وام مسکن مهم‌ترین ابزار برای خرید ملک در دنیا است. چیزی که نظام بانکی ایران در آن ضعفی جدی دارد.
فردای اقتصاد: مسکن تنها کلاس دارایی محسوب می‌شود که به طور مستقیم با معیشت مردم هم در ارتباط است. این اجبار به داشتن یک سرپناه مهم باعث شده تا خرید مسکن در کل دنیا از اهمیتی بالا برخوردار باشد. اهمیتی که در کشور ما با توجه به حباب ساختاری قیمت مسکن و همچنین سهم هزینه مسکن از سبد مخارج خانوار دو چندان است. در چنین شرایطی اصلی‌ترین ابزار برای کمک به خرید ملک وام مسکن است. وام‌هایی عمدتا بلندمدت که در بسیاری از کشورها تا ۱۰۰ درصد مبلغ مسکن را پوشش می‌دهد. اما از این نظر در اقتصاد ایران ضعف‌هایی جدی وجود دارد و هم انواع وام مسکن محدود است و هم مبلغ آن معمولا ناچیز است. در چنین شرایطی اما چند وام مسکن در کشور وجود دارد؟ کدام یک به‌صرفه‌تر است؟
ویژگی‌های وام مسکن خوب چیست؟
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک وام نخست میزان پوشش مبلغ تسهیلات از کل قیمت یک خانه است. عامل بعدی اقساط آن است که هر قسط چقدر است و تا چه مدتی باید قسط وام مسکن داد و آیا در توان دریافت‌کننده است یا عددی عجیب و غیرقابل پرداخت است. دیگر عامل مهم نرخ سود واقعی یک وام است.
وام ساخت مسکن در تهران و روستا
تهران تنها مرکز استانیست که جزو شهرهای مسکن ملی نیست. از طرفی دیگر قرار نیست در روستاها هم مسکن ملی ساخته شود. اما دولت برای این دو تسهیلات خاص دیگری در نظر گرفته است که برای ساخت مسکن در نظر گرفته شده است. طبق طرح نهضت ملی مسکن سازندگانی که در تهران و ۱۱ کلانشهر دیگر قصد داشته باشند از تکنولوژی‌های نوین در ساخت مسکن استفاده کنند به ازای هر واحد می‌توانند ۶۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند. اگر هم ساخت معمولی باشد و از فناوری جدیدی در ساخت استفاده نشود این عدد به ۴۵۰ میلیون تومان تقلیل می‌یابد. نرخ سود این وام‌ها ۱۸ درصد و بازپرداخت آن‌ها ۲۰ ساله است. به این ترتیب دریافت‌کننده وام ۶۰۰ میلیون تومانی ساخت مسکن در تهران باید تا ۲۰ سال ماهانه حدود ۹.۳ میلیون تومان اقساط پرداخت کند.
وام ساخت مسکن روستایی هم اخیرا ابلاغ شد که برای روستاها و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر در نظر گرفته شده است. مبلغ این تسهیلات هم ۲۰۰ میلیون تومان و بازپرداخت آن ۲۰ ساله با نرخ سود تنها ۵ درصدی است. البته نرخ سود واقعی این وام بیشتر است اما قرار است برای کاهش فشار به روستایی‌ها برای بازپرداخت این وام مابه تفاوت نرخ سود ۵ درصدی با ۱۸ درصدی بانکی را صندوق ملی مسکن پرداخت کند. در چنین شرایطی اقساط ماهانه این وام حدود ۱.۳ میلیون تومان است که به نظر با قدرت بازپرداخت روستانشینان هماهنگ است.
وام‌هایی برای تشویق به فرزندآوری
یکی دیگر از تسهیلات تکلیفی که در سال‌های اخیر به بانک‌ها تحمیل شده، تسهیلات در راستای فرزندآوری است. دو نوع وام و تسهیلات برای این موضوع وجود دارد. بر اساس طرح نخست، دولت موظف است طبق طرح‌های هادی روستایی یا طرح‌های جامع شهری مصوب، در شهرهای کمتر از 500 هزار نفر زمین یا واحد مسکونی با حداکثر متراژ 200 متر در اختیار خانواده‌ها قرار دهد. برای ساکنان شهرهای بزرگ‌تر از 500 هزار نفر هم زمین یا ملک مسکونی با شرایط مقرر در آیین نامه بسته به اعلام ظرفیت توسط دولت مبنی بر وجود زمین یا واحد مسکونی به انتخاب پدر و در صورت فوت پدر، به انتخاب مادر اختصاص می‌یابد. این برای خانواده‌هایی است که ۳ یا بیشتر فرزند دارند و آخرین آن‌ها از آذر ۱۴۰۰ به بعد به دنیا آمده باشد.
دیگر تسهیلات اختصاصی برای فرزندآوری وام ۲۰۰ میلیون تومانی قرض‌الحسنه (بدون بهره) است که برای افرادیست که فرزند سوم آن‌ها بعد از سال ۹۹ متولد شده باشد. بازپرداخت این تسهیلات هم ۲۰ ساله است.
وام مسکن ۲ میلیارد تومانی جوانان
یکی از تسهیلات پرحاشیه مسکن وام ۲ میلیارد تومانی جوانان است. شرایط پرداخت این وام هم پرداخت ماهانه ۴۰۰ هزار تومان تا ۱۵ سال است و سپس بعد از این تاریخ در تهران ۲ میلیارد، مراکز استان ۱.۷ و سایر شهرها ۱.۴ میلیارد تومان است. نرخ بهره این وام هم ۹ درصد است. حواشی این وام هم مدت انتظار بسیار طولانی آن است. در اقتصاد بی‌ثبات و تورم زده‌ای مانند ایران کمتر کسی چنین سرمایه‌گذاری‌های بلندمدتی انجام می‌دهد. در صورتی که طی ۱۵ سال آتی متوسط تورم بازار مسکن سالی ۲۰ درصد باشد، ارزش ۲ میلیارد تومان در ۱۵ سال بعد به اندازه تنها ۵۰ میلیون تومان در حال حاضر است. یعنی حدود تنها یک متر خانه!
