مسکن از جمله امکانات اولیه ای است که هر انسان پس از شهرشینی به آن نیاز دارد. این نیاز اولیه پس از طی دوره رکود تورمی خود؛ در ماه‌های پایانی سال 96 با تحرک و افزایش قیمت مواجه شد. با افزایش قیمت تمایل به خرید و فروش آپارتمان افزایش پیدا کرد در همین راستا بازارهای موازی از جمله افزایش نرخ ارز و طلا، قیمت مسکن را دچار افزایشی ناگهانی کرد.
به گزارش ایران‌جیب از عصراقتصاد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و تورم موجود، قدرت خرید متقاضیان مسکن به کمترین سطح خود از سال 94 رسیده است اما وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن با تمام شرایط سختی که برای دریافت آن وجود دارد، اکنون در شهرهای بزرگی مانند تهران با متوسط قیمت هر مترمربع 7 میلیون تومان تنها کفاف خرید تقریبی 42 مترمربع از مسکن را می دهد.
در راستای کاهش قدرت خرید باید به این نکته نیز اشاره کرد که میزان عرضه و تقاضا در شرایط کنونی بازار مسکن نیز هماهنگی لازم را ندارند. به این معنی که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی متراژ پایین به دلیل کاهش قدرت خرید، افزایش یافته اما عمده فایل‌های پیشنهادی مربوط به آپارتمان‌های متراژ بالاست.
اتفاق‌ها و روندهای بوجود آمده در خرید و فروش ملک باعث شده تا وزارت راه و شهرسازی به همراه مجلس شورای اسلامی طرح‌هایی برای ثبات آن پیشنهاد کنند که از جمله آنها می توان به پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن در تهران به ۳۰۰ میلیون تومان و در شهرستان‌ها به ۱۵۰ میلیون تومان اشاره کرد.
در این راستا، سیدهادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس در این باره عنوان کرده است که احتمال اصلاح مقررات ارائه وام اوراق خرید مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی وجود دارد چراکه در شرایط کنونی میزان تقاضای افراد و زوجین برای خرید اوراق مسکن بسیار کاهش یافته که این موضوع دلایل متفاوتی دارد، از این رو محدود کردن شرایط ارائه وام به صلاح نیست.
به گفته وی زمان بازپرداخت تسهیلات یاد شده از ۲۰ تا ۹۰ سال خواهد شد تا جوانان به نحوی بهتری بتوانند اقساط خود را پرداخت کنند و همچنین حذف عمر بنا نیز برای تعلق گرفتن وام در نظر گرفته شده است چون در شرایط کنونی به بناهای بالای 15 سال، وام پرداخت نمی شود. قطعا میزان پرداختی اوراق مسکن باید به گونه ای باشد که با دریافت آن وام حدود 50 تا 70 درصد از هزینه خرید مسکن تأمین شود. از این رو به طور حتم افزایش سقف تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط می تواند به فرایند خرید و فروش مسکن رونق تازه ای بدهد.
وی با اشاره به بالا بودن قیمت خرید هر برگه اوراق مسکن، گفت: در شرایط کنونی افراد برای خرید وام اوراق مسکن 120 میلیونی باید حدود 15 میلیون تومان پرداخت کنند که این میزان پرداختی با توجه به شرایط و معیشت زوجین ناعادلانه نیست.
طبق نظر نمایندگان مجلس، این طرح در صورت اجرا مانع ورود دلالان و سوداگران می‌شود و تنها اجازه پرداخت به متقاضیان واقعی داده می‌شود. اکنون بالاترین رقم تسهیلات پرداختی به متقاضیان، وام ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین خانه اولی است که از طریق سپرده‌گذاری یک‌ساله انجام می‌شود.
بر اساس این گزارش در صورتی که اقساط را 20 ساله و با نرخ سود 12 درصد حساب کنیم هر متقاضی ماهانه به صورت میانگین باید 2 میلیون و 750 هزار تومان قسط پرداخت کند. پرداخت چنین اقساطی نیازمند درآمد ماهانه حداقلی 5 میلیون تومان است که در شرایط امروز به معنی حذف 5 دهک اول از این طرح خواهد بود.
همچنین اگر اقساط را 90 ساله در نظر بگیریم با فرض اینکه میانگین سنی فردی که قصد خرید خانه دارد 30 سال باشد بر اساس نرخ امید به زندگی 50 سال بیشتر عمر مفید نخواهد داشت که بحران‌هایی را در پی دارد.
این در حالی است که بر اساس این طرح اگر تنها 50 هزار وام به متقاضیان طی یک سال ارائه شود چیزی حدود 150 هزار میلیارد تومان تسهیلات داده شده که به اندازه کل بدهی‌های بانک‌ها به بانک مرکزی است.
