متأسفانه برخي فکر مي‌کنند تمام کاهش قدرت خريد مردم ناشي از تورم است که اين اصلا درست نيست و تورم تنها يکي از عوامل است؛ بنابراين تا زماني که رشد اقتصادي کشور به صورت پايدار (حداقل پنج سال) بالاي 5 يا 6 درصد قرار نگيرد، مشکلات داخل مسکن قابل حل نخواهد بود.»
بعد از رأي اعتماد مجلس به مهرداد بذرپاش براي حضور در وزارت مسکن و شهرسازي، برخي فعالان اين حوزه خواهان آن شدند که اقدامات جديدي در دستور کار اين وزارتخانه قرار بگيرد تا بلکه بازار مسکن يک آرامش نسبي را تجربه کنند. تعيين استراتژي صحيح براي ساخت‌وساز، کاهش مداخلات دولت در حوزه اقتصادي، چاره‌انديشي براي آشفته‌بازار مصالح ساختماني، ثبات اقتصادي و تثبيت قيمت‌ها از جمله پيشنهادات اين فعالان به وزير جديد بود از سوي ديگر با بالا گرفتن مشکلات گاز در کشور، دبير انجمن سيمان اعلام کرد که گاز بيش از 50 کارخانه سيمان به صورت تقريبي قطع شده است و از سوي ديگر برق واحدهاي توليدي نيز به تدريج دچار محدوديت شده‌اند. همين مساله کافي بود که گمانه زني افزايش قيمت سيمان بر سر زبان‌ها بيفتاد. البته که کانال نوردي متوالي دلار هم که مزيد بر علت شده است. حال پرسش اينکه اين روزها در بازار مسکن چه خبر است و چه مشکلاتي در اين بازار قابل مشاهده است؟
اين روزها در بازار مسکن چه خبر است؟
محمود اولاد تحليلگر بازار مسکن گفت: تعطيلي کارخانه‌هاي سيمان قطعا منجر به کاهش محصولاتشان مي‌شود و در نهايت بر قيمت‌هاي تمام شده ساختمان هم تاثير مي‌گذارد. ولي اينکه بخواهيم مشخصا بگوييم به چه ميزان بر قيمت مسکن تاثير مي‌گذارد، مساله جداگانه است. زيرا به‌طور کلي فاکتورهايي که الان براي ارزش‌گذاري روي مسکن در تحليل بازار مورد سنجش قرار مي‌گيرد با آنچه که بايد مورد توجه قرار بگيرد، متفاوت است. در واقع مبناي سنجش براي ارزيابي قيمت مسکن، ارزش واحد مسکوني همگن است. درسته که يک واحد کاملا همگن وجود ندارد، اما به عنوان مثال مي‌توان ارزش يک واحد 100 متري را در گذر زمان در مناطق و شهرهاي مختلف مبنا قرار داد و مقايسه کرد. وي ادامه داد: وقتي بر اساس معاملات انجام شده، قيمت‌ها را بررسي مي‌کنند، چون تفکيک قائل نمي‌شوند و ممکن است مسکن 20 ساله هم در آنها وجود داشته باشد يا واحدها از نظر متراژ و مصالح ساختماني با يکديگر متفاوت باشند، نتيجه حاصله درست و دقيق نخواهد بود. زيرا اصلا همگني در آنها وجود ندارد. به عنوان مثال فرض کنيد طي يک ماه تمام خانه‌هايي که خريد و فروش مي‌شوند نوساز باشند و ماه ديگر همه 20 سال ساخت باشند. خب اين منجر به آن مي‌شود که ما شاهد افت قيمت باشيم؛ لذا روش‌هايي که با آنها بازار را رصد مي‌کنند، غلط است.
