پس از نزدیک به سه دهه از تصویب قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، دولت چهاردهم اجرای عملی طرح مسکن استیجاری و توسعه اجارهداری حرفهای را در دستور کار قرار داده است؛ طرحی که قرار است با استفاده از واحدهای آماده، املاک دولتی، مشارکت بخش خصوصی و ظرفیت انبوهسازان، بخشی از فشار بازار اجاره بر خانوارهای کمدرآمد را کاهش دهد.
به گزارش ایران جیب، همزمان با آغاز هفته دولت، ثبتنام طرح مسکن استیجاری در شهرهای تهران و مشهد آغاز میشود. این طرح در شرایطی کلید میخورد که افزایش هزینه ساخت، محدودیت منابع بانکی و رشد آورده موردنیاز متقاضیان، مدلهای سنتی ساخت مسکن حمایتی را با چالش جدی مواجه کرده است.
قانون اجارهداری پس از حدود 3 دهه وارد مرحله اجرا شد
«قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» در خرداد 1377 به تصویب رسید، اما طی سالهای گذشته اجرای گسترده و مستمر آن در دستور کار دولتها قرار نگرفت.
اکنون وزارت راه و شهرسازی توسعه مسکن استیجاری عمومی و اجارهداری حرفهای را به عنوان یکی از مسیرهای تأمین مسکن برای خانوارهای کمدرآمد دنبال میکند.
برخلاف مدلهایی که دولت مستقیماً مسئول ساخت واحدهاست، برنامه جدید قرار است از چند مسیر مکمل اجرا شود.
4 مسیر دولت برای توسعه مسکن استیجاری
بر اساس برنامههای اعلامشده، اجرای طرح مسکن استیجاری بر 4 محور اصلی استوار است:
- تأمین واحدهای آماده و موجود
- تهاتر و مولدسازی املاک دولتی
- ساخت واحدهای استیجاری با مشارکت بخش خصوصی
- استفاده از ظرفیت انبوهسازان، نهادهای عمومی و خیرین
این مدل میتواند زمان ورود واحدهای جدید به بازار را نسبت به ساخت مستقیم دولتی کاهش دهد و در عین حال فشار مالی کمتری به بودجه عمومی وارد کند.
چرا مدل مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفت؟
تجربه طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نشان داده است که تأمین مالی پروژههای بزرگ مسکن، یکی از مهمترین موانع اجرای آنهاست.
حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، معتقد است تجربه دو دهه گذشته نشان داده بخشی از عرضه مسکن از توان اقتصادی خانوارها خارج بوده است. به گفته او، در برخی دورهها منابع کشور صرف ساخت واحدهایی شده که بخش بزرگی از جامعه قدرت خرید آنها را نداشتهاند و برخی از این واحدها نیز برای مدت طولانی خالی ماندهاند.
به این ترتیب، سیاست جدید دولت بیشتر بر مسکن قابل استطاعت و اجارهای متمرکز شده است تا خانوارهای کمدرآمد الزاماً مجبور به خرید خانه نباشند.
تجربه مسکن مهر چه درسی برای دولت داشت؟
مسکن مهر از یک سو با ورود دولت و ارائه تسهیلات توانست به ساختوساز در برخی مناطق و بافتهای شهری کمک کند، اما از سوی دیگر، تصدیگری مستقیم دولت در ساخت پروژهها با مشکلاتی مانند طولانی شدن زمان اجرا و افزایش هزینهها مواجه شد.
در مدل جدید، دولت تلاش میکند بیشتر نقش سیاستگذار، تأمینکننده زمین و تسهیلگر مالی را ایفا کند و اجرای پروژهها را به شکل گستردهتری به بخش خصوصی و سایر نهادها واگذار کند.
نهضت ملی مسکن با چالش منابع مالی مواجه است
نهضت ملی مسکن نیز که از سال 1400 آغاز شد، با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی طراحی شده بود. با این حال، روند اجرای پروژهها به دلیل مشکلات مربوط به تأمین مالی، آورده متقاضیان و هزینه ساخت با اهداف اولیه فاصله دارد.
برآوردهای فعلی نشان میدهد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی به حدود 40 میلیون تومان رسیده است. بنابراین ساخت یک واحد 100 متری حدود 4 میلیارد تومان هزینه خواهد داشت.
در مقابل، سقف تسهیلات این طرح به 850 میلیون تومان افزایش یافته است؛ به این معنا که متقاضی برای تأمین هزینه ساخت یک واحد 100 متری، در صورت ثابت ماندن سایر هزینهها، باید بیش از 3 میلیارد تومان آورده تأمین کند؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارهای هدف امکانپذیر نیست.
دولت ابتدا سراغ واحدهای آماده میرود
یکی از مهمترین تفاوتهای طرح جدید با پروژههای بزرگ ساخت مسکن، استفاده از واحدهای موجود است.
طبق برنامه اعلامشده، دولت تاکنون حدود 5000 واحد مسکونی را خریداری کرده و قرار است این واحدها با اولویت دهکهای درآمدی یک تا سه در اختیار متقاضیان قرار گیرد.
این اقدام میتواند در کوتاهمدت نسبت به ساخت واحدهای جدید، اثر سریعتری بر بازار اجاره داشته باشد.
10000 واحد از مسیر مولدسازی املاک دولتی
مسیر دوم، استفاده از املاک و داراییهای دولتی است. وزارت راه و شهرسازی قصد دارد بخشی از املاک بزرگمتراژ و کمکاربرد خود را از طریق تهاتر یا فروش، به منابع مالی برای اجرای طرح مسکن استیجاری تبدیل کند.
هدفگذاری اعلامشده در این بخش، تأمین حدود 10000 واحد مسکونی است.
تحلیل بازار مسکن؛ آیا اجارهداری حرفهای میتواند قیمتها را کنترل کند؟
اجرای مسکن استیجاری به تنهایی نمیتواند مشکل بازار اجاره را حل کند، اما در صورت افزایش قابل توجه عرضه واحدهای اجارهای، میتواند بخشی از فشار تقاضا را کاهش دهد.
مهمترین مزیت این مدل آن است که خانوارهای کمدرآمد را از الزام خرید مسکن خارج میکند. در شرایطی که قیمت مسکن و هزینه ساخت فاصله زیادی با درآمد خانوارها پیدا کرده، توسعه بازار اجاره حرفهای میتواند یک مسیر واقعبینانهتر برای تأمین مسکن باشد.
البته موفقیت طرح به چند عامل بستگی دارد؛ تعداد واقعی واحدهای تحویلی، میزان اجارهبها، نحوه انتخاب مستأجران، محل احداث واحدها و استمرار تأمین مالی از مهمترین آنها هستند.
اگر واحدهای استیجاری در مناطق کمتقاضا یا خارج از محدوده خدمات شهری ساخته شوند، اثرگذاری آنها بر بازار اجاره شهرهای بزرگ محدود خواهد بود. بنابراین مکانیابی پروژهها به اندازه تعداد واحدهای ساختهشده اهمیت دارد.