بازار مسكن تهران ماه‌هاست در انتظار يك اتفاق بود كه آن را تكان دهد. اما متاسفانه بدترين اتفاق، «جنگ دوازده روزه» آن اتفاقي بود كه بازار را به جنب و جوش وادار كرد. اگرچه شوك وارد شده از نگاه فعالان بازار تغيير زيادي ايجاد نكرده است . اما برخي كارشناسان برآورد مي‌كنند كه در يك ماه اخير قيمت مسكن در پايتخت 8 درصد كاهش يافته است.
عبور از تورم سالانه 34.5 درصدي
هم‌اكنون بازار مسكن در يكي از دوره‌هاي نااطميناني به سر مي‌برد و همين امرهم معاملات بزرگ را به تعويق انداخته است و بازار وارد ركود شده است. تحليلگران هشدار مي‌دهند كه اگرعمليات نظامي تداوم يابد، تورم سالانه از ۳۴.۵ درصد نيز عبور خواهد كرد و اين عامل به نوبه خود بر روي بازار ملك اثرگذارخواهد بود، همچنين درصورت وقوع درگيري گسترده، بازار دچارشوك رواني مي‌شود و معاملات به‌طوركامل متوقف مي‌شود و تقاضاي واقعي از بين خواهد رفت و سرمايه‌ها به دارايي‌هاي نقدشونده‌تري منتقل مي‌شوند. اما در شرايط كنوني كه حدود دو هفته از آتش‌بس مي‌گذرد وضعيت معاملات و قيمت‌ها در بازار مسكن به چه شكل است؟ دراين خصوص با چند مشاوراملاك در نقاط مختلف تهران تماس گرفتيم تا از قيمت‌ها و معاملات پس از جنگ تحميلي دوازده روزه اسراييل با ايران مطلع شويم.
پس از جنگ چه بر سر قيمت‌ها آمد؟
يك مشاور املاك در جنوب تهران و در منطقه نازي‌آباد در مورد نوسان قيمت‌ها پس از جنگ به «اعتماد» مي‌گويد: در حال حاضر هر مترمربع از يك واحد نوساز در اين منطقه در محدوده ۱۰۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است، اما يك واحد چند سال ساخت با پاركينگ و آسانسور هر مترمربع بين ۸۰ تا ۸۵ ميليون تومان نرخ‌گذاري شده است و واحدي ديگر بدون پاركينگ و آسانسور هر متر مربع بين ۶۰ تا ۶۵ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است و قيمت‌ها نسبت به يك ماه پيش تغيير چنداني نداشته و بازار مسكن همچنان در ركود به سر مي‌برد. مشاوري ديگر در منطقه شرق تهران و در محدوده نارمك به «اعتماد» مي‌گويد: قيمت خريد آپارتمان نوساز در اين منطقه هر متر مربع در محدوده ۱۳۰ ميليون تومان است و آپارتمان‌هاي چند سال ساخت نيز هر مترمربع بين ۷۵ تا ۸۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است. البته در حال حاضر عرضه آپارتمان كمي بيشتراز قبل شده اما خريداري در اين بازار نيست و با توجه به شرايط كنوني پساجنگ نمي‌توان پيش‌بيني دقيقي از معاملات داشت.
مشاور املاكي ديگردرغرب تهران و در محدوده جنت‌آباد نيز به «اعتماد» مي‌گويد: قيمت آپارتمان چند سال ساخت در اين منطقه و در محله آرياشهر، جنت‌آباد و شهران هر مترمربع بين ۱۲۰ تا ۱۵۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است البته قيمت آپارتمان نوساز با متراژ پايين در اين منطقه كمي بالاتر است و هر مترمربع حدودا ۱۸۰ ميليون تومان قيمت‌گذاري شده اما با توجه به شرايط كنوني هنوز قيمت‌ها تغيير چنداني نداشته و آن هم به دليل نرخ دلار است كه نوسان آنچناني نداشته است. مشاوري ديگر در منطقه شمال تهران و در محدوده فرمانيه هم به «اعتماد» مي‌گويد: يك واحد نوساز با پاركينگ، آسانسور و با سند شخصي در اين منطقه كه دسترسي خوبي هم به اتوبان‌ها دارد در هر متر مربع حدود ۲۴۰ ميليون تومان نرخ‌گذاري شده است و واحدهاي چند سال ساخت هم هر متر مربع در محدوده ۱۸۵ ميليون تومان است، البته در اين منطقه واحدهايي با سند اوقاف هم هستند كه ارزانترند.
چرا قيمت‌ها نزولي شد؟
مجيد گودرزي، كارشناس بازارمسكن، با انتقاد از عدم شفافيت آماري در حوزه مسكن و عدم انتشار به موقع آمارهاي رسمي به «اعتماد» مي‌گويد: دولت حدود هشت تا نه ماه است كه از انتشار آمارهاي رسمي خودداري مي‌كند و در نتيجه، تحليلگران، سرمايه‌گذاران و حتي سياست‌گذاران با كمبود داده‌هاي قابل اتكاء مواجه هستند. او ادامه مي‌دهد: آمارهايي هم كه در برخي رسانه‌ها منتشر مي‌شود، اغلب بر پايه قيمت‌هاي پيشنهادي در اپليكيشن‌هايي مانند ديوار استخراج مي‌شوند، در حالي كه اين داده‌ها نه واقعي هستند و نه معيار مناسبي براي ارزيابي وضعيت بازار مسكن به شمار مي‌آيند.
