درشرایطی که پمپاژبی امان نقدینگی توسط نظام بانکی به جامعه، موجب تورم سرسام آورکالاهایی ازجمله مسکن شده، محدودماندن عرصه شهرها، فوران قیمت مسکن وخروج آن از دست مردم طبقه متوسط و پایین را رقم زده است. در این شرایط پشت پازدن بانک ها به طرح های تسهیلاتی مسکن در نهضت ملی مسکن، حتی سیاست های دولت در این راستا را بی اثرساخته است. با این اوصاف، نتایج نظرسنجی مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد مردم برای بهبود وضعیت مسکن نظری متفاوت از جریان سیاست های موجود دارند: به جای ساخت مسکن توسط دولت، دولت زمین در اختیارشان بگذارد یا وام خرید مناسب بدهد.
مردم برای سرپناه، از دولت چه می خواهند؟
۵۸ درصد مردم از عملکرد مسکنی دولت ناراضی اند: تازه ترین پایش انجام شده توسط مرکز پژوهش های مجلس، ازنارضایتی مردم ازعملکرد دولت دربازارمسکن حکایت دارد. بابک نگاهداری رئیس این مرکز درتشریح نتایج این پایش می گوید: ۵۸.۲ درصد از ساکنان شهری بر این باورند که دولت «اصلاً» نتوانسته درکنترل قیمت مسکن موفق عمل کند.
مهم دلایل عدم تمایل به مشارکت مسکنی مردم در طرح های دولتی: هم چنین بیش از ۴۰ درصد گفته اند تمایلی به مشارکت درطرح هایی مثل مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن ندارند. مهمترین دلایل عدم تمایل به مشارکت درطرحهایی مانند مسکن مهر، از نظر کسانیکه حاضر به مشارکت درآن نیستند، بهترتیب «پایین بودن کیفیت ساخت» ۳۹.۹ درصد، «محل نامناسب پروژهها» ۳۳.۶ درصد، «بیاعتمادی به سیاستهای دولت» ۲۴.۱ درصد، «گران بودن» ۱۷.۳ درصد، «تأخیر در تحویل» ۱۴.۱ درصد و «اختلاف زیاد فرهنگی ساکنان» ۱۱.۲ درصد عنوان شده است.
صف طولانی انتظار برای تحویل مسکن: حدود نیمی از شهرنشینانی که دریکی از طرحهای مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن ثبتنام کردهاند یعنی ۵۲.۳ درصد هنوز مسکن خود را تحویل نگرفتهاند و ۱۶.۶ درصد مسکن دولتی خود را فروختهاند. همچنین، ۱۱.۹ درصد از این افراد درمسکن دولتی خودسکونت دارند و ۱۰.۹ درصد نیزازاین طرح انصراف دادهاند.
۴۰ درصد مردم: اولویت دولت عرضه زمین باشد نه ادامه مسکن سازی: پاسخ دهندگان دررابطه با این که اولویت اقدام دولت برای بهبود وضعیت مسکن چه باشد، اینگونه پاسخ داده اندکه: ازنظر ۴۰.۶ درصد از شهرنشینان، اولویت باید این باشد که «دولت به مردم زمین بدهد و خودشان بسازند». اولویت از نظر ۳۶ درصد «ارائه وام خرید مسکن با شرایط مناسب» و از نظر ۱۱.۲ درصد نیز «اجاره خانههای دولتی به مردم» بوده است. آخرین اولویت انتخاب شده توسط مردم، یعنی حدود۷.۹ درصد نیز به «ادامه طرحهای مسکن مهر و نهضت ملی» اختصاص داشته است.
گسل ریزش متقاضی پیش روی نهضت مسکن
به گزارش خراسان، نظرسنجی اخیر در شرایطی است که عوامل متعددی موجب شکست بزرگ ترین و مهم ترین طرح دولت در سال های اخیر یعنی مسکن شده است. پس از جنگ ۱۲ روزه، کارشناسان معتقد بودند مهم ترین پیشران اقتصاد کشور چه از نظر انتظاری و چه از نظر اثرگذاری بر زنجیره ارزش، حمایت جدی دولت از حوزه مسکن است. با این حال، فضای اقتصاد داخلی به گونه ای پیش رفت که عملاً بحران حوزه مسکن، اگر نگوییم تعمیق شد، ادامه یافته است.
مهم ترین عارضه پیش پای مسکن، کندی پیشرفت نهضت ملی مسکن به رغم گذشت بعضاً ۴ سال از آغاز آن بوده است. گزارش های متعددی تاکنون در این باره نشان می دهد کندی تحویل این واحدها منجر به این شده که انگیزه برخی از متقاضیان برای انصراف از این طرح افزایش یابد و این در حالی بود که وزارت راه تدبیر خاصی برای جبران زیان انصراف دهندگان نیز نیندیشیده است.
متقاضیان مسکن ملی در منگنه دو تصمیم
چند ماه قبل وزارت راه و شهرسازی رسماً اعلام کرد که انصراف از این طرح امکان پذیر است. اما جزئیات بیشتر نشان می داد که اگرچه فرم «ج» انصراف دهندگان سبز می شد، اما دریافتی آن ها اصلاً با کاهش ارزش پولشان در این مدت هم خوانی نداشت.
