بر اساس آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی، افزایش قیمت هر واحد مسکونی در ماه گذشته بیش از 3 میلیون تومان اعلام شده است در حالی که به گفته کارشناسان به دلیل کاهش قدرت خرید حجم معاملات افزایشی نبوده و مشخص نیست دلیل افزایش قیمت‌های افسارگسیخته ماه‌های اخیر از کجا نشأت می‌گیرد.
هر چند کارشناسان بازار معتقدند ارتباط تنگاتنگ بازار ارز، طلا و مسکن باعث می‌شود رشد قیمت بازار مسکن با وجود خواب این بازار در فصل سرد سال به وقوع بپیوندد و خریداران و مستاجران امیدوارانه چشم به کاهش نرخ ارز یا نهایی شدن برجام برای آرامش بازار داشته باشند، هر چند در این میان بازهم امیدی به تحقق وعده ساخت 4 میلیون واحد مسکونی دولت که به گفته بذرپاش وزیر جدید وزارت مسکن برای تحقق آن نیاز به بودجه یکسال دولت است.
دلایل شوک به بازار مسکن
محمدعلی سلمانیان، کارشناس مسکن در این خصوص به «آرمان ملی» گفت: رکود بازار مسکن و فاصله‌ای که بین عرضه و تقاضا رخ داده باعث افزایش قیمت شوک‌آور بازار مسکن شده است، هر چند نبود ساخت و ساز در بخش دولتی و خصوصی طی سالیان اخیر باعث برهم خوردن عرضه و تقاضا در این بین شده و به افزایش قیمت مسکن منتهی شده است؛ این در حالی است که دولت طی مدت وزارت رستم قاسمی، وزیر سابق وزارت مسکن وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال را داده بود و عدم تحقق این قول برای مردم و همچنین برای کشور نگرانی‌هایی ایجاد کرده است.
او افزود: محقق نشدن اهداف پیش‌بینی شده در حوزه مسکن و نبود بستر مناسب برای تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن باعث شد تا قانون جهش تولید مسکن نیز عملیاتی نشود و در نتیجه به افزایش قیمت سرسام‌آور مسکن و اجاره بها منتهی شود لذا بنابر آنچه که مشهود است این معضل به زودی حل نخواهد شد و گمان نمی‌رود که با آمدن بذرپاش هم نیز تغییر محسوسی در این زمینه رخ دهد. سلمانیان ادامه داد: نوسانات قیمت ارز نیز از جمله دیگر عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن است که باعث شده تا این بازار با شوک قیمتی مواجه شود و این اثرگذاری در بخش مسکن بسیار سریع‌تر از دیگر حوزه‌ها خود را نشان داده است، همچنین به دلیل نبود نقدینگی بین مردم حجم معاملات از رشد چندانی برخوردار نبوده است و افزایش قیمت مسکن به شکل عجیبی رشد داشته است.
کشش بازار برای افزایش قیمت مسکن؟
این کارشناس اضافه کرد: قیمت مسکن طی چند سال اخیر همواره افزایشی بوده است اما بر اساس بررسی‌های صورت گرفته طی یک سال اخیر قیمت مسکن 2 تا 3 برابر متوسط افزایش قیمت رشد داشته است که البته بر اساس روند افزایشی معاملات مسکن در فصل سرد سال پیش‌بینی می‌شود احتمالاً حجم معاملات در چند ماه آینده افزایشی شود، چرا که همواره متقاضیان واقعی و موثر در بازار با نگرانی از رشد بیشتر قیمت ملک و جاماندن از دایره خرید و افزایش نرخ تورم آنها را به پای معاملات کشانده است البته به نظر می‌رسد که بازار دیگر کشش بیشتری برای گرانتر شدن قیمت مسکن نداشته باشد.
سلمانیان افزایش قیمت مصالح ساختمانی را یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت ملک دانست و افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده تا فعالان در صنعت ساختمان سازی نتوانند تصمیم درستی برای به کارگرفتن مصالح ساختمانی با میانگین قیمت‌های مختلف بگیرند و علاوه بر این افزایش قیمت مصالح ساختمانی منجر به توقف ساخت و ساز شده و به این ترتیب به موج افزایش قیمت مسکن افزوده شده است. او بیان کرد: فعالان صنعت ساختمان بیشتر در انتظار به نتیجه رسیدن برجام و یا کاهش قیمت ارز هستند تا این بازار اندکی به آرامش برسد و بازار مسکن نیز رونق گیرد و در صورت مشاهده بهبود در این حوزه شاخص‌های تورمی نیز اصلاح خواهد شد و می‌توان به رشد و توسعه اقتصادی نیز امید داشت، چراکه آرامش بازار مسکن در ارتباط تنگاتنگی با اقتصاد کلان است از یکدیگر تبعیت می‌کنند و تا زمانی که نرخ تورم رشد می‌کند مسکن نیز روندی صعودی خواهد داشت، اما قطعا به دلیل افت شدید قدرت خرید مسکن نمی‌توان انتظار داشت که افزایش قیمت مسکن همانند برخی کالاها که تا ۴۰۰ درصد هم رشد داشته است، رشد کند.