وام سامان؛ جذاب دست نیافتنی
حال می‌رسیم به وام‌های مخصوص خرید مسکن. در بین این وام‌ها که بسیار هم محدود هستند، وام خرید ملک بانک سامان بیشترین مبلغ را دارد. به طوری که این بانک ۱.۵ میلیارد تومان برای خرید مسکن وام می‌دهد و ۵۰۰ میلیون تومان هم وام جعاله یا همان بازسازی. یعنی در مجموع تا ۲ میلیارد تومان وام به شرط این که بیش از ۵۰ درصد مبلغ خانه نشود، می‌توان از این بانک دریافت کرد. هر چند این وام برای شهرهای بزرگی مانند تهران بسیار جذاب به نظر می‌رسد اما برای دریافت آن باید از هفت‌خوان رستم گذشت و برآورد کردن حداقل‌های مورد نیاز بانک چیزی شبیه یک شوخی است.
نرخ بهره اعلامی این وام ۱۸ درصد است و بازپرداخت آن هم ۵ ساله. البته با شرایطی مانند وثیقه بخشی از وام یا دریافت مبالغی جداگانه، نرخ بهره واقعی به حدود سالی ۲۵ درصد می‌رسد که عدد قابل توجهی است. این یعنی تا ۵ سال باید ماهانه نزدیک به ۶۰ میلیون تومان اقساط پرداخت کرد. برای اثبات این که متقاضی توان چنین بازپرداختی دارد هم به نوعی نشان دهد که مجموع درآمد ماهانه (حقوق، سود بانکی، اجاره خانه و...) بیش از ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان باشد. رقمی که به نظر می‌رسد شاید کمتر از یک درصد ایرانیان توان پرداخت آن را داشته باشند. به همین علت به نظر می‌رسد این وام هم چندان گره‌گشای مشکل متقاضیان مسکن نیست.
دریافت وام با خرید اوراق بانک مسکن
پرطرفدارترین و رایج‌ترین وام مسکن سیستم بانکی هم وام خرید مسکن بانک مسکن است. برای دریافت این وام یا باید مدتی پولتان را سپرده کنید و در ازای آن اوراق تسه دریافت کنید و یا اگر عجله دارید می‌توان این اوراق را از بورس خرید. مبلغ این وام بسته به محل زندگی متفاوت است. زوجین تهرانی تا ۴۰۰ میلیون تومان وام خرید و ۸۰ میلیون تومان جعاله که در مجموع می‌شود ۴۸۰ میلیون تومان می‌توانند دریافت کنند. این عدد برای مجردهای پایتخت به ۲۸۰ میلیون تومان کاهش می‌یابد. زوجین شهرهای بزرگ‌تر از ۲۰۰ هزار نفر مجموعا تا ۴۰۰ میلیون تومان و مجردها ۲۴۰ میلیون تومان وام می‌توانند دریافت کنند. مبلغ این وام در روستاها و شهرهای کوچک هم برای زوجین به ۳۲۰ و برای مجردها به ۲۰۰ میلیون تومان محدود می‌شود.
هر چند نرخ سود اعلامی این وام ۱۷.۵ درصد است اما با توجه به مبلغی که برای خرید تسه باید کنار گذاشت نرخ سود واقعی این وام به مراتب بیشتر می‌شود. با هر برگه تسه می‌توان ۵۰۰ هزار تومان وام دریافت کرد و طی روزهای اخیر هم قیمت تسه‌ها با صعودی چشمگیر به حدود ۱۱۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب برای دریافت وام ۴۸۰ میلیون تومانی باید ۹۶۰ برگه تسه خرید که مبلغ آن حدود ۱۰۵ میلیون تومان می‌شود. اگر هزینه سنگینی که برای این اوراق پرداخت می‌شود را در نظر بگیریم، نرخ سود واقعی این تسهیلات به بیش از ۲۴ درصد رسیده است. بازپرداخت وام ۴۰۰ میلیون تومانی ۲۰ ساله است و بازپرداخت وام جعاله ۵ ساله. به این ترتیب زوجین تهرانی که کل وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت می‌کنند باید تا ۵ سال ماهانه نزدیک به ۸.۷ میلیون تومان و سپس در ۱۵ سال بعدی ماهانه ۶.۷ میلیون تومان قسط پرداخت کرد. به نظر می‌رسد بازپرداخت این وام منطقی‌تر و در توان بخش عمده‌ای از جامعه است. اما مساله این است که بعد از خرید اوراق، به طور خالص تنها ۳۷۵ میلیون تومان وام برای متقاضای باقی می‌ماند. با توجه به قیمت مسکن در تهران یعنی با این وام تنها حدود ۸ متر خانه می‌توان خرید؛ یعنی فقط حدود یک دهم قیمت یک خانه متوسط.
برخی دیگر از بانک‌ها هم وام مسکن اعطا می کنند که البته تقریبا همگی این وام را به اسم وام جعاله می‌دهند و عمدتا مبالغی بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان دارد. دیگر وام خرید مسکن هم وام بانک ملی است که این وام را هم باید با خرید اوراق دریافت کرد. اما به علت مبلغ بسیار ناچیز این وام (۱۰۰ میلیون تومان) در این گزارش بررسی نشده است./ فردای اقتصاد