فارس: بازار مسکن تهران در آخر هفته کاری (28 آبان 1404) با ثبت میانگین 123 میلیون تومان برای هر متر مربع همچنان در محدوده قیمتی بسیار بالا قرار دارد؛ درحالی‌که الگوی آگهی‌ها نشان می‌دهد بیشترین عرضه در بخش واحدهای نوساز و میان‌متراژ متمرکز شده است.
بررسی داده‌های منتشرشده از آگهی‌های مسکن شهر تهران در تاریخ ۲۸ آبان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این روز حدود ۱۲۳ میلیون تومان ثبت شده است.
این رقم، علاوه بر بازتاب شرایط تورمی بخش مسکن، مسیر تغییرات عرضه را نیز در بازار آگهی‌ها آشکار می‌کند؛ بازاری که بیشترین حجم آگهی‌های آن در دوره زمانی مذکور به واحدهای نوساز و کوچک‌متراژ اختصاص داشته است.
تحلیل توزیع آگهی‌ها بر مبنای سن بنا بیانگر آن است که املاک نوساز و کم‌سن بیشترین سهم عرضه را تشکیل می‌دهند. گروه سنی ۰ تا ۵ سال با ثبت ۳۵۲۵ آگهی، پررنگ‌ترین بخش بازار محسوب می‌شود؛ موضوعی که به نظر می‌رسد نتیجه دوره‌ای از رونق ساخت‌وساز در سال‌های اخیر باشد.
پس از آن، املاک ۶ تا ۱۰ سال با ۱۸۸۰ آگهی در رتبه دوم قرار دارند و همچنان نشانه‌ای از حضور گسترده واحدهای نسبتاً جدید در بازار هستند.
در ادامه این توزیع، املاک با عمر ۱۶ تا ۲۰ سال (۱۷۰۷ آگهی) و واحدهای بالای ۲۰ سال (۱۵۳۱ آگهی) سهم قابل‌توجهی را تشکیل می‌دهند.
اگرچه این گروه‌ها از نظر کیفی فرسوده‌تر محسوب می‌شوند، اما حضور پرشمار آن‌ها در بازار می‌تواند نشان‌دهنده تقاضا برای واحدهای قابل بازسازی یا واحدهایی باشد که موقعیت مکانی آن‌ها ارزش افزوده ایجاد می‌کند.
کمترین تعداد آگهی‌ها نیز به املاک ۱۱ تا ۱۵ سال با ۱۵۰۸ مورد اختصاص دارد. در مجموع، حدود ۴۲ درصد از کل آگهی‌های ثبت‌شده مربوط به واحدهایی با عمر ۰ تا ۵ سال بوده که بر غلبه عرضه نوساز در بازار مسکن تهران تأکید دارد.
از منظر متراژ نیز الگوی عرضه کاملاً مشخص است. واحدهای کوچک‌متراژ در صدر آگهی‌ها قرار دارند.
گروه ۰ تا ۶۰ متر با سهم ۳۱.۲ درصدی، بیشترین حجم آگهی‌ها را تشکیل می‌دهد؛ موضوعی که بیانگر افزایش تقاضا برای واحدهای ارزان‌تر، مناسب خانواده‌های کوچک و تک‌نفره، یا حتی سرمایه‌گذاری‌های خرد است. پس از آن، واحدهای ۶۱ تا ۹۰ متر با سهم ۲۶.۷ درصدی قرار گرفته‌اند.
بدین ترتیب، حدود ۵۸ درصد از کل آگهی‌ها مربوط به واحدهای زیر ۹۰ متر است؛ عددی که نشان می‌دهد بازار مسکن تهران بیش از هر زمان دیگر به سمت واحدهای کوچک و میان‌متراژ متمایل شده است.
در میانه این چیدمان، واحدهای ۹۱ تا ۱۳۰ متر با ۲۳.۱ درصد از آگهی‌ها حضور دارند و بخش قابل‌توجهی از عرضه را شامل می‌شوند؛ واحدهایی که معمولاً پاسخگوی نیاز خانواده‌های متوسط هستند. سهم واحدهای ۱۳۱ تا ۲۰۰ متر نیز ۱۵ درصد اعلام شده است.
در انتها، واحدهای بالای ۲۰۰ متر با تنها ۳.۹ درصد از کل آگهی‌ها، سهم اندکی از عرضه را تشکیل می‌دهند که منعکس‌کننده محدودیت عرضه واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس در بازار است.
به طور کلی، بررسی داده‌ها نشان می‌دهد که بازار آگهی‌های مسکن تهران در این مقطع زمانی، تحت تأثیر دو روند اصلی قرار دارد: نخست، غلبه عرضه واحدهای نوساز و دوم، تمرکز چشمگیر بر واحدهای کوچک‌متراژ.
این دو روند می‌توانند بازتابی از رفتار عرضه‌کنندگان و سازندگان در برابر کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه ساخت‌وساز باشند. همچنین، تقاضای قابل‌توجه برای واحدهای کوچک و میان‌متراژ به‌ویژه در مناطق پرجمعیت شهر، سهم عمده‌ای در جهت‌دهی به این الگوهای عرضه داشته است.