این کارشناس ادامه داد: نرخ دلار نیز در چند روز گذشته رشد داشته است و هنوز برخی از متقاضیان و سرمایه‌گذاران در ورود به این بازار تردید دارند بنابراین اگر نرخ ارز رشد کند مطمئنا در آینده نیز انواع اقلام ساختمانی رشد خواهند کرد اما چون قدرت خرید پایین است بدون شک معامله مسکن نیز افت خواهد کرد. سلمانیان بیان کرد: بیشتر خریداران مسکن برای اینکه مسکن را کالایی پایدار به لحاظ سرمایه‌گذاری می‌دانند به این بازار اعتماد کرده‌اند و اقدام به خرید مسکن می‌کنند و اگر بازاری را این روزها بخواهید به متقاضیان سرمایه‌گذاری پیشنهاد دهید بدون شک بازار مسکن است، چراکه تنها بازاری که باقی می‌ماند مسکن است که در اسفندماه پارسال و اردیبهشت امسال مقداری سرمایه‌ها را به سمت خود جذب کرد و عاقبت آن‌را می‌بینید که بانک مرکزی اعلام می‌کند که قیمت مسکن رشد کرده است.
چه کسی از رکود بازار مسکن منتفع می‌شود؟
سید محمد مرتضوی، رئیس کانون انبوه سازان معتقد است: اگر تصور می‌کنیم رکود مسکن شاید در بازار معاملات تاثیر مثبت داشته باشد اشتباه می‌کنیم. ممکن است در دوران رکود عده‌ای از سازندگان و فروشندگان به دلیل اینکه ضرورت‌هایی برای تامین مالی دارند محصول خود را با قیمت پایین‌تر عرضه کنند ولی معاملات آنقدر کوچک و منقبض می‌شود که اثر قابل توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرفی نمی‌گذارد. او براین باور است: رکود تاثیرات مخربی بر عدم تعادل در بازار مسکن خواهد داشت زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق‌تر و جبران آن را ناممکن می‌کند که در آینده می‌تواند به افزایش قیمت بینجامد پس اگر تصور کنیم رکود مسکن شاید در بازار معاملات تاثیر مثبت داشته باشد اشتباه است و ممکن است در دوران رکود عده‌ای از سازندگان و فروشندگان به دلیل اینکه ضرورت‌هایی برای تامین مالی دارند محصول خود را با قیمت پایین‌تر عرضه کنند ولی معاملات آنقدر منقبض خواهد شد که اثر قابل توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرفی نمی‌گذارد.
او افزود: عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند اما افت ساخت و ساز و کاهش معاملات، عدم تعادل در بازار مسکن را عمیق‌تر می‌کند و در رکود همیشه بی‌انگیزگی و خروج سرمایه‌گذاران از تولید مسکن به نحو قابل توجه و وسیعی اتفاق خواهد افتاد. رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان بیان کرد: اگر قرار باشد سالیانه۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این دچار عقب‌ماندگی در پاسخگویی به تقاضا نشویم رکود باعث می‌شود از این هدف دورتر شویم و هر ساله تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز بیشتر از گذشته خواهد شد بنابراین اگر به یک بازار قابل قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم خلأهایی که در شرایط رکود ایجاد شده بعضا غیرقابل جبران است و برنامه‌های آتی را هم مختل می‌کند. مرتضوی با بیان اینکه رکود مسکن به این معنی نیست که قیمت افزایش پیدا نمی‌کند، گفت: در شرایط فعلی قیمت نهاده‌های ساختمانی و خدمات مرتبط با بخش مسکن از جمله صدور مجوزها و دستمزدها با افزایش مواجه شده است. بنابراین رکود را نمی‌توان عاملی برای توقف یا کاهش قیمت مسکن تصور کنیم.
طرح نهضت ملی مسکن
او وضعیت فعلی ساخت و ساز را نامناسب دانست و افزود: تولید مسکن هر ماهه در حال کاهش است و در هفته‌های اخیر هم با افزایش قیمت سیمان، یونولیت، دستمزد بی‌میلی سازندگان برای اجرای پروژه‌ها را در پی دارد. سیمان از پاکتی ۵۰ هزار تومان به حدود 80 هزار تومان رسیده و قیمت یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. رئیس کانون انبوه‌سازان تاکید کرد: برخلاف پیش‌بینی برخی کارشناسان که چون در رکود هستیم نباید افزایش قیمت داشته باشیم ولی باز هم در بازار معاملات، قیمت‌های پیشنهادی مقداری بالاتر رفته است.
مرتضوی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی حمایت لازم را از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام نمی‌دهد گفت: در طرح نهضت ملی مسکن با ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده و قفل شدن تسهیلات بانکی مواجهیم که این مساله انگیزه سازندگان و پیمانکاران این طرح را کاهش داده است. او اضافه کرد: حتی بانک مسکن هم منابع مالی قابل توجهی برای حمایت از تولید مسکن ندارد و به نوعی سازندگان را جواب کرده است و واقعیت این است که طرح نهضت ملی، تناسبی با مقیاس ۴ میلیون واحد ندارد. رئیس کانون انبوه‌سازان ابراز امیدواری کرد تا وزارت راه و شهرسازی بدنه تخصصی خود را در حوزه مسکن ترمیم کند و یک نگاه تخصصی و کارشناسانه مبتنی بر طرح‌های بالادستی و تعریف مجدد طرح جامع مسکن، جایگزین سیاست‌های دستوری و غیراجرایی شود.