مسکن امروز نه‌تنها دغدغه طبقه متوسط، که یکی از اولویت‌های قطعی در عالی‌ترین سطح حاکمیت معرفی شده است. رهبر انقلاب بارها هشدار داده‌اند که بحران مسکن باید حل شود، اما همچنان سهم این بخش در هزینه خانوارها به مرز ۶۰ درصد در تهران رسیده و رؤیای خانه‌دارشدن برای بسیاری از جوانان دور از دسترس شده است. پرسش اینجاست: چرا با وجود برنامه‌های متعدد و ظرفیت‌های قانونی، گره بازار مسکن باز نشده است؟ یک پاسخ مهم را باید در انحصار زمین در دست دولت و پافشاری شورای عالی شهرسازی بر سیاست‌های سه دهه قبل جست‌وجو کرد.
بحران مزمن و هشدارهای مکرر
به گزارش خراسان، رهبر انقلاب از اسفند ۱۴۰۱ تاکنون بارها با صراحت مسکن را یکی از مشکلات اساسی کشور دانستهاند و از عقب‌ماندگی شدید در این حوزه سخن گفته‌اند. ایشان در دیدار اعضای هیئت دولت در اسفند سال ۱۴۰۱ خطاب به مسئولان فرمودند: «ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید: قیمت خانه و اجاره خانه سرسام‌آور است، مردم واقعاً در زحمتند.» در ۱۶ شهریور نیز ایشان در دیدار رئیس جمهور و اعضای هیئت دولت تاکید کردند: «مسئله مسکن واقعاً یکی از مشکلات اساسی است. پیشنهادهایی به ما میشود که حالا ما چون کُننده نیستیم و کار دست ما نیست، محوّل میکنیم به مسئولینش. در مورد حلّ مشکل مسکن یا حلّ نسبی مشکل مسکن ــ ولو حلّ کامل نباشد ــ پیشنهادهایی به ما میشود؛ خب این پیشنهادها را مسئولین محترم می‌شنوند، دنبال کنند و ان‌شاءا... به نتیجه برسانند.»
این هشدارها بازتاب مستقیم واقعیتی است که در زندگی روزمره مردم جریان دارد: به گزارش خبرگزاری فارس، سهم هزینه مسکن از هزینه خانوارهای شهری به بیش از ۴۳ درصد رسیده و در تهران به حدود ۶۰ درصد نزدیک شده است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در تابستان ۱۴۰۴ از ۱۱۹ میلیون تومان عبور کرده؛ عددی که در یک دهه بیش از ۱۰ برابر رشد داشته است.
زمین در انحصار و سیاست‌های متوقف‌شده
یکی از اصلی‌ترین عوامل جهش قیمت‌ها، سهم غیرعادی زمین در هزینه تمام‌شده مسکن است. در تهران این سهم به ۶۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد؛ در حالی‌که در استانداردهای جهانی کمتر از ۳۰ درصد است. علت این تفاوت، محدودیت در عرضه زمین شهری است؛ محدودیتی که به مصوبه سال ۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی بازمی‌گردد. این مصوبه با هدف کنترل گسترش شهرها تصویب شد، اما نتیجه آن کاهش مصنوعی عرضه زمین و ایجاد انحصاری پرهزینه بوده است.
جمالی‌نژاد، استاندار اصفهان، در برنامه تلویزیونی «ثریا» با اشاره به همین سیاست گفت: «برخی شهرها مشکل زمین و زیرساخت ندارند، اما تخصیص زمین در پیچ‌وخم کارگروه‌ها و شورای عالی سال‌ها معطل می‌ماند.» نمونه آن زمین ۸۰۰ هکتاری شاهین‌شهر است که برای اجرای قانون جوانی جمعیت در نظر گرفته شد اما پس از سال‌ها فقط یک پنجم آن مورد موافقت قرار گرفت.
زمین‌های دولتی بلااستفاده
این موارد در حالی است که به گفته رئیس مجلس، بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی است، اما به‌دلیل نبود سازوکار قانونی شفاف، بخش زیادی از آن بلااستفاده مانده است. دولت مالک حدود ۹۹ درصد زمین‌های ملی است، اما انحصار و بوروکراسی مانع ورود این زمین‌ها به چرخه ساخت‌وساز شده است. کارشناسان معتقدند اگر این منابع آزاد می‌شد، بخش بزرگی از فشار قیمتی در بازار مسکن کاهش می‌یافت.
برنامه هفتم روی کاغذ
در پاسخ به این چالش ها برنامه هفتم توسعه در حوزه مسکن ظرفیت‌های قابل توجهی دارد؛ از اصلاح حکمرانی زمین تا افزایش عرضه واحدهای مسکونی. اما همان‌طور که کارشناسان تاکید کرده‌اند، اجرای هر بند آن نیازمند قانون‌گذاری و مصوبات مشخص است. نبود این زنجیره قانونی باعث شده برنامه عملاً روی کاغذ باقی بماند. نتیجه، استمرار فشار معیشتی بر دوش مردم است.
طرح‌های حاشیه‌ای و مسکن استیجاری
در کنار این مشکلات بنیادی، دولت اخیراً طرح مسکن استیجاری را برای حمایت از زوج‌های جوان و کارگران مطرح کرده است. با وجود اهمیت این اقدام، کارشناسان معتقدند که چنین طرح‌هایی بدون حل ریشه‌ای بحران زمین و بازنگری در سیاست‌های شورای عالی شهرسازی نمی‌تواند تأثیر جدی بر بازار داشته باشد.در مجموع باید گفت بازار مسکن ایران گرفتار چرخه‌ای معیوب از انحصار زمین، سیاست‌های متوقف‌شده و بی‌عملی در اجرای برنامه‌هاست. رهبر انقلاب با صراحت تأکید کرده‌اند که این بحران باید حل شود، اما تا زمانی که شورای عالی شهرسازی به مصوبه ۲۶ سال پیش پایبند باشد و زمین‌های گسترده دولتی پشت دیوار بوروکراسی بماند، فشار مسکن بر معیشت خانوارها ادامه خواهد یافت.
برخی در دفاع از عدم عرضه زمین، جلوگیری از انتقال زمین های دولتی به دست دلالان را بیان کرده اند. این در حالی است که اجرای همزمان سیاست های مالیاتی، نظارتی می تواند تبعات منفی این موضوع را به حداقل برساند. امروز بیش از هر زمان دیگر، اصلاح سیاست‌های زمین و خروج شورای عالی شهرسازی از وضعیت انفعالی ضروری است./ خراسان