آرمان امروز: مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی تازه، تصویر روشنی از وضعیت نابرابری در بازار مسکن ایران ارائه کرده است؛ گزارشی که نشان می‌دهد طی دو دهه گذشته، فاصله میان دهک‌های پردرآمد و کم‌درآمد نه‌تنها کاهش نیافته، بلکه به شکل چشمگیری افزایش یافته است. بر اساس این آمارها، در حالی‌که خانوارهای ثروتمند توانسته‌اند مالکیت خود را از ۱.۸ میلیون واحد در سال ۱۳۸۶ به ۲.۷ میلیون واحد در سال ۱۴۰۲ برسانند، دهک‌های پایین جامعه تنها موفق شده‌اند تعداد واحدهایشان را از ۹۰۰ هزار به ۱.۴ میلیون افزایش دهند.
این تفاوت معنادار در رشد مالکیت، گویای یک واقعیت تلخ است: رشد مسکن در ایران عمدتاً به نفع اقشار مرفه بوده است. دهک‌های پایین نه‌تنها از چرخه افزایش مالکیت عقب مانده‌اند بلکه بیش از گذشته به اجاره‌نشینی وابسته شده‌اند. به‌عنوان نمونه، سهم دهک اول از اجاره‌نشینی از ۳ هزار خانوار در سال ۱۳۸۶ به ۶ هزار خانوار در سال ۱۴۰۲ رسیده است. این در حالی است که دهک دهم جامعه، در همین بازه، سهمی به‌مراتب پایین‌تر را تجربه کرده است.
علل تشدید نابرابری در بازار مسکن
۱. سیاست‌گذاری معیوب در حوزه مسکن
یکی از مهم‌ترین دلایل، تغییر جهت سیاست‌های دولتی طی دهه‌های اخیر بوده است. به‌جای آنکه دولت‌ها ساخت مسکن برای دهک‌های کم‌درآمد را مستقیماً هدایت کنند، بار اصلی بر دوش بخش خصوصی گذاشته شد. این تصمیم، عملاً باعث شد ساخت‌وساز به سمت پروژه‌های سودآور در مناطق پردرآمد شهرها هدایت شود و مناطق حاشیه‌ای و اقشار ضعیف از دسترسی به مسکن مناسب بازبمانند.
۲. سوداگری و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای
مسکن در ایران مدت‌هاست از یک «نیاز اجتماعی» به یک «کالای سرمایه‌ای» تبدیل شده است. بسیاری از خانوارهای پردرآمد و سرمایه‌داران، علاوه بر خانه شخصی، به خرید و فروش واحدهای جدید به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری روی آورده‌اند. نتیجه آن است که بخش مهمی از تولید مسکن نه برای سکونت، بلکه برای سرمایه‌گذاری و کسب سود ساخته شده است.
۳. تورم عمومی و جهش قیمت مسکن
تورم بالا در اقتصاد ایران، به‌ویژه در سال‌های اخیر، موجب جهش مداوم قیمت زمین و ساختمان شد. این جهش‌ها، دهک‌های پایین را که قدرت پس‌انداز و خریدشان محدود است، از بازار بیرون راند. در مقابل، اقشار پردرآمد با دسترسی به نقدینگی بیشتر، توانستند در همین شرایط دارایی خود را چند برابر کنند.
۴. ضعف نظام مالی و بانکی در حمایت از اقشار ضعیف
وام‌های مسکن در ایران نه‌تنها کفایت لازم را ندارند، بلکه نرخ بهره و بازپرداخت آن‌ها اغلب برای دهک‌های پایین غیرقابل تحمل است. در نتیجه، کسانی که بیش از همه به این حمایت‌ها نیاز دارند، عملاً امکان استفاده از آن را ندارند.
۵. ناکارآمدی طرح‌های دولتی
از مسکن مهر تا اقدام ملی و نهضت ملی مسکن، طرح‌های مختلف دولت‌ها با هدف خانه‌دار کردن مردم روی کاغذ جذاب بوده‌اند اما در عمل، با مشکلات مالی، کمبود زمین، ضعف زیرساخت و سوءمدیریت مواجه شدند. همین امر موجب شد نتیجه نهایی این طرح‌ها نتواند به‌طور مؤثر به اقشار کم‌درآمد کمک کند.