بازار مسکن درباره حال و روز اقتصاد ايران چه مي‌گويد؟
او تصريح کرد: لذا اتفاقي که در بازار مصالح رخ داده يا رخ خواهد داد و آن افزايش قيمت‌ها و به تبع آن افزايش قيمت ساختمان است، منجر به اين خواهد شد که تقاضا براي واحدهاي نوساز کاهش و براي واحدهاي قديمي يا واحدهايي که مصالح ارزان‌تر ساخته شده‌اند، افزايش پيدا کند. زيرا مشخصا مسکن يک کالاي ضروري است، ميزان تقاضا با افزايش قيمت همزمان کاهش چشمگيري پيدا نمي‌کند. زيرا به نوعي «کم‌کشش» محسوب مي‌شود، اما با اتفاقات اخير، واحدهايي که نوساز هستند و در آنها از مصالح بهتر استفاده شده، از بازار رسمي خارج و وارد بازار غيررسمي مي‌شوند. در کنار اين، معاملات از مناطق بالا به مناطق پايين و از مناطق پايين به حاشيه‌ها و مناطق دورتر منتقل مي‌شود. اولادي افزود: از طرف ديگر ممکن است برخي تحليل‌شان اين باشد که در پي افزايش قيمت مصالح، عرضه کاهش پيدا مي‌کند، اما اين هم نمي‌تواند تاثير زيادي در بازار مسکن داشته باشد. زيرا در اين حالت سازنده و فروشنده تمرکز خود را معطوف به تغيير فرم املاک مي‌کند. به اين معني که در چنين شرايطي اگر قبلا تمرکزشان روي ساخت و فروش واحدهاي 100 متري و 150 متري در بالاي شهر بود، حالا به سراغ واحدهاي زير 100 متري در مناطق پايين‌تر مي‌روند. يا به سراغ مناطقي مي‌روند که هنوز قيمت‌ها پايين‌تر است و کمتر کيفيت مصالح مدنظرشان است؛ بنابراين تغيير در قيمت مصالح خيلي روي بازار تاثير نخواهد داشت و عوامل و متغيرها و پيچيدگي‌هايي وجود دارند که با استفاده از آن مي‌توانند بازار را مديريت کنند.
مشکلات بازار مسکن از داخل بازار قابل حل نيست
وي در خصوص نامه‌نگاري برخي سازندگان با وزير جديد مسکن و شهرسازي عنوان کرد: «من بارها به اين مساله اشاره کرده‌ام که آنچه بازار مسکن رخ مي‌دهد اصلا در اختيارات و توان وزارتخانه نيست. يعني مي‌خواهم بگويم که مشکلات بازار مسکن از داخل بازار قابل حل نيست. زيرا اصلا مشکل اين بازار از داخل بخش مسکن ايجاد نشده است. مشکل اين بازار به اقتصاد کلان کشور ربط دارد. زيرا رشد اقتصادي ما منفي است و ما 10 سال را با رشد اقتصادي متوسط صفر سپري کرديم. در اين شرايط درآمد سرانه هم کم مي‌شود و در نهايت منجر به کاهش قدرت خريد مردم مي‌شود؛ بنابراين قدرت خريد مردم از اين محل کم شده نه به دليل افزايش قيمت مسکن. اما متأسفانه برخي فکر مي‌کنند تمام کاهش قدرت خريد مردم ناشي از تورم است که اين اصلا درست نيست و تورم تنها يکي از عوامل است؛ بنابراين تا زماني که رشد اقتصادي کشور به صورت پايدار (حداقل پنج سال) بالاي 5 يا 6 درصد قرار نگيرد، مشکلات داخل مسکن قابل حل نخواهد بود.»اين کارشناس حوزه بازار مسکن افزود: مشکل ديگر مسکن در شهرسازي است. شهرسازي با ضوابط و مقرراتي که دارد و سرانه‌ها و استانداردهايي که براي ساختمان‌ها و معابر تعيين مي‌کند، با قدرت خريد مردم همخواني ندارد. اگر به زبان ساده‌تر بخواهم توضيح بدهم، آنچه گفتم به اين معني است که يک خانواده را فرض کنيد که يک زماني وضع مالي‌شان خيلي خوب بود و يک سبک زندگي و استانداردهايي براي خودشان داشتند. مثلا هفته‌اي سه بار سينما بروند و سه بار رستوران خوب بروند و هر ماه مسافرت کنند و... حالا فرض کنيد بعد مدتي درآمد اين خانواده نصف شود. ديگر نمي‌توانند همان استانداردها را دنبال کنند. بايد تغييراتي ايجاد کنند تا دخل و خرجشان با هم همخواني داشته باشد. شهرسازي ما هم همين مشکل را در استانداردها دارد که باعث مي‌شود قيمت زمين آمادهسازي شده که داراي خدمات هستند، افزايش پيدا کند.
