تفسیر واقعیتهای آماری در بخش ساختو ساز و سرمایهگذاری ساختمانی از نوعی تغییر ذائقه و چرخش عملکرد سازندهها از ساختمانسازی جدید به تکمیل واحدهای مسکونی نیمهکاره حکایت دارد.
نتایج تحقیقات به عمل آمده بر پایه واقعیتهای بازار و آمارهای رسمی از شناسایی دو علت عمده در چرخش عملکرد سمت عرضه مسکن خبر میدهد. یک علت به «اثر متغیرهای بیرونی بازار مسکن به خصوص تشدید ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی بر رفتار سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی» مربوط میشود و دلیل دوم به «تغییر ذائقه سمت عرضه و تمرکز بر اولویت بخشی به تکمیل پروژههای نیمهکاره در مقابل دریافت مجوز جدید برای ساخت مسکن»، برمیگردد.
بررسیها نشان میدهد، شرایط فعلی بازار مسکن و ساخت و ساز همچون سایر بازارها از تابستان امسال تا حد زیادی تحت تأثیر تشدید ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی(به خصوص بعد از وقوع جنگ تحمیلی ۱۲ روزه) و نوسان سایر بازارهای موازی(طلا و ارز و...)، قرار گرفت و از سوی دیگر، آنچه در آمارهای رسمی این بخش منعکس شد، روایتگر تغییر ذائقه سازندهها به تکمیل ساختمانهای نیمهکاره به جای دریافت مجوز جدید برای ساخت و ساز است.سازندهها در سالجاری بیش از آنکه به دنبال دریافت مجوزهای جدید برای ساختوساز باشند، تکیه و تمرکز خود را بر تکمیل ساختمانهای نیمهکاره و اتمام نیمهتمامها قرار دادهاند. موضوعی که نه تنها در نتایج تحقیقات میدانی از بازار مسکن، که در آمارهای رسمی مربوط به شش ماهه اول سالجاری نیز منعکس شده است. همین موضوع باعث شده است به رغم کاهش تعداد صدور پروانههای ساختمانی در سالجاری نسبت به سال گذشته، روند سرمایهگذاری در ساختمانهای نیمهتمام و تکمیل شده، با رشد مثبت همراه شود.
در این میان برخی برداشتهای ناقص از آمارهای رسمی مربوط به تحولات رشد بخش ساختمان، منجر به ارائه سیگنالهای نادرست بابت شناسایی این تغییر رویکرد در بازار مسکن و ساخت وساز شده است.
رفتار غالب سازندهها در بازار ۱۴۰۴
بررسی دادههای رسمی مربوط به فعالیتهای جاری بخش مسکن تصویر متفاوتی را نشان میدهد. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران حاکی از آن است که در سال ۱۴۰۳ بیش از ۵۲۰ هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساخت دریافت کردهاند؛ رقمی که در بازه ۱۱ ساله گذشته بیسابقه بوده و نسبت به سال ۱۴۰۲ رشد حدود ۶ درصدی را ثبت کرده است. بخش مهمی از این افزایش به تسریع در فرآیند صدور پروانهها و آغاز عملیات اجرایی پروژههای حمایتی مسکن از جمله طرح نهضت ملی مسکن مربوط میشود.
هر چند در شش ماهه اول امسال، صدور پروانه برای ساخت وسازهای جدید مسکن نسبت به شش ماهه اول ۱۴۰۳، حدود ۲۳ درصد کاهش یافت. براساس آمارهای مرکز آمار ایران، در شش ماهه اول سالجاری برای ساخت حدود ۱۹۱ هزار و ۳۷۶ واحد مسکونی پروانه ساختمانی از سوی شهرداریهای کشور صادر شد در حالی که این میزان در شش ماهه اول ۱۴۰۳ حدود ۲۴۹هزار و ۸۴۸ واحد مسکونی بود. در شهر تهران نیز در این بازه زمانی تعداد پروانههای ساختمانی با کاهش ۱۰ درصدی از حدود ۲۷ هزار واحد به حدود ۲۴ هزار واحد رسید.
پشت پرده آمارهای ساخت مسکن
به رغم کاهش آمار صدور پروانه ساختمانی، اما تحقیقات میدانی و آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان دهنده رشد سرمایهگذاری سازندههای بخش خصوصی در تکمیل پروژههای نیمهکاره است.