بررسی خراسان از یک متقاضی نهضت ملی مسکن در آن زمان نشان می داد، وی که از مهر ۱۴۰۰ تا مهر ۱۴۰۴ چهارصد میلیون تومان در ۸ مرحله پرداخت کرده، با احتساب نرخ سود کوتاه مدت ۵ درصد، تنها ۴۳۱ میلیون تومان دریافت می کرد، در حالی که با در نظر گرفتن تغییرات تورم برای هر واریزی، ارزش حال پرداختی های وی به بیش از ۷۰۰ میلیون تومان می رسید. بماند این که مقایسه تغییرات حقوق و دستمزد با تغییرات قیمت ساخت مسکن احتمالاً نشان می دهد که دیگر امکان واریز اقساط این طرح که هم اینک به بیش از ۵۰ میلیون تومان در بازه های زمانی چند ماهه رسیده، برای بسیاری از متقاضیان، امکان پذیر نخواهد بود. این یعنی «افرادی که درعمل قرار بود ازآن ها حمایت شود، با این شیوه بازپرداخت پول در اثر انصراف، عملاً در جایگاه تامین کننده منابع طرح قرارمی گیرند»
از سوی دیگر درحال حاضراگر این افراد کماکان بخواهند ادامه دهند، یا احتمالاً امکان پرداخت اقساط بعدی را نخواهند داشت و یا پای در مسیری می گذارند که معلوم نیست چه زمانی آن ها را به مسکن برساند.
نظام بانکی یک مقصر اصلی
در این میان، نظام بانکی یک مقصر اصلی در رکود نهضت ملی مسکن به شمار می رود. بهعنوان مثال آمارهایی که ۹ مهر پارسال به نقل از بانک مرکزی منتشر شد نشان میدهد ۱۵ بانک از جمله اقتصاد نوین، ایرانزمین، گردشگری، کارآفرین، شهر، سامان، پاسارگاد، آینده، دی، ملل، خاورمیانه، سرمایه، توسعه تعاون و کشاورزی در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن عملکرد صفر داشتهاند.
البته باید اذعان داشت که کند بودن فرآیندهای ساخت، این بهانه را به بانک ها داده است تا با دلایلی از جمله:
تغییرات شدید نرخ سود در بلندمدت و زیان بانکها از تثبیت نرخ سود تسهیلات مسکن؛
ریسک نقدینگی ناشی از دوره بازپرداخت طولانی و انجماد داراییها؛
به این طرح پشت کنند. موضوعی که پشتوانه ای چندین ساله داشته و در عین حال سرعت پایین ساخت در پروژه های نهضت ملی مسکن و عدم به کارگیری فناوری های نوین نیز به آن دامن زده است.
پرونده قصور وزارت راه در عرضه زمین، روی میز دادسرا
با این حال، عملکرد ضعیف وزارت راه موجب شده تا در ماه های اخیر، پرونده قصور این وزارتخانه در اختصاص زمین به مشمولان قانون جوانی جمعیت به دادسرای دیوان محاسبات ارسال شود. بر اساس گزارش رسمی این نهاد نظارتی درآذرماه، از میان ۹۴ هزار و ۵۷۹ خانوار واجد شرایط، تنها ۱۲ هزار و ۱۹۰ قطعه زمین واگذار شده که در مجموع ۱۶ درصد مشمولان را پوشش میدهد؛ رقمی که نشان میدهد تکلیف قانونی عملاً روی کاغذ مانده است.
بررسی ها هم چنین نشان می داد این ضعف عملکرد، تنها بخشی از یک تصویر بزرگ تر بوده است. وزارت راه در ماههای گذشته، طی نامهای رسمی به سازمان برنامه، درخواست کاهش تعهدات خود را مطرح کرده است؛ بهویژه در مورد مهمترین تکلیف برنامه هفتم یعنی: افزایش ۰.۲ درصدی ظرفیت سکونتگاهی کشور (معادل ۳۳۰ هزار هکتار الحاق زمین به محدودهها). در این نامه، وزارت راه پیشنهاد داده این تکلیف از حالت «الزام» به «اجازه» تبدیل شود؛ یعنی اجرا کردن یا نکردن آن به صلاحدید وزارتخانه موکول شود.
این وزارتخانه در بیان دلایل خود به نبود توجیه کارشناسی ماده قانون برنامه هفتم، هزینه های سنگین توسعه افقی شهرها و احتمال پیدایش رانت زمین اشاره کرده بود. این در حالی بود که کارشناسان معتقدند نیاز واقعی بسیار بالاتر از برآوردهای وزارت راه است، عملکرد الحاقات شهری بسیار ضعیف بوده و هزینه های توسعه افقی شهرها به مراتب از هزینه های جانبی توسعه عمودی شهرها کمتر است.
در مجموع به نظر می رسد سیاست های مسکن دولت نیاز به بازبینی جدی دارد. سهم هزینه های مسکن در بودجه خانوارها به گونه ای است که در نظر گرفتن طیفی از راه حل ها برای دهک های مختلف را اجتناب ناپذیر می کند. ارائه طرح های حمایتی نظیرکالابرگ، در حال حاضر صرفاً مسکنی برای بودجه خوراکی خانوار است. در حالی که مهم ترین چالش سبد بودجه خانوارها، مسکن است که می بایست برای آن چاره ای اندیشید. جدی گرفتن قانون های مالیاتی علیه خانه های خالی، تحول جدی در روش های ساخت سریع و صنعتی، شفاف سازی در ساختار تصمیم گیری شهرداری ها برای عرضه تراکم و زمین، شفاف سازی تصمیمات شورای عالی شهرسازی و پاسخگویی این شورا به مطالبات مردم و کارشناسان و در نهایت افزایش عرضه زمین در راستای اجرای قانون برنامه هفتم از جمله مواردی است که برای حل معضل مسکن مردم ضروری است. به نظر می رسد یکی از جراحی های اقتصادی دولت پس از به فرجام رسیدن حذف ارز ترجیحی، حذف رانت های مسکن شهری با عرضه حساب شده زمین باشد! / خراسان