فرارو: فرمول تبدیل رهن به اجاره دوباره مورد توجه قرار گرفته چون هم‌زمان با تعطیلی مدارس، فصل داغ جابه‌جایی از راه رسیده و مستاجران و صاحبخانه‌‌‌ها باید پای میز مذاکره بنشینند.
مشاوران املاک، با توجه به عامل عرضه و تقاضا و مسئله قدرت چانه‌زنی مالک و مستأجر معمولاً روش‌های مختلفی را برای تعیین اجاره بهای مسکن به کار می‌گیرند. راه‌حل رایج این است که متوسط قیمت هر متر خانه‌های آن منطقه را ضربدر متراژ واحد می‌کنند تا ارزش ملک در بازار اجاره به دست بیاید. سپس از فرمول تبدیل رهن به اجاره کمک می‌گیرند تا پول پیش و اجاره را بر اساس خواسته صاحبخانه یا توانایی مالی مستاجر به دو طرف پیشنهاد بدهند. این روش امسال به اندازه همیشه کارآیی نخواهد داشت چون بانک مرکزی مدتی است گزارش رسمی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را منتشر نمی‌کند و اعداد و ارقام منطقه‌ای قابل اعتماد نیست. در نتیجه فصل جابه‌جایی مستاجران احتمالا داغ و پرحاشیه خواهد بود. بیایید ببینیم با استفاده از کدام روش میتوان زودتر به نتیجه رسید.
روش اول؛ محاسبه رهن کامل بر اساس درصدی از ارزش کل ملک
این روش بن و پایه تعیین ارزش یک ملک در بازار اجاره است. مشاور املاک درصد مشخصی از ارزش کل ملک را به عنوان مبلغ رهن کامل در نظر می‌گیرد. این درصد بسته به منطقه، امکانات ملک، شرایط بازار و توافق مالک و مستأجر متغیر است، اما معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک محاسبه می‌شود.
مشاور املاک پس از تخمین ارزش روز ملک، با توجه به عرف منطقه، رهن کامل را تغییر می‌دهد. در این حالت، ابتدا اجاره‌بها صفر خواهد بود.
اگر ارزش ملک فرض را 10 میلیارد تومان در نظر بگیریم و عرف منطقه برای تعیین رهن کامل را 15 درصد محاسبه کنیم، مستأجر باید 1.5 میلیارد تومان برای رهن کامل پرداخت کند. مالک برای بالا بردن شانس موفقیت خود میتواند با استفاده از فرمول تبدیل رهن به اجاره کمک بگیرد و بخشی از پول را در قالب پول پیش و بخش دیگر را به عنوان اجاره ماهیانه دریافت کند.
مبلغی که در صورت اجاره ملک به صورت رهن کامل (بدون اجاره) باید پرداخت شود. معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش کلی آن است.
روش دوم؛ تعیین اجاره ماهانه خالص بر اساس درصدی از ارزش ملک
در این روش، درصد بسیار ناچیزی از ارزش ملک به عنوان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این روش به تنهایی کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد و بیشتر در ترکیب با روش رهن و اجاره دیده می‌شود. معمولاً این درصد بین دو دهم درصد تا پنج دهم درصد ارزش ملک برای اجاره ماهانه است.
این روش معمولاً برای املاکی با ارزش بسیار بالا به کار می‌رود که مالک تمایلی برای دریافت رهن ندارد. املاک تجاری که اجاره آنها صرفاً بر اساس ارزش ملک محاسبه می‌شود نیز از همین فرمول استفاده می‌کنند.
بیایید یک مثال بزنیم؛ ملکی با ارزش 10 میلیارد تومان را در نظر بگیرید که عرف منطقه در آن حوالی سه دهم درصد است. در این حالت، مستأجر ماهانه 30 میلیون تومان اجاره می‌پردازد و تا پایان مدت قرارداد از شر پرداخت رهن راحت است.
روش سوم؛ فرمول پرکاربرد تبدیل رهن به اجاره
پرکاربردترین شیوه برای تعیین نرخ اجاره‌بها در ایران همین روش است؛ جایی که مستأجر مبلغی را به عنوان ودیعه (رهن) می‌پردازد و مبلغی را نیز به عنوان اجاره ماهانه. فرمول تبدیل رهن و اجاره به مالک و مستأجر این امکان را می‌دهد که نسبت رهن به اجاره را بر اساس توان مالی خود یا نیازهایشان تنظیم کنند.