گودرزي تأكيد مي‌كند: بر اساس برآوردهاي ميداني، بازار مسكن در تهران در يك ماه گذشته حدود ۸ درصد كاهش قيمت را تجربه مي‌كند، او علت اصلي كاهش قيمت را در دو عامل اصلي كاهش ارزندگي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و نبود نقدشوندگي كافي در كوتاه‌مدت عنوان مي‌كند و مي‌گويد: سرمايه‌گذاراني كه در سال‌هاي گذشته وارد اين بازار شده‌اند، اكنون با ركود مواجه مي‌شوند و توان نقد كردن دارايي‌شان را ندارند. در همين حال، بازارهاي موازي مانند ارز، طلا و حتي بورس بازدهي بالاتري را ارايه مي‌دهند و سرمايه‌گذاران را به خروج از بازار مسكن تشويق مي‌كنند. اين كارشناس معتقد است كه هزينه فرصت در بازار مسكن به‌شدت بالا رفته و ادامه مي‌دهد: بازدهي بازار مسكن در چند سال اخير نسبت به تورم منفي بوده و در يك سال گذشته اين وضعيت حتي تشديد شده است و در مقابل، سرمايه‌گذاراني كه وارد بازارهاي ديگر شده‌اند، سود بالاتري به دست مي‌آورند و اين شرايط باعث مي‌شود كه عده زيادي از بازار مسكن خارج شوند. به گفته گودرزي، امروز شاهد آن هستيم كه بسياري از سرمايه‌گذاران در حال ترك بازار هستند. او توضيح مي‌دهد: برخلاف خريداران مصرفي كه با محدوديت‌هاي مالي مواجه‌اند، سرمايه‌گذاران به دنبال بازارهايي هستند كه بازدهي سريع‌تر و مطمئن‌تري داشته باشد، اما بازار مسكن ديگر چنين ويژگي‌اي را ندارد.
كاهش فشار اجاره با خروج اتباع بيگانه
او به موضوع خروج اتباع بيگانه نيز اشاره كرده و ادامه مي‌دهد: خروج گسترده مهاجران، به‌ويژه در يك سال گذشته، باعث مي‌شود كه حدود يك تا دو ميليون واحد مسكوني خالي شوند. اين اتفاق به‌طور مستقيم فشار بر بازار اجاره را كاهش مي‌دهد و احتمال مي‌رود كه اجاره‌بهاء در ماه‌هاي آينده با شيب ملايم كاهش يابد.
گودرزي با بيان اينكه خانه‌هايي كه با خون دل ساخته مي‌شوند، بايد به تعادل بازار كمك كنند مي‌گويد: بايد از واحدهايي كه با زحمت فراوان در قالب طرح‌هايي مانند نهضت ملي مسكن يا مسكن مهر ساخته مي‌شوند، براي تعادل‌بخشي به بازار استفاده شود. اين پروژه‌ها، اگر به‌درستي هدايت شوند، مانع از نوسانات شديد قيمت و اجاره خواهند شد. او هشدار مي‌دهد: در بسياري از خانواده‌ها، بيش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه صرف اجاره خانه مي‌شود. اين يك بحران واقعي است و ادامه چنين وضعيتي براي خانواده‌ها ممكن نيست.
اين كارشناس در ادامه در پاسخ به اين پرسش كه آيا جنگ دوازده روزه اسراييل عليه ايران باعث جهش قيمت در اطراف تهران خواهد شد نيز مي‌گويد: اين موضوع دور از انتظار نيست و با توجه به افزايش دوره انتظار براي خريد خانه در تهران (كه در حال حاضر به ۱۵ تا ۲۵ سال رسيده است)، اطراف تهران ممكن است با افزايش تقاضا و در نتيجه افزايش قيمت مواجه شود و مناطقي مانند پرديس، پرند و رباط‌كريم، بيش از پيش در كانون توجه قرارگيرند.
ساخت‌وساز خارج از محدوده زياد مي‌شود
گودرزي درباره آمار عرضه مسكن نيز شفاف‌سازي مي‌كند: بخش زيادي از ساخت‌وسازها امروز به سمت مناطق خارج از محدوده و بافت شهري مي‌روند. اين پروژه‌ها معمولا غيرمجاز هستند و در آمارهاي رسمي لحاظ نمي‌شوند. به همين دليل تصور كمبود مسكن شكل مي‌گيرد، در حالي كه واقعيت اين است كه در بسياري از مناطق، ما با مازاد مسكن مواجه هستيم.
گودرزي مي‌گويد: براي عبور از ركود فعلي، بايد اطلاعات شفاف، سياست‌هاي مشوق سرمايه‌گذاري و افزايش توان خريد خانوارها در دستور كار قرار گيرد. در غير اين صورت، نه تنها سرمايه‌گذاران از بازار خارج مي‌شوند، بلكه خريداران مصرفي نيز ديگر توان ورود به بازار را نخواهند داشت. او ادامه مي‌دهد: تقاضا در بازار مسكن وجود دارد اما به دليل كاهش شديد قدرت خريد مردم، بيشتر خريداران به‌ويژه خانه‌اولي‌ها، به سمت واحدهاي با متراژ كمتر از ۶۰ متر حركت مي‌كنند. متأسفانه بسياري از اين افراد با چالش‌هاي جدي براي دريافت وام مواجه هستند و تسهيلات موجود پاسخگوي نيازشان نيست. در اين ميان، نمي‌توان از اين واقعيت غافل شد كه بسياري از مردم عملا از خريد خانه صرف‌نظر كرده‌اند. با اين حال، معدود معاملات خريد و فروشي كه انجام مي‌شود، عمدتا مربوط به متقاضيان واقعي و مصرفي است.