براساس آخرین آمارهای رسمی موجود، سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای مناطق شهری کشور در سه ماهه اول سالجاری در مقایسه با سه ماهه اول سال گذشته، معادل ۲۳.۲ درصد رشد داشته است. براساس این آمار، سرمایهگذاری بخش خصوصی در «ساختمانهای نیمهکاره» و همچنین «ساختمانهای تکمیل شده» در همین بازه زمانی به ترتیب ۴۴ درصد و ۴۰.۴ درصد رشد داشته است.آمارهای بانک مرکزی همچنین از رشد سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها در سه ماهه اول ۱۴۰۴ به تفکیک مناطق جغرافیایی ذکر شده، خبر میدهد. این شاخص در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته، در تهران ۸۸ درصد، در شهرهای بزرگ ۱۴.۶ درصد و در سایر مناطق شهری ۱۵.۶ درصد رشد داشته است.
از آنجا که عمده ساخت و سازهای مسکونی در کشور از سوی بخش خصوصی انجام میشود(بیش از ۹۵ درصد)، انطباق این آمار با شواهد و نتایج تحقیقات میدانی از بازار مسکن و ساخت و ساز نشان میدهد، کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی در حوزه صدور پروانه و شروع ساختمانهای جدید در نیمه اول سالجاری، بیش از آنکه ناشی از عوامل درون بخشی باشد، به تشدید ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی و پیامدهای تحولات سیاسی و منطقهای، از جمله جنگ تحمیلی ۱۲روزه در تابستان امسال، نسبت داده میشود؛ عواملی که بر تصمیم سرمایهگذاران در پروژههای بلندمدت ساختمانی اثر مستقیم گذاشتهاند.در عین حال، سازندگان و به خصوص حرفهمندان بازار ساخت و ساز، تحت تأثیر این شرایط و همچنین مجوزهای دریافت شده در سال گذشته که بالاترین میزان صدور پروانه ساختمانی در ۱۱ سال اخیر بوده است، ترجیح دادهاند تا دستکم در شش ماهه اول سالجاری تمرکز خود را بر تکمیل ساختمانهای نیمهتمام قرار دهند تا بتوانند پس از عرضه این واحدها به بازار مسکن منابع مالی مورد نیاز برای شروع و اجرای پروژههای جدید در سال آینده یا سالهای بعد را تأمین کنند.
ماجرای برداشت ناقص
از یک آمار رسمی
در این میان، برخی برداشتهای ناقص از یک آمار رسمی مربوط به تغییرات «رشد ارزش افزوده در بخش ساختمان»، منجر به ارائه نوعی سیگنال نادرست وغیردقیق به بازار شده است.آمارهای رسمی رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در سالهای اخیر، به یکی از محورهای اصلی تحلیلهای اقتصادی تبدیل شده است. بررسی دقیق سازوکار محاسبه این شاخص نشان میدهد که به طور مشخص تفسیر این آمار، بدون توجه به اجزای تشکیلدهنده بخش ساختمان و پیوند آن با شرایط اقتصاد کلان، میتواند به برداشتهای نادرست منجر شود.
بر اساس رویههای آماری، رشدبخش ساختمان حاصل جمع تغییرات چهار زیربخش اصلی شامل «ساخت و سازهای مسکونی»، «تجاری و اداری»، «زیرساختهای عمرانی و شهری» و همچنین «ساختوسازهای صنعتی و انرژی» است. اطلاعات این زیربخشها در حسابهای ملی بهصورت تفکیکی منتشر نمیشود و در نتیجه، رشد ارزش افزوده بخش ساختمان بهعنوان یک شاخص تجمیعی اعلام میشود، از این رو، امکان استخراج مستقل رشد بخش مسکن از آمار کل بخش ساختمان وجود ندارد.
همین ساختار آماری موجب شده است که در برخی تحلیلها، کاهش یا افزایش رشد ارزش افزوده در بخش ساختمان بهطور مستقیم و به اشتباه به عملکرد سیاستگذار بخش مسکن نسبت داده شود؛ در حالی که بخش ساختمان بهطور کامل در حوزه اختیارات یک دستگاه اجرایی مشخص قرار ندارد و فعالیت آن به مجموعهای از نهادها و عوامل اقتصادی وابسته است.
حتی در زیربخش مسکن نیز، تنها بخشی از ساختوسازها مربوط به پروژههای حمایتی دولت است و بخش عمدهای از فعالیتها شامل ساختوسازهای فردی، مجتمعهای آپارتمانی و سایر پروژههای بخش خصوصی میشود.در محاسبات رسمی، علاوه بر مسکن، وضعیت ساخت مراکز تجاری و اداری مانند مجتمعهای تجاری، برجهای اداری و هتلها، پروژههای زیرساختی شامل حملونقل شهری و بینشهری، شبکههای آب و فاضلاب و همچنین پروژههای صنعتی و انرژی مانند نیروگاهها و... نیز در رشد ارزش افزوده بخش ساختمان لحاظ میشود. نادیده گرفتن این اجزا، تصویر ناقصی از واقعیت این بخش ارائه میدهد.