خانه‌دار شدن در ایران سخت‌تر شد

تازه‌ترین گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد با وجود افزایش ساخت‌وساز و تعادل نسبی میان تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی، قدرت خرید مسکن در ایران کاهش یافته است. خانوارهای شهری برای خرید یک واحد 75 متری به‌طور متوسط به معادل بیش از 8 سال درآمد خود نیاز دارند و سهم مسکن از هزینه‌های زندگی به حدود 44 درصد رسیده است.

به گزارش ایران جیب، تازه‌ترین بررسی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در مهرماه 1405 نشان می‌دهد که مشکل اصلی این بازار تنها کمبود ساخت‌وساز نیست، بلکه کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش هزینه‌های زندگی و محدودیت منابع مالی، دسترسی به خانه را دشوارتر کرده است.

بر اساس این گزارش، طی نزدیک به سه دهه گذشته حدود 14 میلیون واحد مسکونی در شهرهای کشور ساخته شده و در همین مدت 13.7 میلیون خانوار جدید تشکیل شده است. با وجود این تعادل نسبی، بخش قابل‌توجهی از خانوارها همچنان توان خرید خانه مناسب را ندارند.

خرید خانه به بیش از 8 سال درآمد نیاز دارد

یکی از مهم‌ترین یافته‌های گزارش وزارت راه و شهرسازی، افزایش شاخص دسترسی به مسکن است.

این شاخص که در سال 1380 معادل 2.2 سال درآمد خانوار بود، در سال 1392 به 5.6 سال و در سال 1404 به 8.2 سال افزایش یافته است.

به بیان ساده، یک خانوار شهری برای خرید یک واحد مسکونی 75 متری باید معادل 8.2 سال کل درآمد خود را اختصاص دهد؛ رقمی که با در نظر گرفتن هزینه‌های روزمره زندگی، نشان‌دهنده دشواری بیشتر خانه‌دار شدن است.

همچنین سهم هزینه مسکن از مجموع مخارج خانوارهای شهری از 32.9 درصد در سال 1396 به 43.6 درصد در سال 1403 رسیده است.

رشد 69 درصدی قیمت مسکن در برابر جهش 147 درصدی سکه

بررسی بازدهی بازارهای مختلف از ابتدای سال 1404 تا شهریور 1405 نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران نسبت به بسیاری از بازارهای سرمایه‌گذاری رشد کمتری داشته است.

با وجود عقب‌ماندگی قیمت مسکن از سایر بازارها، گزارش وزارت راه هشدار می‌دهد که ادامه تورم و افزایش هزینه‌های ساخت می‌تواند زمینه رشد دوباره قیمت خانه را فراهم کند.

سهم وام مسکن از تسهیلات بانکی به 2 درصد سقوط کرد

یکی دیگر از چالش‌های مهم بازار مسکن، کاهش شدید سهم این بخش از منابع بانکی است.

بر اساس آمار رسمی، سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی که در سال 1390 حدود 17 درصد بود، در پنج‌ماهه نخست سال 1405 به حدود 2 درصد کاهش یافته است.

این افت چشمگیر، تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی و پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن را با محدودیت جدی مواجه کرده است.

از سوی دیگر، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن شهری در سال 1403 به حدود 56.8 درصد رسیده که نشان‌دهنده نقش بالای هزینه زمین در گرانی مسکن است.

2.8 میلیون خانه فرسوده نیازمند نوسازی هستند

گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد حدود 5.1 میلیون خانوار در بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند.

از مجموع 5.8 میلیون واحد مسکونی موجود در این محدوده‌ها، حدود 2.8 میلیون واحد نیازمند نوسازی هستند.

این در حالی است که طی دو دهه گذشته به‌طور متوسط سالانه تنها 52 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده نوسازی یا بهسازی شده‌اند.

در مناطق روستایی نیز حدود 2.4 میلیون واحد مسکونی همچنان نیازمند نوسازی هستند.

آخرین وضعیت نهضت ملی مسکن

بر اساس گزارش منتشرشده، تعداد واحدهای دارای پروانه ساختمانی در طرح‌های حمایتی مسکن به بیش از 735 هزار واحد رسیده و عملیات اجرایی بیش از 723 هزار واحد آغاز شده است.

همچنین تعداد واحدهای تکمیل‌شده در پروژه‌های حمایتی واقع در اراضی اجاره 99 ساله به حدود 108 هزار واحد رسیده که بیش از 87 هزار واحد آن در دولت چهاردهم تکمیل شده است.

با این حال، تأمین آورده متقاضیان، پرداخت تسهیلات بانکی و تکمیل زیرساخت‌ها همچنان از موانع اصلی تحویل واحدهای باقی‌مانده است.

آینده قیمت مسکن چه خواهد شد؟

گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد بازار مسکن ایران با دو واقعیت متفاوت روبه‌روست؛ از یک سو، تعداد واحدهای ساخته‌شده تقریباً متناسب با رشد خانوارها بوده و از سوی دیگر، کاهش درآمد واقعی و افزایش هزینه‌ها، توان خرید خانه را محدود کرده است.

در چنین شرایطی، عقب‌ماندگی رشد قیمت مسکن از بازارهایی مانند طلا، ارز و خودرو می‌تواند احتمال تعدیل قیمت‌ها در آینده را مطرح کند، هرچند میزان و زمان چنین افزایشی قابل پیش‌بینی قطعی نیست.

در مجموع، آمارهای رسمی نشان می‌دهد بحران اصلی مسکن در ایران بیش از آنکه صرفاً ناشی از کمبود تعداد خانه باشد، به فاصله عمیق میان قیمت واحدهای مسکونی و توان مالی خانوارها مربوط می‌شود؛ شکافی که بدون تقویت قدرت خرید، تأمین مالی و افزایش عرضه مسکن متناسب با نیاز، به‌سادگی برطرف نخواهد شد.