواند از پیش فروشنده مطالبه کند و آن فرد هم الزام دارد تا به تک تک این موارد پاسخ دهد و مطالبات را برآورده سازد. مضاف بر اینکه فرد پیش خریدار مطمئن می‌شود، سند مالکیت یا سند رسمی که پیش فروشنده ارائه کرده فقط به فروش ساختمان اختصاص دارد، نه مورد دیگری.
حالا اگر پیش فروشنده به تعهدات خود عمل نکند چه باید کرد؟ این وکیل دادگستری در پاسخ به سؤال مورد نظر، می‌گوید: در صورت انجام ندادن تعهدات در خصوص ساختمان‌های پیش فروش، جوانب حقوقی یا تضمین‌ها و خسارت‌هایی در نظر گرفته می‌شود، مانند اینکه به پیش خریدار خسارت‌هایی مانند اجرت‌المثل تعلق می‌گیرد. به نظر می‌رسد، دولت باید راهکاری را بیندیشد و با پله‌گذاری و تسهیل امور، مردم به سمت استفاده از سند رسمی در معاملات سوق پیدا کنند، در کنار این امر نیز چنانچه افرادی بخواهند به عنوان پیش فروشنده اقداماتی را انجام دهند، نسبت به ایشان تسهیلاتی ارائه شود و در مقابل مردم هم از تسهیلات بانکی مؤثر استفاده کنند تا در فرایند افزایش قیمت‌های مسکن مردم بتوانند زودتر صاحب خانه شوند.
ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی یک سوپاپ اطمینان است
با نگاهی به ساختمان‌هایی مانند آ اس پ یا شهرک اکباتان متوجه می‌شوید که این ساختمان‌ها توسط افراد توانمندی ساخته شده‌اند که با گذشت سالیان دراز هنوز مورد استفاده هستند.
به اعتقاد شهبازوار، به نظر می‌رسد در چنین ساختمان‌هایی نکات فنی، شهرسازی و زندگی بهتر و روزآمد رعایت شده است که بعد از گذشت بیش از 40 سال هنوز این ساختمان‌ها مقاوم هستند و نشان از فنی‌سازی و مهندسی‌سازی دارد، در عین حال هم آحاد مردم و مسئولان در آن ساختمان‌ها زندگی می‌کنند. ما نباید به صرف ارائه آمار در خصوص پیش فروش ساختمان یا خانه‌دار کردن مردم دقت را فدای سرعت کنیم. با توجه به اینکه در کشوری زندگی می‌کنیم که زلزله‌خیز است، باید از مصالح ساختمان‌سازی مقاوم استفاده کرده و سعی شود بهترین‌ها برای مردم تولید شود و همچنین بالاترین سطح خدمات به ایشان ارائه شود. اینها، مواردی است که به نظر می‌آید، می‌تواند افراد را در مدار قانونی پیش فروش ساختمان قرار دهد، شهروندان باید همه موارد را رعایت کنند و قاعدتاً اگر دولت هم تسهیل کننده امور باشد، می‌توان گام‌های مثبت را در جهت خانه دار شدن مردم برداشت.
همان طور که گفته شد، یکی از مزایای قانون پیش فروش ساختمان این است که قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفتر اسناد رسمی با درج سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت توسط سردفتر انجام شود و این کار سوپاپ اطمینانی برای خریدار و فروشنده به حساب می‌آید. البته بویژه برای خریدار؛ شهبازوار در این زمینه توضیح می‌دهد: حتی قانون این تمهید را هم اندیشیده که فروشنده قبل از انجام هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش و درج در روزنامه و مطبوعات باید مجوز انتشار آگهی را هم از مراجع ذیصلاح اخذ کند، یعنی این گونه نیست که اگر شخصی بخواهد مبادرت به پیش فروش آپارتمان کند، اگر بخواهد جایی تبلیغ کند یا آگهی دهد، زیر نظر قانون نباشد، باید همه مجوزها را داشته باشد تا بتواند آگهی کند. حتی عدم اخذ مجوز برای پیش فروشنده دارای پیامدهای منفی کیفری هم هست و جزای نقدی و حبس را به دنبال خواهد داشت. سازنده‌های بزرگ و انبوه‌سازانی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا درج و نشر آگهی کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی محکوم می‌شوند، ضمناً مشاوران املاک هم پس از انجام مذاکره در مورد پیش فروش آپارتمان باید طرفین را به دفاتر اسناد رسمی برای انجام معامله رسمی و پیش‌فروش رهنمون کنند.
