بازار مسکن ایران پس از جنگ 12 روزه

بازار مسکن کشورمان که در سال‌های اخیر جهش مستمر و افسارگسیخته قیمت‌ها را تجربه کرده بود، در روزهای بعد از جنگ 12 روزه فصل جدیدی را آغاز کرد.

این بازار که مدت‌ها با رکود دست به گریبان بود، پس از جنگ با افت قیمت‌‌ها در بعضی مناطق به دلیل افزایش فشار عرضه و کاهش تقاضا روبرو شد؛ هر چند کاهش تقاضا به دلایلی که عمده‌ترین آن به پائین آمدن قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد، جدید نیست.

اما حملات اسرائیل به بسیاری از نقاط پایتخت، تخلیه ناگهانی این شهر و نگرانی از حملات مجدد، به رکود بیشتر این بازاردامن زد و باعث مایوس شدن بیشتر فروشندگان شد.

این وضعیت، خانه‌هایی که برای فروش عرضه شده بودند و ماه‌ها بدون مشتری مانده بودند را بیش از پیش متاثر کرد.

تهران تنها شهری نیست که بازار مسکن آن چنین وضعیتی را تجربه کرده است، گزارش‌های میدانی و اظهارات فعالان بازار مسکن تصویر مشابهی- هرچند با شدت کمتر- از شهرهای دیگری نظیر اصفهان ارائه کرده‌اند.

داده‌های مرکز آمار در تیر ماه حاکی از آن است که از سرعت رشد قیمت ماهانه مسکن در این ماه (در مقایسه با خرداد) کاسته شده است.

بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن در تیرماه سال جاری با افت ۰/۲ درصدی، به دو درصد رسید و این در حالی بود که نرخ تورم عمومی ماهانه در چهارمین ماه سال نسبت به ماه قبلی ۳/۵ درصد افزایش یافته بود.

افت قیمت البته به معنی ارزانی مسکن در کشور نیست، خرید خانه همچنان از توان مالی بسیاری از خانوارها خارج است.

مرکز پژوهش‌های مجلس اخیرا در گزارشی گفته است که شکاف بین ثروتمندان و قشر کم درآمد در بازار مسکن طی ۲۰ سال گذشته بیشتر شده است، به این معنی که در این دو دهه بر تعداد املاک و ثروت سرمایه‌گذاران بزرگ بازار مسکن افزوده شده است.

طی حدودا دو ماهی که از آتش‌بس میان ایران و اسرائیل گذشته، فعالان بازار مکررا از عمیق‌تر شدن رکود مسکن به خصوص در مناطق یک، دو و سه تهران سخن گفته‌اند.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران اخیرا به رسانه‌ها گفت: «در برخی مناطق شمالی (تهران) قیمت هر متر مسکن بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون کاهش یافته است.»

او با اشاره به یک نمونه گفته است که در منطقه ۲ تهران واحدهایی که پیش‌تر متر مربعی ۳۸۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده بودند، اکنون با قیمت حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه شده‌اند؛ یعنی کاهش قیمتی معادل ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع.

تحولات اخیر در بازار مسکن در حالی بود که خروج سرمایه حقیقی در دوران جنگ از بازارهایی نظیر بورس افزایش داشت و در شرایط جنگی سرمایه‌گذاران به دنبال انتقال دارایی خود به بازارهای موازی و مطمئن‌تر و با قابلیت نقدشوندگی سریع‌تر از جمله طلا و ارز بودند.

شرایط سیاسی و اقتصادی اخیر، به‌ویژه واهمه از بروز دوباره جنگ، موجب تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و خریداران شده است.

درزمانی که حملات اسرائیل در جریان بود، اتفاق دیگری هم افتاد که خریداران و فروشندگان که آماده معامله بودند را تحت تاثیر قرار داد؛ در آن زمان معاملات مسکن برای مدتی به نزدیک صفر رسید که دلیل آن توقف انجام تشریفات اداری منتهی به ثبت سند بود.

افت قیمت‌ها در بعضی مناطق در تهران
در جریان جنگ دوازده روزه که صبح روز جمعه ۲۳ خرداد آغاز شد، مناطق مختلف ایران ظرف مدت کوتاهی هدف حملات اسرائیل قرار گرفتند اما سهم پایتخت و استان تهران از این حملات بیشتر بود.

موسسه «آکلد» که نهادی مستقل برای جمع‌آوری، نظارت و ارائه داده‌های مربوط به جنگ‌های مسلحانه در جهان است، می‌گوید استان‌های تهران، آذربایجان شرقی، اصفهان، کرمانشاه و البرز هدف بیشترین حملات بودند.

نگاهی به اهداف اسرائیل در تهران نشان می‌دهد که پراکنش این حملات یکسان نبود.

