اعتماد: بازار مسكن تهران در سال‌هاي اخير با فشار دوگانه تورم عمومي و رشد بي‌سابقه قيمت‌ها مواجه بوده است، به‌گونه‌اي كه تأمين مسكن براي اقشار كم‌درآمد، به‌ويژه دانشجويان و كارمندان غيربومي، به يك چالش ساختاري تبديل شده است. حتي گزينه‌هاي پيشين اقتصادي مانند پانسيون‌ها و اتاق‌هاي تك‌نفره، كه زماني راهكاري مقرون‌به‌صرفه براي اجاره كوتاه‌مدت محسوب مي‌شدند، هم‌اكنون تحت تأثير افزايش شديد هزينه‌ها قرار گرفته و ديگر پاسخگوي نياز واقعي همه متقاضيان نيستند.
تحليل روند بازار نشان مي‌دهد كه افزايش قيمت اين واحدها صرفا ناشي از رشد عمومي قيمت‌ها يا افزايش قيمت مصالح ساختماني نيست، بلكه عوامل متعددي از جمله انتظارات تورمي موجران، توان پرداخت مستاجران، فرصت‌هاي شغلي و تغيير سبك زندگي در شكل‌گيري اين گرايش نقش داشته‌اند. به‌ويژه، توان مالي محدود مستاجران، موجب شده است تا واحدهاي بزرگ به واحدهاي كوچك‌تر تقسيم شوند و گروهي از افراد با توان پرداخت كمتر بتوانند به‌صورت مشترك از آن استفاده كنند؛ الگويي كه در بسياري از كشورهاي توسعه‌يافته مرسوم است اما در ايران، با توجه به ساختار فرهنگي و اقتصادي، پديده‌اي نسبتا نوظهور محسوب مي‌شود.
بررسي اجاره اتاق در تهران نشان مي‌دهد كه حتي گزينه‌هاي پيشين اقتصادي مانند پانسيون‌ها و اتاق‌هاي تك‌نفره، كه زماني راهكاري مقرون‌به‌صرفه براي اجاره كوتاه‌مدت محسوب مي‌شدند، هم‌اكنون با رهن ۱۰۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان و اجاره ماهانه ۱۶ تا ۲۳ ميليون تومان عرضه مي‌شوند و بخش قابل توجهي از متقاضيان با محدوديت مالي مواجه هستند.
اختلاف قيمت ميان مناطق شمالي و مركزي تهران نيز چشمگير است. به عنوان نمونه، در حوالي پارك ملت، اجاره يك اتاق يك نفره بدون وديعه به ۲۵ ميليون تومان مي‌رسد، در حالي كه در مناطق مركزي مانند ميدان فردوسي، وديعه و اجاره هر اتاق حدود ۹.۳ ميليون تومان است. در حوالي شريعتي و كريم‌خان، ارقام وديعه و اجاره به ترتيب ۵ تا ۱۰.۲ ميليون و ۱۴ تا ۱۰.۲ ميليون تومان ثبت شده است.
براي بررسي دقيق‌تر اين روند، «اعتماد» با هوشنگ فروغمنداعرابي، كارشناس بازار مسكن گفت‌وگو مي‌كند تا به دلايل افزايش قيمت اجاره واحدهاي كوچك و خانه‌هاي موقت و تغييرات تقاضا در بازار اجاره تهران دست يابيم.
فروغمنداعرابي درباره ظهور واحدهاي كوچك‌مقياس و خانه‌هايي كه به صورت اجاره تخت هستند مانند خوابگاه دانشجويي- كارمندي توضيح مي‌دهد كه اين واحدها بازار تقاضامحور واقعي هستند و نمي‌توان آنها را به عنوان بازاري كاذب تلقي كرد. به گفته فروغمنداعرابي، بازار كاذب معمولا جايي شكل مي‌گيرد كه تقاضاي واقعي وجود ندارد و صرفا انگيزه سرمايه‌گذاري حاكم است، اما در اين بخش از بازار، تقاضا ناشي از نياز واقعي به تخت يا اتاق‌هاي كوچك براي اجاره است و قيمت‌ها نمي‌توانند غيرواقعي قلمداد شوند. اين كارشناس بازار مسكن ادامه مي‌دهد كه دلايل افزايش قيمت واحدهاي كوچك و خانه‌هاي موقت عمدتا ناشي از تورم عمومي و رشد شاخص قيمت اجاره‌ها است. به گفته او، در چند سال اخير علاوه بر دانشجويان، گروهي از افرادي كه تمايل دارند مستقل از خانواده زندگي كنند نيز از اين واحدها استفاده مي‌كنند. علاوه بر اين، عرضه‌هايي با كيفيت بالاتر و امكانات بهتر نسبت به گذشته در اين بازار مشاهده مي‌شود كه خود عامل ديگري براي افزايش قيمت‌هاست. اين امر نشان مي‌دهد كه بازار خانه‌هاي كوچك‌مقياس و موقت، هم از نظر تقاضا و هم از نظر كيفيت در حال تغيير و توسعه است.