اساس کار در این روش، بر یک فرمول استاندارد استوار است که در آن هر مبلغ مشخص از رهن (معمولاً یک میلیون تومان) معادل یک مبلغ مشخص از اجاره (معمولاً ۳۰ هزار تومان تا ۵۰ هزار تومان) در نظر گرفته می‌شود. این نرخ تبدیل (معمولاً سه تا پنج درصد) بین مالک و مستأجر و با توجه به عرف منطقه قابل توافق است.
فرض کنید مالک می‌خواهد واحد ٨٠ متری که ١٠ میلیارد تومان ارزش دارد را به بازار عرضه کند. راه‌حل رایج این است که قیمت کل ساختمان را تقسیم بر هشت کنند و عدد به دست آمده این مرتبه به دو قسمت تقسیم شود. نیمه اول به عنوان رهن در نظر گرفته خواهد شد و برای نیمه دوم، به ازای هر 100 میلیون تومان، سه میلیون اجاره محاسبه می‌کنند.
مستاجر و صاحبخانه با کمک این روش نهایتا می‌توانند روی 625 میلیون پول پیش و ماهی 18 تا 19 میلیون اجاره به تفاهم برسند.
روش چهارم؛ قیمت‌گذاری هوشمند با مقایسه املاک مشابه منطقه
مشاوران املاک با بررسی نرخ رهن و اجاره املاک مشابه (از نظر متراژ، منطقه، سال ساخت، امکانات، موقعیت و ...) در بازار، یک محدوده قیمتی برای ملک مورد نظر خود به دست می‌آورند. این مقایسه به آنها کمک می‌کند تا اطمینان حاصل کنند که قیمت پیشنهادی رقابتی و منطبق با شرایط روز بازار است.
این روش، پایه و اساس تمامی روش‌های دیگر است و مشاوران املاک به صورت مداوم از آن استفاده می‌کنند. برای درک بهتر وضعیت، میتوان واحدهای ٨٠ متری مشابه در همان محدوده را بررسی کرد و مثلا به عدد یک میلیارد تومان رهن و 15 میلیون تومان اجاره، یا رهن 500 میلیون و اجاره 30 میلیون رسید.
مشاور با استفاده از این اطلاعات و فرمول تبدیل، یک قیمت متعادل و رقابتی برای ملک پیشنهاد خواهد داد.
فراتر از فرمول‌های سنتی؛ چگونه بهترین قیمت را استخراج کنیم؟
فرمول تعیین رهن و اجاره به شیوه سنتی پیش می‌رود اما ممکن است امسال روش‌های قدیمی دیگر کارآیی نداشته باشند. علاوه بر آن شاید صاحبخانه‌‌‌‌ای پیش خودش فکر کند چون صاحب یک واحد مسکونی خاص یا متفاوت است، حق دارد آن را به رقم بیشتری به بازار عرضه کند.
فرمول تعیین اجاره در یک ساختمان
اگر دو واحد در یک ساختمان واقع شده باشد اما امکانات متفاوتی داشته باشند، وضعیت کمی پیچیده می‌شود. چنانچه موضوع به نمای بهتر خلاصه شده است افزایش ۱۰ تا ۳۰ درصدی میتواند مشکل را حل کند ولی اگر با مشکلاتی مانند فرسودگی یا نداشتن پارکینگ روبرو است، قیمت باید پایین بیاید.
نقش امکانات و ویژگی‌های خاص در افزایش ارزش اجاره
اگر ملک دارای ویژگی‌های منحصر به فرد یا امکانات خاص است و نمی‌توان تنها با روش‌های معمول مثل متراژ یا مقایسه‌ای، اجاره آن را تعیین کرد، امکانات یا ویژگی ملک را در نظر می‌گیرند و به شکل درصدی روی قیمت پایه اجاره اضافه می‌کنند.
این روش برای املاک لوکس، نوساز یا دارای امکانات خاص بهترین گزینه است. توصیه می‌شود قیمت پایه را از روش مقایسه‌ای یا متری تعیین کرده، سپس امتیاز امکانات را به آن اضافه کنید. مواردی مثل نوساز بودن، وجود دکوراسیون خاص، پارکینگ، آسانسور، انباری و سیستم گرمایش/سرمایش قیمت را بالا می‌برد.
تاثیر مدت زمان قرارداد بر نرخ نهایی رهن و اجاره
یک اصل قدیمی در بازار اجاره وجود دارد که می‌گوید هرچه مدت قرارداد کوتاه‌تر باشد، نرخ اجاره بالاتر خواهد رفت چون مالک با ریسک بیشتری مواجه است. اگر بدشانس باشد، باید هزینه بیشتری برای پیدا کردن مستاجر جدید بپردازد. بازار اجاره هم این مسئله را می‌پذیرد چون افرادی که نیاز موقت دارند، حاضر می‌شوند هزینه بیشتری پرداخت کنند.