به عنوان مثال مناطق خوش‌نشینی نظیر قیطریه، نیاوران، کامرانیه، میدان قدس و ازگل هدف این حملات بودند هر چند مناطقی نظیر غرب تهران، شهرآرا، چیتگر، اندرزگو و مجتمع ارکیده در ستارخان هم هدف قرار گرفتند.



خانه‌های مناطق لوکس تهران به دلیل رشد مطمئن قیمت ناشی از تورم، سال‌ها هدف سرمایه‌گذاری برای افراد ثروتمند بوده‌اند اما به گفته فعالان بازار، بعضی از مالکان این واحدها در پی تبدیل دارایی خود در کمترین زمان ممکن -بعضی به دلیل مهاجرت- هستند.

همین باعث شده که بر تعداد فایل‌های زیر قیمت و فروش فوری در تهران به خصوص در مناطقی مانند سعادت‌آباد، نیاوران، قیطریه و زعفرانیه افزوده شود.

در بعضی مناطق، پروژه‌های نیمه‌کاره و افزایش هزینه ساخت هم بعضی مالکان واحدها را مجبور به فروش فوری کرده است.

قیمت دلار در خرداد پارسال حدود ۶۰ هزار تومان بود که با آغاز جنگ در محدوده بالای ۹۰ هزار تومان قرار گرفت و افت قیمت مسکن در بعضی مناطق، باعث کاهش ارزش دلاری این خانه‌ها-بسته به مورد- هم شد.

در بعضی آگهی‌های فروش بعضی از مالکان حتی معاوضه ملک با طلا، ارز، خودرو یا حتی ملک در استان‌های شمالی ایران نظیر گیلان و مازندران را هم مدنظر قرار می‌دهند.

البته تعویض خانه‌های متراژ بالا با آپارتمان‌های کوچک‌تر به دلیل وجود مشتریان بیشتر خانه‌های کوچک‌تر، روند جدیدی نیست.

اما با توجه به گران بودن خانه‌های مناطق بالای شهر، افت قیمت بیشتر از سایر مناطق است که بخشی از آن را شاید بتوان به عجله فروشندگان برای نقد کردن دارایی خود نسبت داد.

در شرایط جنگی، مالکان دارای یک واحد مسکونی که قصد تعویض خانه را داشتند، ترجیح دادند که اصلا معامله‌ای انجام ندهند، زیرا از اتفاقات پیش رو مطمئن نبودند.

بازرسان اتحادیه املاک تهران می‌گویند در ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است و «خرید و فروش واقعی بسیار محدود بوده است.»

البته این وضعیت محدود به تهران نیست و در شهرهایی مانند اصفهان هم دیده می‌شود.

تجارت نیوز در گزارشی گفته است پیش از جنگ، متوسط قیمت مسکن در مناطق اقتصادی استان اصفهان بین ۲۵ تا ۳۵ میلیون تومان بود که در مرداد ۱۴۰۴ متوسط قیمت در این مناطق به ۱۷ تا ۱۸ میلیون تومان کاهش یافت.

افزایش تقاضا در استان‌های شمالی ایران
تخلیه تهران در آغاز جنگ و روانه شدن بخش عظیمی از جمعیت این شهر به مناطقی که امن‌تر به نظر می‌رسید، وضعیت بازار مسکن در شهرهای دیگر نظیر استان گیلان و مازندران را به گونه دیگری متاثر کرد.

تجربه این دوران به همراه مشکلاتی نظیر بحران ناترازی آب و و برق در پایتخت، بعضی از سرمایه‌گذاران را بر آن داشت که یا محل سکونت خود را تغییر دهند و یا محل دومی برای اقامت در صورت بروز مجدد جنگ برگزینند با این تصور که این مناطق، از شهرهای اصلی و به ویژه پایتخت امن‌تر هستند.

این موضوع تقاضای خرید در این مناطق را بالا برد و شمال ایران به مقصد تازه برای بخشی از سرمایه‌های سرگردان تبدیل شد؛ این در حالی بود که بازار خرید و فروش در این مناطق مدت‌ها همگام با بازار اصلی مسکن در ایران در رکود بسر می‌برد.

بر اساس بعضی گزارش‌ها که در رسانه‌ها منتشر شده است در شهرهایی مانند ساری و نوشهر، بعد از جنگ تقاضا برای خرید ویلا حتی تا ۲۵ درصد هم افزایش یافت.

نگاهی به آگهی‌های فروش در تهران نشان می‌دهد که بعضی از فروشندگان تهرانی خانه خودرا با ویلا درشمال معاوضه می‌کنند.

فعالان بازار مسکن در گیلان و مازندران می‌گویند بر تعداد تماس خریداران به ویژه در مناطق خوش آب و هوایی نظیر رامسر، نمک‌آبرود و عباس‌آباد اضافه شده که مشتریان آنها عمدتا افراد ثروتمند هستند.