تغيير الگوي اجاره‌نشيني در تهران
تغيير الگوي اجاره‌نشيني در تهران چطور رقم خورد؟ فروغمنداعرابي درباره تفاوت فصلي در بازار اجاره توضيح مي‌دهد: «يكي از دلايلي كه با وجود كاهش تقاضا در نيمه دوم سال، اجاره‌ها كاهش نمي‌يابند، به نحوه ورود دانشجويان به شهرهايي مانند تهران بازمي‌گردد. بسياري از دانشجويان تمايل دارند در واحدهايي با كيفيت بالاتر از خوابگاه‌هاي دانشجويي زندگي كنند. در گذشته پانسيون‌ها اين نقش را ايفا مي‌كردند، اما اكنون اين پانسيون‌ها نيز داراي ويژگي‌هاي متفاوت و كيفيت بالاتر هستند و در مناطق شمالي و مركزي شهر پراكنده شده‌اند.»
او مي‌افزايد: «اين روند نشان‌دهنده خلق نياز جديد براي افرادي است كه ترجيح مي‌دهند به‌صورت تك‌نفره زندگي كنند و واحد اجاره‌اي آنها به دسترسي به محل كار، تحصيل يا كيفيت خاص زندگي شهري نزديك باشد. چنين پراكندگي‌هايي در بازار، پاسخگوي نياز تازه ايجادشده است.»
از سوي ديگر، فروغمند اعرابي به نحوه عرضه اين واحدها توسط موجران اشاره مي‌كند: «عرضه اين واحدها به‌صورت سريعتر انجام مي‌شود و موجران را قادر مي‌سازد سريعتر به درآمد برسند و مشكلات كمتري داشته باشند.
همچنين به نظر مي‌رسد سياست‌گذاران در حوزه تنظيم بازار اجاره توجه كافي به اين نوع عرضه نداشته‌اند و موجران خود ابتكار عمل كرده‌اند و نوع جديدي از واحدهاي اجاره‌اي ايجاد كرده‌اند كه مستقل از فرآيندهاي سنتي اجاره‌نشيني عمل مي‌كند. قراردادهاي اين واحدها نيز معمولا متفاوت است و در برخي موارد حتي فاقد قرارداد رسمي هستند.» اين كارشناس بازار مسكن به تغيير سبك زندگي نيز اشاره مي‌كند و مي‌گويد: «اين مدل جديد علاوه بر اينكه قراردادهاي متفاوتي دارد و موجر سريعتر به درآمد مي‌رسد، نشان‌دهنده تغيير در سبك زندگي افراد نيز هست؛ بسياري از مستاجران ترجيح مي‌دهند در خانواده‌هاي كوچك يا به‌صورت تك‌نفره زندگي كنند و كيفيت زندگي شهري براي آنها اهميت ويژه‌اي دارد. اين تحول، مهم‌ترين ويژگي گونه جديد تقاضا در بازار مسكن محسوب مي‌شود.»
او درباره تأثير توان مالي مستاجران توضيح مي‌دهد: «اين مدل در گذشته نيز وجود داشته اما با كيفيت كمتر و پراكندگي محدود عرضه مي‌شد. اما اكنون افزايش ارزش مسكن و تغييرات نرخ ارز، موجران را ترغيب كرده تا انتظار افزايش درآمد از اجاره را داشته باشند. توان پرداخت مستاجران يكي از عوامل كليدي است؛ مستاجران همواره به دنبال اجاره با كمترين هزينه ممكن هستند، در حالي كه موجران تلاش مي‌كنند درآمد خود را افزايش دهند. اين امر باعث شده كه واحدهاي بزرگ به واحدهاي كوچك‌تر تقسيم شوند و گروهي از دانشجويان يا مستاجران با توان پرداخت كمتر در كنار هم زندگي كنند.»
به گفته فروغمنداعرابي، اين مدل كه در بسياري از كشورهاي ديگر رايج است، در ايران كمتر مرسوم بوده است، اما شرايط اقتصادي و فرهنگي كنوني موجب شده تا افراد به اين سبك اجاره روي آورده و آن را پذيرفته يا حتي ترجيح دهند.
او تاكيد مي‌كند: « اين مدل جديد به‌شدت وابسته به درآمد مستاجران نيز هست. گذشته از اينكه تحت تاثير نوع شغل افراد در شهرهاي بزرگ است. مثلا رانندگان تاكسي‌هاي اينترنتي، يك واحد مسكوني را به‌صورت مشترك اجاره مي‌كنند تا دسترسي به شغل و درآمد خود را تسهيل كنند. بنابراين اين شيوه سكونت به‌شدت تحت تأثير فرصت‌هاي شغلي و درآمد مستاجران قرار دارد و تحليل اين بازار بدون توجه به جنبه‌هاي شغلي كامل نخواهد بود.»