مشکلات اصلی بازار مسکن در ایران
1. گرانی و فاصله شدید با درآمد خانوارها: امروز نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارها در ایران یکی از بالاترین‌ها در دنیاست. به‌طور متوسط یک خانواده باید بیش از ۳۰ سال پس‌انداز کند تا بتواند صاحب خانه شود.
2. رشد اجاره‌نشینی: افزایش هزینه اجاره‌خانه فشار مضاعفی بر دهک‌های پایین وارد کرده است. بسیاری از خانوارها بخش عمده درآمد ماهانه خود را صرف اجاره می‌کنند و این امر باعث کاهش رفاه عمومی شده است.
3. نبود نظام اجاره‌داری حرفه‌ای: بازار اجاره در ایران مبتنی بر روابط سنتی است. فقدان قوانین حمایتی و شفافیت کافی موجب شده مستاجران در شرایط نابرابر با مالکان قرار گیرند.
4. کمبود مسکن اجتماعی و حمایتی: برخلاف بسیاری از کشورها، دولت ایران سهم اندکی در تأمین مسکن اجتماعی برای دهک‌های پایین دارد. این خلأ، نابرابری‌ها را بیشتر کرده است.
5. تمرکز ساخت‌وساز در کلان‌شهرها: به‌جای توزیع متوازن پروژه‌ها در سراسر کشور، عمده سرمایه‌گذاری‌ها در تهران و چند کلان‌شهر متمرکز شده است. همین موضوع باعث مهاجرت بیشتر به شهرهای بزرگ و فشار مضاعف بر بازار مسکن آن‌ها شده است.
مرور طرح‌های دولت‌ها برای رفع بحران مسکن
مسکن مهر (دولت نهم و دهم)
این طرح در سال ۱۳۸۶ آغاز شد و هدف آن خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد بود. اما مشکلاتی مانند جانمایی نامناسب در حاشیه شهرها، کمبود زیرساخت‌های شهری، کیفیت پایین ساخت و تأمین مالی ناقص موجب شد بسیاری از واحدها دیر به بهره‌برداری برسند یا فاقد جذابیت سکونتی باشند.
مسکن اجتماعی (دولت یازدهم)
دولت یازدهم در ابتدا وعده ساخت مسکن اجتماعی برای
دهک‌های پایین را داد، اما این طرح هرگز به مرحله اجرایی گسترده نرسید. کمبود منابع مالی و تغییر سیاست‌ها دلیل اصلی ناکامی آن بود.
اقدام ملی مسکن (دولت دوازدهم)
با هدف تکمیل واحدهای نیمه‌تمام و ساخت واحدهای جدید برای متقاضیان واجد شرایط آغاز شد. هرچند پیشرفت‌هایی داشت اما در نهایت با مشکلات زمین، تأمین منابع و جهش قیمتی مصالح روبه‌رو شد.
نهضت ملی مسکن (دولت سیزدهم)
طرح دولت سیزدهم برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال بود. اما کارشناسان معتقدند تأمین مالی، محدودیت زمین و ضعف زیرساخت‌های شهری چالش‌های جدی این طرح بودند که باعث ناکامی آن شدند.
آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟
آمارهای رسمی نشان می‌دهد که شکاف طبقاتی در بازار مسکن ایران طی دو دهه اخیر عمیق‌تر شده و روند فعلی، امید چندانی به بهبود سریع نمی‌دهد. سیاست‌های مسکن در ایران تاکنون نتوانسته‌اند مشکل اصلی یعنی خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را حل کنند. از یک‌سو رشد تورم و سوداگری، و از سوی دیگر ناکارآمدی طرح‌های دولتی، باعث شده بخش بزرگی از جامعه از رؤیای خانه‌دار شدن فاصله بگیرند.
کارشناسان بر این باورند که برای اصلاح این روند، دولت باید: سیاست‌های ضدسوداگری در بازار مسکن را اجرا کند. وام‌های کارآمد و متناسب با درآمد دهک‌های پایین ارائه دهد. مسکن اجتماعی و حمایتی را در دستور کار قرار دهد. و در نهایت، به جای واگذاری کامل به بخش خصوصی، هدایت فعالانه دولت در ساخت‌وساز برای اقشار کم‌درآمد ضروری است.
اگر چنین تغییراتی رخ ندهد، بحران مسکن می‌تواند به بحرانی اجتماعی بدل شود؛ بحرانی که نشانه‌های آن از هم‌اکنون در افزایش اجاره‌نشینی، شکل‌گیری حاشیه‌نشینی و کاهش امید اجتماعی آشکار است.