او تاکيد کرد: شهرسازي اين هزينه‌ها را همچنان با همان استانداردها و قيمت‌ها ارائه مي‌کند. يعني با وجود اينکه شرايط اقتصادي کشور و مردم نابسامان است آنها همچنان با همان فرمان گذشته و هزينه‌هاي قبل ادامه مي‌دهند. خب معلوم است که مردم توان خريد نخواهند داشت. از طرف ديگر با محدوديت‌هاي عمودي افقي که لحاظ کرده، باعث شده عملا توسعه شهري ما قفل شود و اين روي قيمت مسکن تاثير گذاشته است؛ بنابراين آنچه در اين بازار در حال وقوع است يا قبلا رخ داده ربطي به داخل بازار ندارد. وي افزود: الان همين ماجراي 4 ميليون خانه که دولت وعده داده است را در نظر بگيريد. درست است که تعداد زيادي ثبت نام کردند، اما وقتي صحبت از اين مي‌شود که پرداختي‌ها را آغاز کنند، مانند الان 200 هزار نفر هم بيشتر نمي‌توانند 40 ميليون پرداخت کنند. ضمن اينکه بايد هرچند ماه هم همين اندازه پرداختي داشته باشند. مي‌خواهم بگويم که حتي اگر نياز در بازار باشد و عرضه هم بر اساس آن انجام شود، اما اين نياز تبديل به تقاضا در بازار نمي‌شود. زيرا همان‌طور که عرض کردم اقتصاد کلان کشور اجازه اين را نمي‌دهد تا نياز تبديل به تقاضا شود. واقعيت اين است که اقتصاد کشورمان کوچک و همين باعث فقيرتر شدن مردم شده است لذا مشخصا اين مشکلات در بازار مسکن از توان و حوزه وزارتخانه خارج است. آنها که نمي‌توانند قدرت خريد را افزايش دهند.»
مشکلات اقتصاد ايران
به گزارش فرارو، اين اقتصاددان ادامه داد: متأسفانه اقتصاد ايران به مشکلات جدي مواجه شده است. الان فقط مساله تورم در بازار مسکن که مطرح نيست. شما ببينيد از يک طرف مسکن است از طرف ديگر گاز کشور به مشکل خورده است و ما الان به همان اندازه که توليد مي‌کنيم و مصرف هم مي‌کنيم. حتي بعضي مواقع بيشتر از ميزان توليد گاز در ايران، مصرف مي‌شود. در بازار نفت هم شرايط از همين قرار است. مي‌گويند که 3. 5 ميليون بشکه توليد مي‌شود، اما سه ميليون از آن مصرف داخلي مي‌شود. واقعيت اين است که با اين شرايط حتي اگر برجامي هم وجود داشته باشد و تحريم‌ها برداشته شود و بخواهيم صادر کنيم، ظرفيت توليد نداريم. به قول آقاي وزير بايد الان حدود 250 ميليارد دلار سرمايه‌گذاري انجام شود که ما تبديل به وارد کنند نفت و گاز نشويم. اولادي در پايان تاکيد کرد: حالا اگر نتوانيم سرمايه‌گذار پيدا کنيم دير يا زود وارد کننده مي‌شويم. براي واردات ما نياز به ارز داريم، چه چيزي صادر مي‌کنيم که ارز به دست بياوريم؟ اين دقيقا يک بن‌بست اقتصادي است که تنها راه حلش در سياست است.