رشد سالانه قیمت مسکن تأثیر خود را در بازار اجاره گذاشته اما نکته مهم این است که متوسط قیمت اجاره بر اساس آمار رسمی از متوسط قیمت مسکن فراتر رفته است ،در حالی که زمستان گذشته قیمت یک متر واحد مسکونی نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن (سال 99) 24.8 درصد افزایش یافته اما متوسط قیمت اجاره در همین مدت 60.9 درصد رشد داشته است، یعنی بطور متوسط نرخ اجاره بها در یک مدت معین 36 درصد بیشتر از متوسط قیمت مسکن رشد دارد.
پیشی گرفتن قیمت اجاره از قیمت مسکن ناشی از افزایش تقاضای خانه اجاره‌ای است. تعداد مستأجران در سال های اخیر بیشتر شده ،چون توان مالی آنها برای خرید مسکن کفاف نداده است. قیمت مسکن در یک دهه گذشته تقریباً 8 برابرشده است. عوامل متعددی به‌صورت زنجیره‌ای وضعیت کنونی را در بازار مسکن به وجود آورده است. این عوامل در چند سال متوالی تأثیر منفی بر بازار مسکن گذاشته و در نهایت منجر به جهش‌های قیمت شده است. کاهش ساخت و عرضه مسکن، افزایش تورم عمومی، بی‌برنامگی برای بخش مسکن در چند سال، اجرا نشدن برنامه‌هایی مانند نوسازی بافت فرسوده و تکمیل بموقع واحدهای در حال ساخت مانند مسکن مهر، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و عواملی از این دست بازار مسکن را دچار التهاب کرده است. از سوی دیگر برنامه‌هایی که بر اساس قوانین بالادستی بخش مسکن، قرار بود برای ساماندهی بازار اجاره اجرا شود نیز به سرانجام نرسیده است. این عوامل دست به دست هم داده تا اکنون شاهد رشد بی‌رویه قیمت اجاره‌بها باشیم.
بررسی قیمت‌ها در بازار اجاره اما نکته مهم دیگری را به ما نشان می‌دهد و آن قیمت دوبرابری اجاره بهای واحدهای مسکونی در تهران نسبت به کل کشور است. بر اساس اطلاعات بازار مسکن در تهران و در کل کشور در زمستان گذشته که مرکز آمار آن را منتشر کرده است متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال 100 هزار تومان بوده است ،در حالی که متوسط قیمت در کل کشور با متراژ بالاتر برای هر متر مربع 36 هزار تومان کمتر از تهران است. در کل کشور متوسط اجاره‌بهای یک متر آپارتمان با متراژ متوسط 103 متر و عمر متوسط 15 سال 36 هزار و 800 تومان بوده است.
بنابراین تأثیر متوسط نرخ اجاره یک متر آپارتمان در تهران بر متوسط قیمت کل کشور اثر گذاشته و باعث رشد بیش از 60 درصدی قیمت اجاره مسکن در کشور شده است.
علاوه بر عوامل کلان اقتصادی و اجتماعی که تقاضا برای مسکن را در تهران افزایش داده، عامل مهم دیگر ساخت واحدهایی است که تقاضای مصرفی ندارد. با توجه به افزایش قیمت مسکن، بیشترین تقاضای مصرفی واحدهایی با متراژ 80 تا 60 متر و کمتر است اما آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد در مرداد امسال، در شرایطی که حدود ۶۵ درصد واحدهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران را آپارتمان‌های بالای ۱۰۰ متر تشکیل می‌دهند، سهم این خانه‌ها از معاملات قطعی فقط ۲۸ درصد است ،در حالی که رتبه اول معاملات قطعی به خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر تعلق دارد و آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر در جایگاه دوم است. بنابراین از یک طرف تولید مسکن کاهش یافته و از طرف دیگر واحدهای ساخته شده متناسب با تقاضا نیست و این واحدها معمولاً خالی می‌ماند و به قصد کسب سود معامله می‌شود.
مقایسه قیمت
در بازار مسکن و بر اساس اطلاعات اخذ شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران طی مرداد 1401 نسبت به ماه قبل 2.5 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 38 درصد افزایش را تجربه کرد. بررسی تحولات تورم ماهانه گروه خدمت بیانگر آن است که گروه «مسکن و خدمات ساختمانی» با 3 واحد درصد بیشترین سهم را در تورم ماهانه گروه خدمت (4.2 درصد) داشته است.
متوسط قیمت فروش هر آپارتمان معامله شده در زمستان١٤٠٠ از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهرتهران 36 میلیون تومان با میانگین مساحت ٨٦ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٣ سال بوده است که نسبت به فصل قبل 9.8 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 14.5درصد، افزایش داشته است.
در همین مدت متوسط قیمت فروش هر آپارتمان معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور 12 میلیون تومان با میانگین مساحت 1.7مترمربع و متوسط عمر بنای 13سال بوده است، که نسبت به فصل قبل، 8.8 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 24.8 درصد افزایش داشته است.
متوسط مبلغ اجاره ماهانه مترمربع آپارتمان معامله شده در زمستان ١٤٠٠ از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 100 هزار تومان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال بوده است که نسبت به فصل قبل 22.2 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٥٦.٦ درصد، افزایش داشته است.
متوسط مبلغ اجاره ماهانه مترمربع آپارتمان معامله شده در زمستان ١٤٠٠ از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور 36 هزار تومان با میانگین مساحت 103 مترمربع و متوسط عمر بنای 15 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 16.3 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 60.9 درصد افزایش داشته است.
بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 95، اکنون تخمین زده می‌شود 8 میلیون خانوار شهری در کشور مستأجر باشند. با بعد 3 نفری هر خانوار یعنی به طور متوسط 24 میلیون نفر در کشور مستأجر هستند. با توجه به افزایش نرخ اجاره بها، فشار زیادی از نظر مالی به مستأجران وارد می‌شود. از این رو دولت اصلاح رویه گذشته در بازار مسکن را در پیش گرفته است و ساخت مسکن، عرضه واحدهایی با متراژ متناسب توان مالی اقشار متقاضی و همچنین اجرای قانون اجاره‌داری و ساخت مسکن‌های انبوه به قصد اجاره یا اجاره به شرط تملیک را در دستور کار دارد. از سوی دیگر اخذ مالیات از مالکان واحدهای خالی نیز در جهت عرضه بیشتر واحدها به بازار اجاره اجرا می‌شود.