لزوم حضور وکیل هنگام عقد قرارداد خرید ملک
اگر متعاملان، یعنی خریدار و فروشنده هنگام انجام معامله وکیل داشته باشند، قطعاً با آرامش خاطر بیشتری می‌توانند پیش بروند.
به گفته این حقوقدان، از آنجایی که وکیل، به قانون آگاهی دارد، می‌تواند اصول اسناد طرفین را بررسی کند و شرایط انعقاد قرارداد و تخلفات و جرایم احتمالی در آینده را به طرفین تذکر دهد و آنها را از انجام برخی کارها بازدارد یا اینکه ایشان را به انجام برخی امور تشویق کند و این نکته را به طرفین گوشزد کند که انجام ندادن تعهدات می‌تواند برای آنها تبعات حقوقی و کیفری داشته باشد. از طرف دیگر حضور وکیل باعث می‌شود، معاملات مردم در مدار قانونی قرار گیرد و حفظ شود و حقوق مالکانه افراد به رسمیت شناخته شود، همچنین در صورت تخلف احتمالی کسی که تعهدی به ضرر او شده در حمایت و زیر چتر قانون قرار گیرد. از دیگر سو حضور وکیل در فرایند معاملات طرفین تا اندازه زیادی می‌تواند از ورود پرونده‌های کثیر و پرشاکی و به اصطلاح پرخوانده و خواهان جلوگیری کند و چه بسا از تشکیل پرونده‌های واهی و غیرواقعی در دادگستری جلوگیری کند. بحث دیگری که در این باره مطرح می‌شود این است که مطابق با قانون حقوق شهروندی، وکیل موظف به آموزش به آحاد جامعه در حین معامله و تعامل با دیگران دارد و شهروندان با گفتار و رفتار و آموزش درست بی‌شک می‌توانند معامله درستی را داشته باشند.
بررسی موقوفی بودن ملک
یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را بخرید، شما فقط مالک اعیان یعنی همان بنای ساخته شده، هستید و مالکیت عرصه یعنی زمین، متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید. بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به دو روش متوجه شوید، ابتدا مطالعه جلد سند که چنانچه ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است و پس از آن مطالعه داخل سند. برای املاکی که موقوفی نیستند یعنی املاکی که شخصی هستند، داخل سند شش دانگ عرصه و اعیان قید شده است، اما در سند ملک موقوفی تنها شش‌دانگ اعیان نوشته شده است.
بررسی در رهن بودن سند ملک
برای تشخیص این نکته که ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
شرایط و نحوه پرداخت را در قولنامه ذکر کنید
معمولاً در خصوص خرید ملک، تمام مبلغ یا به اصطلاح ثمن معامله به صورت یکجا پرداخت نمی‌شود و تحت شرایطی در چند مرحله انجام می‌شود. به عنوان نمونه یک سوم زمان امضای مبایعه نامه، یک سوم پس از مدت زمانی که مورد توافق طرفین باشد و یک سوم آخر هم در زمان تنظیم سند، پرداخت می‌شود. به همین ترتیب ممکن است پرداخت به صورت نقد یا چکی انجام شود. در همان ابتدا با هدف جلوگیری از بروز اختلاف یا مشکلات حقوقی، باید شرایط پرداخت و همچنین نحوه پرداخت به دقت در قولنامه ذکر شود. این مراحل عبارتند از: کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت می‌شود، پرداخت هر مرحله باید تا چه تاریخی انجام شود. چه مبلغی در هر مرحله باید پرداخت شود، روش پرداخت هر مرحله به چه صورت است؟ نقدی است یا توسط چک پرداخت می‌شود و اگر پرداخت به صورت چکی است، شماره چک یا چک‌های مورد نظر باید در قولنامه نوشته شود.