فروغمند اعرابي درباره تأثير غيرمستقيم تورم مصالح ساختماني نيز مي‌گويد: «در رابطه با بازار قيمت مصالح ساختماني نيز بايد گفت كه هرچند تورم در اين بخش به‌دليل كاهش ساخت‌وساز و ركود در فعاليت‌هاي عمراني تا حدي عقب‌مانده است، اما بازار اجاره همچنان از آن تأثير مي‌پذيرد. معمولا قيمت مسكن تحت تأثير هزينه مصالح ساختماني قرار دارد و به‌تبع آن، اجاره‌بها نيز افزايش مي‌يابد. مالكان هنگام تمديد قرارداد يا انعقاد قرارداد جديد، سعي مي‌كنند قيمتي متناسب با ارزش فعلي ملك و افزايش هزينه‌هاي ساخت تعيين كنند. به همين دليل، حتي در شرايطي كه رشد قيمت مصالحي مانند سيمان چندان چشمگير نبوده، اثر تورمي آنها در بازار اجاره به‌صورت غيرمستقيم قابل مشاهده است و مي‌توان آن را نوعي تورم در نظر گرفت.»
اين بازار تقاضامحور و واقعي است
تحليل هوشنگ فروغمند اعرابي نشان مي‌دهد كه بازار اجاره خانه‌هاي موقت در تهران، همواره تحت تأثير تركيبي پيچيده از عوامل اقتصادي، تغييرات سبك زندگي شهري و فرصت‌هاي شغلي شكل گرفته است و اين روند مي‌تواند چشم‌انداز جديدي از اجاره در پايتخت ارايه دهد؛ بازاري كه در آن نياز واقعي مستاجران و تقاضا براي واحدهاي كوچك با كيفيت بالا، نقش محوري دارد و سياست‌گذاري‌هاي سنتي هنوز نتوانسته‌اند با سرعت تحولات آن همگام شوند.
اين بازار تقاضامحور و واقعي است و نياز مستاجران به واحدهاي كوچك، تك‌نفره يا چندتخته، محرك اصلي رشد آن محسوب مي‌شود. افزايش قيمت‌ها در اين بازار تنها ناشي از تورم يا هزينه ساخت مسكن نيست؛ بلكه عواملي چون بهبود كيفيت واحدها، پراكندگي جغرافيايي مناسب، دسترسي به خدمات شهري و تمايل مستاجران به زندگي مستقل با حفظ كيفيت زندگي شهري نيز در اين رشد موثر بوده‌اند. ظهور اين مدل جديد، نشان‌دهنده انعطاف‌پذيري بازار اجاره در پاسخ به تغيير نيازهاي مستاجران به خصوص با توجه به افزايش سرسام‌آور اجاره خانه است. قراردادهاي متفاوت، عرضه سريعتر واحدها و امكان تقسيم واحدهاي بزرگ به واحدهاي كوچك‌تر، موجران را قادر مي‌سازد با حداقل ريسك به درآمد برسند و همزمان مستاجران با توان پرداخت محدود، دسترسي به مسكن را پيدا كنند.
اين روند، همچنين بازتاب‌دهنده تغيير در سبك زندگي شهري و رفتار مصرفي مستاجران است؛ گروه‌هايي كه به‌طور فزاينده به زندگي مستقل، كيفيت بالاتر مسكن و نزديكي به محل كار يا تحصيل اهميت مي‌دهند. علاوه بر اين، تجربه تهران مي‌تواند الگويي براي ساير كلان‌شهرها باشد؛ بازاري كه در آن توازن ميان نياز واقعي، توان مالي مستاجران، انعطاف موجران و كيفيت واحدها نقش تعيين‌كننده‌اي در ثبات و پايداري اجاره دارد. در چنين بازاري، سياست‌گذاران و برنامه‌ريزان شهري نياز دارند با تحليل دقيق رفتار مستاجران، روندهاي پراكندگي جغرافيايي و تغييرات سبك زندگي شهري، راهكارهاي مدون و كارآمدي براي مديريت عرضه و تقاضا ارايه دهند تا بتوانند با سرعت تغييرات هماهنگ شوند و از بروز فشارهاي مالي و كمبود مسكن براي اقشار كم‌درآمد جلوگيري كنند. در مجموع، بازار اجاره اشتراكي و كوتاه‌مدت خانه و پانسيون در تهران نه تنها بازتاب‌دهنده تورم و عوامل اقتصادي است، بلكه محيطي پويا و انعطاف‌پذير براي پاسخ به نيازهاي متنوع مستاجران و تطبيق با تغييرات فرهنگي و اجتماعي محسوب مي‌شود؛ بازاري كه آينده اجاره در پايتخت را به شكل محسوس و پايدار شكل مي‌دهد و ضرورت توجه همزمان به همه ابعاد اقتصادي، اجتماعي و ساختاري را براي سياست‌گذاران و فعالان بازار مسكن روشن مي‌كند.