قیمت خانه در شهرهایی مانند رشت هم در بحبوبه جنگ شاهد افزایش قیمت بود که با گذشت زمان از آتش‌بس، قیمت‌ها به تدریج از اوج فاصله گرفت.

یکی از تبعات جنگ ۱۲ روزه خروج سرمایه‌های حقیقی از بورس بود که سقوط پیاپی این بازار را در پی داشت و این سرمایه‌ها حالا روانه بازارهای دیگر شده است.

هر چند هنوز داده‌های معتبری در دست نیست که خروج معنادار سرمایه از ایران پس از جنگ و ارتباط آن با درگیری‌ها را تایید کند اما بر اساس داده‌های مرکز آمار ترکیه خرید خانه توسط ایرانی‌ها طی یک ماه بعد از جنگ افزایش یافته است.

ایرانی‌ها در ماه ژوئن در ترکیه ۱۰۹ خانه خریدند که این رقم در ژوئیه به ۱۵۲ خانه رسید.

بازار اجاره و خروج اتباع افغانستان

تابستان عمدتا فصل جابجایی مستاجران است اما امسال این موضوع با جنگ و متعاقب آن آتش‌بس مصادف شد که شرایط پیچیده‌ای را در رفتار میان مالکان و مستاجران رقم زد.

در بحبوحه جنگ، بعضی از مالکان تصمیم به تمدید قراردادها به صورت «کوتاه‌مدت» حتی با قیمت قبلی گرفتند، که دلیل آن بیشتر نگرانی آنها از خالی ماندن خانه پس از تخلیه و نیافتن مستاجر با توجه به عدم قطعیت وضعیت پیش رو در آن زمان بود.

بعضی دیگر هم با توجه به چشم‌انداز بی‌ثباتی وضعیت، اقدام به تمدید قراردادهای بلندمدت با همان قیمت‌های قبلی گرفتند.

روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی گفته است در ابتدای مرداد ۱۴۰۴، میانگین اجاره بها در تهران با استناد به شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» مالکان برای آپارتمان‌های «میان‌متراژ» با سن بنای ۷/۵ سال از محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران، ۱۶میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه با رقم ودیعه ۶۷۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است.

در ابتدای تیر بر اساس شاخص اجاره مسکن این رقم ۱۷ میلیون و ۸۰۰ هزارتومان اجاره ماهانه و ۶۷۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان پول‌پیش بود.

با گذشت زمان وضعیت بازار اجاره کم و بیش در حال بازگشت به روال سابق است با این تفاوت که ممکن است بعضی از شهروندان از اجاره مناطق نزدیک به نهادهای امنیتی یا مراکز نظامی خودداری کنند.

اخراج گسترده اتباع افغانستانی از ایران پس از جنگ هم از دیگر اتفاقاتی بود که پس از جنگ رقم خورد.

وزیر کشور می‌گوید از ابتدای سال جاری حدود یک میلیون و ۱۰۰ هزار تبعه افغانستان از ایران خارج شده‌اند.

بعضی در ابتدا، خروج این مهاجران را گام مثبتی برای عرضه بیشتر و ساماندهی بازار اجاره تلقی کردند اما در عمل این‌گونه نبود.

مناطق جنوبی و حاشیه‌ای تهران که دارای خانه‌‌‌هایی با بافت فرسوده و قدیمی است، خانواده‌های زیادی از کارگران از جمله کارگران اهل افغانستان را در خود جای داده بود که به صورت «اشتراکی» و در قالب چند خانوار در آن زندگی می‌کردند که حالا بر اساس گزارش‌ها با تخلیه آنها این خانه‌‌‌ها بدون مستاجر و خالی مانده و تنها متقاضی آنها کسانی هستند که خواهان اجاره این املاک برای استفاده به عنوان انبار کالاهای خود هستند.

عملا تخلیه بسیاری از این خانه‌ها با توجه به وضعیت این املاک، تاثیری بر بازار اجاره نداشته است.

وضعیت بازار اجاره مسکن از دید مالکان- و نه متقاضیان- به وخامت بازار فروش نیست.

رکود بازار فروش باعث شده بسیاری از کسانی که در این صنف فعالیت داشتند به فکر تغییر شغل بیافتند.

اتحادیه املاک تهران می‌گوید در سال ۱۴۰۲، هزار و ۵۰۰ جواز مشاور املاک صادر شد که در سال ۱۴۰۳ تعداد این پروانه‌ها به ۳۶۷ عدد کاهش یافت.

این کاهش نشان از بی‌رونقی این صنف دارد که دیگر مانند قبل تقاضا برای فعالیت در این زمینه نیست.