در این راستا دیدگاه‌های متفاوتی وجود دارد و برخی کارشناسان معتقدند که پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید تا رقم ۳۰۰ میلیون تومان جدا از این که دیر ارائه شده، تاثیر چندانی در تعادل بخشی به بازار مسکن نخواهد داشت و بهتر است مشوق‌هایی از این دست به بخش عرضه اختصاص یابد.
سلمان خادم المله کارشناسان اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با ایسنا مطرح کرده است که پیشنهاداتی از این دست که برای اصلاح وضعیت داده می‌شود از نظر زمانی دیر اتفاق می‌افتد. اکنون متوسط قیمت مسکن شهر تهران به متری ۷.۵ میلیون تومان رسیده است. یعنی یک خانه ۱۰۰ متری ۷۵۰ میلیون تومان قیمت دارد. برای خریدار این عدد بالاست و حتی اگر تمام مبلغ خانه را تسهیلات بدهند پرداخت اقساط سخت خواهد بود. تسهیلات باید زمانی ارائه می‌شد که قیمت مسکن از این عدد پایین‌تر قرار داشت. این را هم در نظر بگیریم که اقساط تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی، بالاست. در شرایطی که متوسط درآمد خانوارهای تهرانی حدود چهار میلیون تومان است. پرداخت اقساط وام ۳۰۰ میلیون تومانی، سنگین است و بسیار طولانی خواهد شد. احتمال عدم وصول اقساط هم وجود دارد.
همچنین مهدی روانشادنیا، کارشناس دیگر اقتصاد مسکن نیز اظهار کرده است که افزایش تسهیلات از منظر اقتصاد کلان با افزایش نقدینگی و تورم، مرتبط است که باید در جایگاه خود بررسی شود اما در مورد بخش مسکن، افزایش وام بخش تقاضا در کوتاه مدت باعث رشد قیمت‌ها می‌شود. قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه ۶۲ درصد رشد یافته که با افزایش تسهیلات احتمال ادامه سیر صعودی قیمت‌ها وجود دارد. به اعتقاد من بهتر است هر نوع تسهیلات و مشوقی به بخش تولید مسکن هدایت شود. در این خصوص اعطای تسهیلات به واحدهای مبتنی بر الگوی مصرف، لازم است. اکنون حدود ۷۰ درصد تقاضای بازار مسکن شهر تهران برای ساختمان‌های زیر ۱۰۰ متر است. در سایر شهرها نیز عمده تقاضا برای واحدهای مسکونی زیر ۵۰۰ میلیون تومان است که این الگو در اعطای تسهیلات ساخت لحاظ شود. اعطای تسهیلات به سازندگان حرفه‌ای بخش مسکن، رعایت الگوی مصرف در بخش واحدهای تولیدی و البته رعایت نکات فنی، موضوعاتی است که در سیاست‌ها باید اعمال شود.
در این راستا مقایسه ای کوتاه با طرح تسهیلات 30 ساله مسکن در آمریکا نیز می توان به نکاتی پی برد. در این کشور وام ۳۰ ساله با مبلغ ثابت نوعی وام مسکن است که بهره آن در طول ۳۰ سال ثابت می ماند. امروزه، این نوع از وام‌های مسکن از محبوبیت بالایی برخوردار هستند، مخصوصا در بین افرادی که برای اولین بار منزل می‌خرند.
اگر شما برای دریافت وام ۳۰ ساله با مبلغ ثابت اقدام کنید، مبلغ اقساط ماهانه ای که پرداخت خواهید کرد، در طول ۳۰ سال ثابت خواهد ماند. ولی این که چه مقدار از اقساطی که پرداخت می کنید، مبلغ اصلی است و چه مقدار از آن، بهره وام است، تغییر می کند. مبلغی که پرداخت می کنید، در طول ۳۰ سال تقسیم می شود، و معمولا در اوایل، بیشتر بهره وام را پرداخت خواهید کرد، و سپس در دوران نهایی، مبلغ اصلی را پرداخت خواهید کرد.
بر اساس این وام مخارج ماهانه افراد راحت تر تنظیم می شود، زیرا اقساطی که پرداخت خواهید کرد در هر ماه، ثابت است همچنین در مقایسه با سایر برنامه‌های وام مسکن، بازپرداخت ماهانه کم تری دارد. از آن جایی که معمولا بازپرداخت وام کم تر است، می توان مقداری پول برای مواقع ضروری هم پس انداز شود، یا پول را برای بازپرداخت وام دیگری که بهره بالاتری دارد، صرف کنید، و یا سرمایه گذاری‌های متنوع تری بکنید.