قیمت مسکن با خانه‌سازی کاهش می یابد؟

بررسی روند تاریخی قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در محلات مرکزی پایتخت از ۸۰ ریال در حدود یک قرن پیش به ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ افزایشی که معادل ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار برابر اعلام شده است. کارشناسان، علاوه بر تورم و کمبود عرضه، تمرکز جمعیت و امکانات در تهران و البرز را از عوامل تشدیدکننده بحران مسکن می‌دانند.

 

قیمت مسکن در تهران چگونه به این سطح رسید؟

به گزارش ایران جیب به نقل از خبرآنلاین، روزنامه اطلاعات در گزارشی با بررسی تحولات صدساله بازار مسکن، ناترازی میان عرضه و تقاضا را یکی از دلایل اصلی رشد شدید قیمت‌ها معرفی کرده است.

این روند فقط به تهران محدود نمانده و شهرهای اطراف پایتخت نیز با افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن روبه‌رو شده‌اند. مناطقی مانند کرج، ورامین و شهریار که در گذشته سکونتگاه‌هایی کم‌جمعیت بودند، اکنون به بخش مهمی از بازار مسکن منطقه تبدیل شده‌اند.

 

عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در یک قرن گذشته

کارشناسان چند عامل را در شکل‌گیری وضعیت کنونی بازار مسکن مؤثر می‌دانند:

• تمرکز اشتغال و صنعت: توسعه زیرساخت‌های صنعتی از دهه ۱۳۳۰ و مهاجرت نیروی کار به تهران و شهرهای اطراف.

• افزایش درآمدهای نفتی و تورم: رشد نقدینگی، سیاست‌های پولی و مالی تورم‌زا و افزایش نرخ ارز.

• تغییر الگوی زندگی: افزایش تقاضا برای سکونت در پایتخت به دلیل تمرکز امکانات آموزشی، درمانی و خدماتی.

• محدودیت عرضه زمین و مسکن: کمبود زمین قابل ساخت و ناهماهنگی میان تولید مسکن و رشد تقاضا.

• توسعه نامتوازن منطقه‌ای: تمرکز فرصت‌های شغلی و امکانات رفاهی در تهران و البرز، در مقایسه با بسیاری از استان‌های دیگر.

ترکیب این عوامل باعث شده است تقاضا برای سکونت در محدوده پایتخت افزایش یابد و فشار بر قیمت زمین، اجاره‌بها و خرید مسکن بیشتر شود.

 

جمعیت تهران و البرز؛ چالش بزرگ بازار مسکن

بر اساس آمار مطرح‌شده در گزارش روزنامه اطلاعات، تهران و البرز در مجموع حدود ۱۷ میلیون نفر جمعیت ثابت و ۳ میلیون نفر جمعیت شناور دارند. این تمرکز جمعیتی، فشار زیادی بر زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، گاز، حمل‌ونقل و خدمات عمومی وارد کرده است.

همچنین شماری از شهرها و مناطق پیرامونی، از جمله ملارد، شهریار، شهرقدس، اسلامشهر، پاکدشت، قرچک و بهارستان، طی چند دهه گذشته با رشد جمعیت و گسترش سکونتگاه‌ها مواجه شده‌اند.

این گسترش اگرچه بخشی از تقاضای سکونت را از مرکز تهران به اطراف منتقل کرده، اما به‌تنهایی نتوانسته مشکل استطاعت خرید مسکن را برطرف کند. افزایش جمعیت بدون توسعه متناسب زیرساخت‌ها نیز می‌تواند کیفیت زندگی ساکنان را کاهش دهد.

 

آیا ساخت مسکن بیشتر قیمت‌ها را کاهش می‌دهد؟

افزایش عرضه مسکن می‌تواند یکی از ابزارهای کنترل فشار قیمتی باشد، اما تأثیر آن به محل ساخت‌وساز، هزینه تولید، قدرت خرید خانوارها و نحوه تأمین مالی بستگی دارد.

اگر ساخت‌وساز در تهران و البرز بدون توجه به ظرفیت منابع آب، انرژی، حمل‌ونقل و خدمات شهری ادامه پیدا کند، ممکن است بخشی از مشکلات کنونی تشدید شود؛ به‌ویژه اگر واحدهای جدید با توان مالی متقاضیان واقعی تناسب نداشته باشند.

از سوی دیگر، محدود کردن ساخت‌وساز بدون ایجاد گزینه‌های جایگزین برای سکونت و اشتغال نیز می‌تواند کمبود عرضه را تشدید کند. بنابراین، مسئله صرفاً انتخاب میان ساخت بیشتر یا ساخت کمتر نیست، بلکه چگونگی توزیع جمعیت، فرصت‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری در مناطق مختلف کشور اهمیت دارد.

 

تمرکززدایی؛ راهکار بلندمدت برای کنترل بحران مسکن

در گزارش روزنامه اطلاعات، تمرکززدایی و توزیع متعادل‌تر جمعیت میان استان‌ها به‌عنوان راهکاری برای کاهش فشار بر تهران و البرز مطرح شده است. بر این اساس، توسعه فرصت‌های شغلی، امکانات آموزشی و درمانی و زیرساخت‌های رفاهی در سایر استان‌ها می‌تواند از شدت مهاجرت به پایتخت بکاهد.

البته اجرای چنین سیاستی به سرمایه‌گذاری پایدار، تأمین منابع آب و انرژی، بهبود مسیرهای ارتباطی و ایجاد فرصت‌های واقعی اشتغال نیاز دارد. بدون فراهم شدن این امکانات، انتظار بازگشت مهاجران به زادگاه‌های خود یا کاهش تقاضای سکونت در تهران واقع‌بینانه نخواهد بود.

 

جمع‌بندی؛ حل بحران مسکن به سیاستی فراتر از خانه‌سازی نیاز دارد

رشد چندمیلیون‌برابری قیمت مسکن در تهران طی یک قرن، تصویری از تأثیر تورم، تمرکز امکانات و ناترازی عرضه و تقاضا ارائه می‌دهد. افزایش تولید مسکن می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد، اما برای مهار پایدار قیمت‌ها باید هم‌زمان قدرت خرید خانوارها تقویت شود، هزینه ساخت کاهش یابد و فرصت‌های اشتغال و خدمات عمومی در سایر استان‌ها توسعه پیدا کند.